自从去年《土地管理法实施条例》施行以来，宅基地有偿退出也一度成为人们热议的话题。那么什么是宅基地有偿退出，在实行的过程中又存在哪些问题呢？

据国家发改委有关报道，截止2020年底，我国进城落户的农业人口超过1亿。另据农业农村部有关数字报道，到2020年，我国农村闲置宅基地高达7000万座。每年外出打工的农业人口有2.9亿左右。农村土地撂荒现象也越来越严重。

这些数字说明了两个问题：

一是部分进城农民已经在城里有了住房，有了稳定工作和收入，已经完全融入城市，他们在农村的承包地和宅基地已经不需要了，具备有偿永久性退出承包地和宅基地的条件和意愿。

二是这些撂荒的土地和闲置的宅基地造成巨大的浪费。我国人多地少，是世界上人地矛盾最大的国家，实行承包地和宅基地永久性有偿退出十分必要，也刻不容缓。

2021年修改后的《土地管理法实施条例》第三十五条明确规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。乡（镇）人民政府和农村集体经济组织、村民委员会等应当将退出的宅基地优先用于保障该农村集体经济组织成员的宅基地需求。

需要注意的是：《条例》中强调了是自愿、有偿退出，各地不能强迫农民退出宅基地，也不能将退出宅地当做落户的条件。也就是说，就算户口迁到城里，父母百年后，子女依旧可继承宅基地的使用权，直到民房倒塌后，才准许村干部将宅基地回收。

目前宅基地有偿退出在实行中也遇到的一些困难：

比如，尽管《土地管理法》规定了进城农民可以自愿有偿退出宅基地，但法律没有明确规定农民退出宅基地的条件、程度以及责任和义务等操作性的规范。这使得宅基地退出只在国家政策层面上予以要求，显然政策的效力远远不及法律。因此，即便农民进城了，也难以自愿退出宅基地。因为他持有的成本很低，不退出对其个人的利益损害不大。而一旦退出，今后就不能取得。在这种情况下，农民宁愿房屋倒塌，也不愿意退出宅基地。

再加上宅基地的价值与地理位置、人地矛盾有很大的关系，不同地区宅基地的价值差异可能很大，这也一定程度制约着宅基地有偿退出的实施。

1、农户自愿申请退出的宅基地使用权和房屋所有权,必须办妥了确权颁证手续，已经取得了宅基地使用权证与房屋所有权证。

2、农户申请退出农村产权时已经在城镇拥有固定的住所、稳定的就业与可靠的非农收入来源。

3、老年农民退地后必须参加职工养老保险或失地农民养老保险,以满足基本的养老需求。

4、每户退出产权都必须经过村集体经济组织“一事一议”的程序,并获得同意。

5、农户如果选择永久退出全部产权的话,就必须同时放弃村集体经济组织成员的身份。

由于目前宅基地流转受限，缺乏市场价格，补偿金额也没有固定数字。这就需要相关部门因地制宜，在尊重客观实际基础上，划定补偿标准。各地按照实际情况，考虑地理位置的差异及面积大小，在统一标准上下浮动，确保农民合法权益不受损害。

目前在某些试点地区，补偿方式有两种，第一种是分阶段补偿。农民可以选择退出宅基地三十年，村集体按年给予补偿，补偿金额由农民和村集体协商确定，还有一种方式就是永久退出宅基地，村集体给予一次性补偿。

1、由农户户主向村集体经济组织提出退出宅基地使用权与房屋所有权的书面申请，但产权共有人都必须签字同意,申请书中要明确退出宅基地使用权与房屋所有权的事由、四至与面积等。

2、村集体经济组织收到申请后,核对农户条件、退出地块与面积等,报送乡镇政府审核同意后实施。

3、在县农村综合改革工作领导小组办公室指导监督下,村集体经济组织委托农村土地产权评估委员会或其他具有相应资质的中介机构，评估申请退出的土地与房屋的价值,出具双方签字认可的评估报告。

4、农户与村集体经济组织签订退出与收储的书面协议,内容包括户主与共有人的姓名,退出土地与房屋的四至、面积,补偿标准、补偿金额与支付方式等,并进行公证。

5、农户根据协议获得补偿后,办理户口迁出手续。县级主管部门依法负责变更权证登记,村集体经济组织依法对退出的宅基地进行确权登记,取得《集体建设用地使用权证》。

对于进城落户的农民，新法第三十五条规定，国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地。

对于不想退出宅基地的情况也做出说明，依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。为保护农民权益，对宅基地实行4大禁止。

⑴禁止违背农村村民意愿强制流转宅基地；

⑵禁止违法收回农村村民依法取得的宅基地；

⑶禁止以退出宅基地作为农村村民进城落户的条件；

⑷禁止强迫农村村民搬迁退出宅基地。

在合规取得宅基地使用权的前提下，以外出打工、进城落户或其他原因造成的农房闲置，只有在农民自愿的基础之上才能够流转、有偿退出，互相不得作为前置条件。

万典律师提示

宅基地有偿退出对一些条件符合的农民朋友来说可能是个机遇，就个人来说，闲置的、不会再用的宅基地有偿退出，增加了收入；对村集体来说，避免了宅基地资源的浪费，闲置的宅基地分配给急需宅基地的人，促进了宅基地有效利用。

但就目前的情况来看，大部分人还是持观望态度，万典律师认为，对于进城农民而言，缺乏足够的社会保障可能是他们不愿意放弃宅基地的根本原因，毕竟等退休了，万一还是想回农村生活，没有宅基地就无法回去了。所以大家还是要根据自身实际情况做决定。

最后再次强调，宅基地有偿退出制度的重点是自愿、有偿，必须是农民自愿退出，且集体经济组织或政府要给予一定的补偿，如果遇到强制性的，或以不给落户为由胁迫式的，大家一定要及时举报。