公布“农地入市”决议后，部分试点已经实现了“宅基地抵押贷款”的突破。

多年来，入市改革的法理障碍在于，方案设计的初衷，是提供基本的居住保障，作为福利性制度的产物，宅基地以无偿的形式分配给农户，自然也就不能拿到市场上进行交易。但是，在运行到现在，无论东部沿海发达地区，还是后发的西部内陆，“无偿分配”的制度安排都难以为继。

“又不允许交易，又不无偿分。”刘守英说，既然宅基地不再是无偿获取，那么，禁止市场交易的法理基础，也应随之消失。他认为，改革的动因，是宅基地“福利分配权”的不断弱化，以及“财产权”的逐步增强，入市的本质，是农民用宅基地的“福利分配权”交换“财产权”。

目前，宅基地制度运行的现状如何，面临着哪些现实问题？有哪些切实可行的改革路径？就此，南方周末记者专访了著名土地问题专家、中国人民大学经济学院教授刘守英。目前，宅基地制度运行的现状如何，面临着哪些现实问题？有哪些切实可行的改革路径？就此，南方周末记者专访了著名土地问题专家、中国人民大学经济学院教授刘守英。

宅基地不再无偿获取

南方周末：宅基地制度运行的现状是怎样的，面临着什么现实困境？

刘守英：原来讲，外地人不能进村，实际上，沿海地区外地人已经进村了。进到什么程度？一个就是居住，租农民的房子住，把宅基地上盖的房子出租；第二，用在宅基地上盖的房子，从事经营活动，比如，义乌有很多四层半的房子，很多市场就建立在这上边。第三，以各种变相的方式去长租，像北京郊区，不允许买，就长租。

这些东西反映出，外来人早就进来了，宅基地被交易、使用、出租，形成一个事实上的产权，和法律上认定的产权产生了矛盾。

而且，农民现在变化了。农二代和农一代不一样，农一代在外面挣点钱，还回来盖房，农二代出去，挣了钱，就在县城买房，县城买不起房就到镇上，农民开始脱离农村，导致农房闲置和村庄破败，所以乡村衰败，不完全是因为穷。

很多房子破破烂烂堆在那，也不修，因为宅基地没有退出机制，也没有财产权，比如说，去县城买房住，宅基地是不是可以退回到集体，或者卖掉？现在不能退，退了以后就没了，觉得又不得一分钱，反正去县城住了，也不管了，就堆在那，那是我的资格权。这就导致农房闲置、农房破败、乡村衰败。

无论是沿海地区，还是传统农区，这套宅基地制度都失效了。这两类地区都有改革的需要。第三种，城中村、城乡接合部，这个制度就更无效了。

南方周末：虽然很有改革的必要，社会上仍不乏反对声音，认为宅基地作为一种福利无偿分配给农民，不能把福利制度给市场化了。当下，你认为改革的法理障碍消除了没有？

刘守英：发达地区已经城市化了，需求在那里，土地价值很高，宅基地是一种不断显化的资产。这些地方的宅基地，打破了按成员身份无偿分配的模式。沿海地区基本没有地可分，地那么值钱，怎么可能无偿分给你。城市化、工业化，占用大量建设用地，哪有那么多地给你分。所以，宅基地无偿分配的制度，在沿海地区没法实施。

这个制度名存实亡。不允许交易，又不无偿给农民分，很多地方，农民还会继续找集体要地，农民和集体间的矛盾很大。

再来看西部内陆。因为理论上讲是无偿分配，所以在早期，农民就多占、超占，这种现象沿海地区也有，传统农区更严重。进到农村，很多房子把路占掉了，两家中间原本有路，你往这边移点，我往那边移点，胡同后来就变成一道缝。多占导致村庄无序，老房子被丢弃，整个村子往公路边移，原来农村很漂亮，现在乱得很，脚都伸不进去。

再后来，无偿分配即便在传统农区，也很难，耕地保护以后，空地有限，而且建设用地指标管控，指标不给你，也不能盖。所以，即便在内地，宅基地也不是无偿的。

如果不兑现财产权，那这个制度最后的结果是农民不领情了。

宅基地要变为财产权

南方周末：宅基地改革的试点，已经实现了宅基地抵押贷款，这种改革方向，有没有其法理上的支持？

刘守英：宅基地可以抵押贷款，是往“财产权”的方向走，实际上，是用“福利分配权”交换“财产权”。原来是无偿的，现在不给无偿了，不给无偿以后，再给你财产权，既然有了财产权，那就不要福利分配权了。这改革就对了，一定要破那个“无偿分配”。

原来是保证每一家有一块地，现在保证每一个农民有一个保障房，“户有所居”替代“一户一宅”。原来的宅基地只有居住权，没有了就找村集体要，现在允许入市，那就变成财产权。

南方周末：东部沿海经济发达，宅基地价值高，财产权易显化，可以通过破除“无偿分配”的方式解决问题，那西部内陆怎么办，同样的方法在那里也适用吗？

刘守英：传统农村，也要破一户一宅，无偿分配。比如，把按户分配改成按面积，一个人多少面积，按户的话，每一户就要搞一块地。未来保证农民宅基地的权利，以人为单位，不是户。整个宅基地的设计，财产权交易的设计，基本单位就改了。

刚才说，传统农村宅基地最大的问题，就是不得白不得。按人计算以后，确定一个时间点，一个时间点之前获取的宅基地，还遵循无偿分配原则，之后得到的地块，就要有偿，破除现在一户一宅的无偿分配。

有超占的，有多余的，有违建的，交钱的话，很多农民就不干了。可以这样考虑：超占要交钱，少占给补偿，激励性大于惩罚性。更重要的是退出有偿，有农民进城买房了，老家宅基地就闲着，空在那里，就让他退出，退出就给补偿。

无论是发达地区，还是传统地区，基本的原则是，一定要破无偿分配制度，这个无偿分配不破，这个制度就永远不会有效，就是会多占，村庄就会乱七八糟，就会不公平，就会效率低下。

（来源：南方周末）

（采晴整理）