【拆迁律师】征地拆迁中，房屋评估常见的7大套路，大多数都被“套路”过！

山东菏泽牡丹区的某拆迁户，遇到这样的一件事 ，政府拆迁的赔偿价格不合理，按规定要求是不低于房屋拆迁周边商品房均价，我家周边价格已经在5800以上，但评估所给的价格是4960，远低于市场价格。这是为什么？有时候老百姓只知道补太少了，评估太低了。但是不知道是哪个环节出现了问题。作为拆迁律师，我们总结了常见的评估中出现的套路。来看看，究竟是什么原因，让我们的房子评出了白菜价。

一、评估机构是否符合资质，依法选定

1.评估机构的选定

根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。如果评估机构由政府指定，那么很难作出公正客观的评估结果。

2.评估机构资质陷阱

根据《房地产估价机构管理办法》第三条第一款的规定，房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构，因此任何未取得房地产估价机构资质的、非从事房地产估价活动的中介服务机构均不可以成为房屋价值评估机构。

二、评估时点和有效期陷阱

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

一般评估的有效期为一年。我们知道，如果有效期已经经过，还是用原来的评估结果，很难保障被征收人的合法权益。

三、评估方法的陷阱

根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条：注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上评估方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定评估结果。

四、房屋征收评估报告形式和内容是否符合法定要求

　　一份完整的评估报告应该包含“致委托方函、估价师声明、估价的假设和限定条件及估价结果报告”四个部分内容，内容的缺失和不完整都会造成评估报告不合格。最为重要的是要有估价公司加盖公章和不少于两名专职注册房地产估价师签字，且不得以盖章代替签

五、 房屋评估人员应当实地测量。

　　对房屋进行评估应当经过实地的勘察测量，调查被征收房屋的状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。毕竟，评估结果不是凭空想象就能产生的，不经过对房屋的实地考察，难以保证评估的客观性和公正性。

六、评估报告的公示。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条的规定，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。

　　公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。

　　公示行为可以保障被征收人的知情权，增加征收行为公开、透明，有助于加强监督，杜绝征收过程中出现征收补偿暗箱操作、滥用职权。

七、对评估结果的申请复核鉴定的权利

对评估有疑问的，及时进行询问。对评估结构有异议的，应当字收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。