国有土地上房屋的补偿公式大致可以理解为,货币补偿数额=房屋征收补偿价格(参考评估结果和市场价格)+室内装修装饰补偿+搬迁费补偿+临时安置费补偿(过渡费)+停产停业损失补偿+其他奖励性补偿+产权调换差价值(可能为负值)。
对于产权调换差价值大家可以理解为由于补偿方式分为货币补偿和产权置换补偿两种,在以上公式的基础上,根据被拆迁人具体选择的具体补偿方式可能出现在优惠政策价格的基础上部分或全部折算为安置房购房款。
单纯选择产权置换补偿方式的情况下确定安置房补偿标准主要依据置换比例,通常情况下如果安置房的地段等与被征收房屋类似的,面积置换比例不低于1:1,当安置房与被征收房屋有较大差异时,置换面积的比例也有可能高于1:1。
集体土地征收补偿的构成公式主要是,征地补偿=土地补偿费+地上附着物和青苗补偿+安置补助费+其他补偿费用。
其中地上附着物和青苗补偿、安置补助费补偿部分归被征地农民所有,安置补助费的实现形式可能是货币补偿也可能是社保等安置形式。土地补偿费归集体经济组织所有,被征地农民根据集体经济组织通过村民会议确定的分配方案参与土地补偿费的分配,通常最终得到的该部分补偿分配比例不少于百分之八十。
集体土地上房屋拆迁的补偿公式一般为,拆迁补偿数额=被拆迁房屋重置成新价+宅基地区位补偿价×合法宅基地面积+装饰装修补偿+搬迁费补偿+补助费+其他奖励性补偿
根据部分地方规定,有条件的地区可以按照土地管理法律、法规和规章的规定,另行为被拆迁人审批宅基地冰补偿重置成新价。另外,在被拆迁人选择产权置换的补偿方式时,根据具体征收补偿方案的内容应按照不低于1:1的置换比例进行产权置换。
实践中大家要套用公式具体计算补偿数额,还少不了三方面的重要依据,一是分户评估报告;二是相关征收项目的具体征收补偿方案;三是据以确定补偿公式中所涉单价的确定依据,如地方性法规、规章,以及最新确定的片区价格等。
对于这部分资料信息,被拆迁人可以主要通过两个途径获取,一是行政机关发布的相关征收公告和补偿方案公告;二是地方国土资源部的官方网站的征地信息公开栏目。
在结合公式计算出大致的补偿价格后,被拆迁人如果要在底线之上争取更高的补偿价格,更依赖于被拆迁人的谈判技巧和对项目信息及其他相关法律法规的进一步了解。
(采晴整理)