【拆迁律师】征地拆迁时，对“住改非“类房屋，如何认定？
一、什么是“住改非”房屋：
住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。
确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。
比如一户家庭将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更，房屋用途依然是住宅性质，这个就是所谓的“住改非”。
二、在征地拆迁过程中,“住改非“这一类房屋如何认定：
在认定“住改非”时，我们需要从多个方面进行综合考量，具体包括以下几个方面：
第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接作为认定房屋实际用于经营的依据。
第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。
第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。
第四、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类房屋不能要求按照“住改非”补偿。
从上述内容来看，“住改非”的认定也是要合理合法的。
三、地方对“住改非”认定的规定：
实践中，很多地方都对“住改非”的认定制定了明确的规定。
例如，贵阳市住房和城乡建设局就对“住改非”房屋拆迁时用途做了以下认定：
房屋的用途以房屋所有权证书上标明的用途为准；所有权证未标明用途的，以产权档案中记录的为准；产权档案中也未记录用途的，看其实际用途是否经规划管理部门审批同意。住宅改成非住宅的，不但要有营业执照，还应当有规划管理部门同意变更的依据，否则只能按照住宅认定。
（采晴）