“以租代征”是指单位或者个人未经土地管理部门批准，擅自将农用地转为建设用地。这是近年来很常见的一种违法征收的形式，目的就是为了减少补偿。

主要表现形式是通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。实质上就是规避法定，逃避农用地转用和土地征收审批，在规划计划之外扩大建设用地规模，同时，也逃避缴纳有关税费、履行耕地占补平衡法定义务。

这会破坏土地管理制度，对土地的用途管制造成严重冲击，继而影响农民的权益，耕地得不到有效保护，国家难以对土地进行宏观调控。

“以租代征”对土地承包经营权人的影响

1、土地确权困难

由于承包地“以租代征”属于违法行为，土地已经用于非农业建设，这样的土地会难以确权。

2、无法进行土地回收

2017年开始，国家大力倡导“农村土地有偿回收”，将农民的耕地承包权收回，国家花钱把农民的地买回来；但是很多农民都因为土地租出去而没有办法享受到相关的政策红利，土地被套住了。

3、土地损伤，恢复耕力困难

大家的土地即便拿回来了，由于前期进行了非农业建设，对现有的耕地肥力、质量以及周边环境多少都产生了一些影响。想要重新进行耕种，还要经过长时间的休耕帮助土壤恢复肥力。

4、一旦因租金问题发生纠纷，维权困难

在“以租代征”的案件中，出现问题最多的还是租金问题。农民在签订租用协议时的经济发展水平、物价、土地价格等与几年后的现实情况存在着巨大差距，这就导致了后续租金问题难解决。

土地流转和以租代征不是一回事，不能混淆

以租代征是指通过租用农民集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，其实质是规避法定的农用地转用和土地征收审批，减少征地资金支出，逃避税费和占补平衡义务。征收方为了可以节省征收成本，降低地方性支出，就会以租金的方式每年给予农民朋友补偿，这种补偿方式简称“以租代征”，同时也属于违法犯罪行为。

而土地流转不是这样的，结合《农村土地承包经营权流转管理办法》(以下称《办法》)从以下几个方面来判断是合法的土地流转，还是违法的以租代征：

1、土地流转不改变土地的性质。也就是说之前是农用地，流转后依然是农用地。《办法》第三条规定:“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途。”

而“以租代征”的实质是假借土地流转之名，改变农用地的性质进行土地开发，在农用地建设永久性建筑，对耕地造成很大的破坏。

2、土地流转受让方必须从事农业经营，要有能力搞好农业生产、管理好农用地。

《办法》第九条规定:“农村土地承包经营权流转的受让方可以是承包农户，也可以是其他按有关法律及有关规定允许从事农业生产经营的组织和个人。”“受让方应当具有农业经营能力。”

而“以租代征”的用地方大多是一些房地产开发企业或工业制造企业，不具备农业生产经营能力。

3、土地流转的主体是承包方，有权决定是否流转以及如何流转承包地，土地流转是完全自愿进行的。

《办法》第六条规定:“承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。”第八条规定:“没有承包方的书面委托，任何组织和个人无权以任何方式决定流转农户的承包土地。”

而“以租代征”的主体是基层政府或村委会，经常伴随有欺骗、强迫甚至暴力。

4、土地流转的收益归承包方所有，这一点不能有任何的回旋余地，不可有任何的马虎。《办法》第七条规定:“农村土地承包经营权流转收益归承包方所有，任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。”

而“以租代征”的收益很大一部分被地方政府或村委会以各种名义截留，有的甚至是已经把土地征了出去，但仍是支付着失地农民少量的年租金。

5、土地流转是国家积极鼓励的。国家专门出台《农村土地承包经营权流转管理办法》，印发《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》，以各种形式鼓励农民自愿、互利地进行土地流转。

而“以租代征”是国家明令禁止的行为，《土地管理法》规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》明确提出，禁止通过“以租代征”等方式使用农民集体所有的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。

万典律师提示

还有一种临时用地的情况。建设项目施工需要临时使用农民所有的土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门批准。土地使用者应当根据土地权属，与有关自然资源主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照合同的约定支付临时使用土地补偿费。

临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过两年。

也就是说不是无偿借用，期限也有限制，如果有人以租赁为借口，擅自改变土地用途进行非农业建设，超出土地使用权限，临时用地修建永久建筑等，都属于违法行为，大家可以及时举报，必要时通过法律途径维权。