航拍图也叫航测图，是利用遥感技术，以飞机为工作平台，所测得的某一地区的地面或地质影像。各地测绘局根据拍摄的影像资料进行测绘图纸。航拍图直接反应的是房屋的建造时间、结构变化情况，在房屋产生某些争议时航测图就提供了有力的证据。

房屋征收拆迁，要对被征收人进行安置补偿，补偿多少，跟拆迁的范围面积有很大关系。所以征收方一般都是要确定范围的，有些会对征收房屋进行航拍。

但是慢慢出现了这样一些现象，征收方单纯通过航拍图来认定房屋是否违建，有的甚至拿几年前的航拍图与现在进行对比，多出来的建筑范围认为是违建，不予补偿。

那么这种情况下显然利益受损的是老百姓，仅仅以航拍图为准究竟合法合规吗？

不合法也不合规，典型的政策替代法律操作模式。

以航拍图为准来界定被拆迁房屋的合法性，是因为在现实生活中，很多地方集体土地上房屋在产权证的发放和管理方面并不规范，很多地方的农民在办理建房申请时手续并不完备。

这个问题是由两方面原因造成的：

一方面，地方乡、镇政府对于农民建房缺少统一有效的管理，导致乱象丛生，大量房屋并未办理土地证、房产证或其它产权证照，甚至有的地方整个地区都没有产权资料;

另一方面，很多老百姓在建房时没有法律意识，不注意相关手续的办理和证照的领取。

出于拆迁时有统一界定标准的考虑，很多地方政府都规定以某年某月的航拍图作为认定房屋合法与否的分界线，航拍图之前建造的房屋视为合法，之后的则视同违章。

这虽然客观上制定了统一的标准，有利于拆迁工作的标准化和一定的公平性，似乎具有一定的合理性。但这样的操作方式过于武断，人为色彩过浓，不能宏观反映被拆迁房屋的实际状况和各种特殊因素，而且最重要的一点在于，是典型的以政策替代法律的于法无据的操作模式。

航拍图可以作为辅助，但是判断是否属于合法建筑需要进行调查取证。

确定一个房屋是否合法，需要综合考虑多种因素，如建造时的实际状况，是否办理了建房申请，是否符合建房条件，是否在拆迁方案公布之前或之后建造，是否有抢建以获取拆迁补偿的不当目的，等等，而不应简单地以某一年的航拍图作为划分界限。

实际拆迁中，有少部分人的房屋没有登记，是否属于合法建筑面积就要进行调查取证。

有些房屋建房准建手续不全，也没有违章建筑认定手续。这类房屋拆迁时往往要尊重历史客观事实，当时可能法律法规不健全，或某个部门许可建成的房屋，政府为保护被拆迁人的利益，认可某个时间点前建成的房屋可以作为合法面积给予补偿，这种特殊情况以航测图为准。

在实践当中，只要是符合建房条件的，在该户宅基地范围内建造的，并非为拆迁获利而抢建的房屋，都应当认定为合法建筑，获得应有的拆迁补偿。

无证房也可以争取合理补偿。

农村房屋在2008年《城乡规划法》出台之前建成，并且不是建在农用地上，根据法不溯既往的原则，这样的无证房在拆迁维权实践中，是可以争取合理补偿的。

又比如说，当地因为整体纳入城市规划，而十多年不给当地农民批准宅基地建房，而大家因为人口增加或分户而继续增加居住面积，自行扩建或新建房屋，只要符合当地人均宅基地面积要求，即便无证也是可以争取补偿的。一张航拍图不能抹杀老百姓正常的住房居住需求。

航拍图所起的作用只能客观反映房屋建筑的时间，而不能作为认定房屋合法性的主要依据，更不能据此草率地决定房屋补偿款。征收方一刀切地单纯用航拍图来认定农村房屋是否违建，这其实违背了征收补偿的原则，也不利于保障被征收人的合法权益。

【万典真实案例】

申请人吴xx在浙江省龙港市拥有合法房屋及土地使用权，其房屋早在上世纪90年代经过当地镇政府审批并建设完成，属于合法建筑。

2022年4月10日，被申请人浙江省龙港市综合行政执法局（以下简称“执法局”）对吴xx的房屋进行拍摄，显示为三层砖混结构建筑，执法局经查阅1992年航拍影像，未在影像中发现上述建筑。2022年4月13日，执法局作出《责令限期改正通知书》。

吴xx收到《通知书》后， 知道了事情的紧急之处，于是立即联系到北京万典律师事务所，并委托冯凯、李晓静二位专业拆迁律师代理案件。

万典律师介入调查后发现，申请人吴女士的房屋是在1994年建设完成，执法局未经调查核实，单单认为1992年航拍图上没有显示该建筑，就径直以2008年生效的《中华人民共和国城乡规划法》的相关条款认定吴女士的房屋，明显认定事实不清。

之后吴xx向浙江省温州市综合行政执法局提起行政复议申请，温州市综合行政执法局认为：

……

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定和进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。

……

本案中，被申请人提交的1992年航拍图虽未显示涉案房屋，但综合在案证据， 被申请人在作出责令改正通知之前，未履行对当事人进行调查询问、核查房屋审批手续等全面调查职责，径直认定涉案房屋违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，并要求予以改正，属认定事实不清、证据不足。

综上，根据《中华人民共和国行政复议法》第二十八条第一款第三项第1目规定，本机关决定：

撤销被申请人作出龙综法责改字【2022】第06-xxx号《责令限期改正通知书》的行为。

律师提示

如果地方政府或行政机关真的仅仅依据航拍图将房屋定性为违法建筑或据此予以拆除的话，这样的行政行为显然缺乏法律依据。以航拍图来定违建，这通常是征收方在拆迁时，用来对付无证房或者手续不全房屋的一种手段。老百姓不懂法，不明白其中门道，他们这么做无非是方便压缩拆迁成本，降低预算，利于快速推动拆迁工作进度。

拆违绝非一纸航拍就能'任性'确定的，对于违法建筑的认定有着严格的法定流程，并且会下发一系列法律文书，同时也赋予了当事人陈述、申辩、复议、诉讼的正当权利。大家遇到这种情况不要上当，一定要积极争取自己的合法权益。