住改非，也称住改商。是指国有或集体所有的土地上的住宅利用其沿街的地理位置优势，改变自己的住宅为商铺进行经营。被拆迁房屋所有权证上标明的用途为住宅，但依法取得了营业执照等经营手续、税务登记证实并有纳税记录。
通俗点说，就是指在当事人的所有权证上标明的用途依然为住宅性质，但是也依法取得了营业执照等经营手续，税务登记证也有缴纳的记录。
这在现实中表现出来的现象是：一些临街的房子，前面用来开超市、开茶楼等，或是作其他经营，后面用于居住。或者是直接将住房改造成商铺，用于经营。在农村，随着近几年经济的发展，很多地区利用闲置农民住宅发展农家乐、民宿、乡村旅游等产业，带动了相关产业的发展，也增加了农民的收入。
像这样的情况，在现实中是有很多的。但是当面临拆迁的时候，拆迁方和被拆迁方就会因到底按什么性质的房屋进行补偿而发生纠纷。
在房屋征收拆迁中，非住宅房屋与住宅房屋的补偿标准有很大区别。非住宅房，即便相同状况的房屋及附属物，拆迁补偿也会高于住宅房。这样就导致征收方常以“登记性质是住宅”为由，仅按照住宅补偿，对其进行征收。
当拆迁中遇到“住改非”，拆迁补偿是按住房的标准补偿，还是按商铺的标准补偿，二者最终的拆迁补偿差距是非常悬殊的，对被拆迁人的影响巨大。而对于被拆迁人来说，所有人肯定都希望按照商铺的价格来计算拆迁补偿。而所有的拆迁方，都只想给住房标准的补偿。
目前就全国来说，对于住改非的情况，没有一个完全统一的补偿标准，各地根据地方上的具体政策而定。但是根据相关政策法规，如：
《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定紧急通知》中就规定，对于拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得了营业执照，经营性用房的补偿，各地可根据经营情况，经营的年限以及纳税等实际情况来进行适当的补偿。
根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，产权登记，产权证记载为住宅用房实际用于经营的，从房屋性质上属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应当根据经营情况，经营年限以及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定给予适当的停产停业损失。
对于“住改非”一些地方性的规章也有明确的规定：
比如武汉市《武汉市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》有规定，征收个人住宅，被征收人公有房屋承租人自行改变居住房屋的居住用途为经营用途的，应当根据住宅房屋给予补偿，但本办法公布之前住宅已经作为商业门面房使用的，以“住改非”来认定，补偿是实际用于经营的部分，可以给予适当补助。
补助的原则是不超过商业门面房与住宅房屋市场评估价值差额的百分之五十。也就是在低于商业门面房，高于住宅的这样的补偿。
再如沈阳市对于“住改非”也有相应的规定，都是在高于住房，低于商业门面房。因为房屋的性质实际上已经用于了“住改非”，所以对于我们被征收人，如果存在这种情况，应当根据自己的实际情况来进行认定，参考当地的详细的一些规章制度。
总之，尽管没有统一标准，“住改非”的房子不能单纯只按照住宅的标准进行补偿，实际用于经营的部分，也要适当给予补偿，尤其停产停业造成的损失，都应该考虑在内。
1、按商业补。规定“住改非”可以享受商业用房补偿的政策，一些地区可能拆迁补偿的条件相对较好，就直接规定“住改非”的房子按照商铺的商用房的补偿政策来进行补偿。参照商业用房的价格进行估价，并根据是否沿街、是否是繁华地段等情况有不同的标准。
2、按住宅补。在一定时间之后的“住改非”完全是按照住宅的性质进行补偿，通常也是根据实际的情况，比如说，“住改非”之后经营了一段时间，由于前几年的整顿，又把这种开窗的行为给封闭上。这样一来“住改非”的房子实际还是以住宅房子在使用，就要参照住宅的补偿标准。
3、加权平均值。大多数地方是按照住宅房屋与非住宅房屋的加权平均值来进行确定，也就是说“住改非”的房子会比住宅的补偿要高一些，但是比实际的商铺的补偿要低一些。
4、参考周边市场价。《国有土地上房屋征收与补偿条例》就规定了房屋的价值要参照公告之日的周边类似房地产的市场价，这是要遵守的标准。
对于“住改非”的房子的补偿，虽然各地关于此方面有相应的规定，但由于此规定的效力一般比较低，多是地方规章，只能作为行政审判时的一种参考。不合理的地方，也经常会出现。
所以如果补偿是真的低于你相应预期的标准，或者是低于周边类似房地产的市场价比较多，不能接受的，而且自己又通过谈判不能达成一致意见的，就要及时寻求法律救济的途径，通过行政复议或行政诉讼来维护自己的合法权益。