在征地拆迁实践中，实际面积与证载面积有出入导致补偿有争议，是一种比较常见的现象。尤其是农村集体土地征收，更易产生纠纷。

因为城市国有土地上房屋征收中，超出证载面积的“自建房”原则上不予补偿。因为客观历史原因，在平房院落、职工宿舍内私自搭建小房的情形十分多见，如果对这些加建的房屋都给予补偿，地方政府和开发商也承担不起。确实存在居住困难或者以自建房为唯一固定住所的，政府提供公共租赁住房等保障性住房解决居住需求，但不会直接给予自建房任何拆迁补偿。

但农村集体土地则不同，因为历史原因，无证房屋就占了很大的比重，房屋实际面积大于证载面积，也需要村委会、乡镇政府、县级自然资源和规划部门、开发商等多方对其进行认定，进而依据补偿安置方案确定是否给予补偿，给予多少补偿。

也就是说要分情况，一般来说，要根据实际面积大于证载面积的原因来分析，另外从超出的面积合不合法来考量，是否要给与补偿。不能一刀切定为违建。

首先，从造成实际面积与证载面积不一致的原因来看：

1、登记错误

司法实践中，很多地方早期操作不规范，登记机关根据房屋所有权人报告的数据进行登记，不进行实地测量也不看房屋买卖合同;有些当事人为了少缴纳税费，故意少报面积；还有些则是工作人员失误导致登记错误，但当事人没有及时提出异议，直到房屋拆迁，才追悔莫及。

对于这类问题，根据相关法律规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。所以房屋权利人可以提出变更登记申请，完成变更登记再参与安置补偿。

2、历史因素

1987年《土地管理法》正式实施前，尚未有“一户一宅”的规定，登记制度亦不完善，一户多宅和不登记的情况普遍存在；征地补偿时，相应的房屋按照实际面积进行补偿。

1987年《土地管理法》实施后，宅基地的申请和审批受到严格限制。对于地上房屋的面积认定，各地方政府会结合土地证、房产证并通过评估、航拍图等方式予以确定，纳入征收补偿的范围。

也就是说，房产证和土地证是认定房屋面积的基础，但行政机关会结合航拍等技术手段，综合判定没有登记的房屋如何补偿。

2008年《城乡规划法》正式颁布实施后，想要造房子，必须获得建设规划许可证。征地补偿时，相应的房屋按照证载面积补偿。

3、房屋扩建

因户内人口增加等因素，房屋权利人取得房产证等权属证明后，可能会扩建房屋，进而导致实际面积大于证载面积。

对于此类问题，根据《土地管理法》规定，农村村民使用宅基地必须符合“一户一宅”原则，宅基地面积不得超过省一级政府规定的标准；非法占用土地建住宅的，既要退还非法占用的土地，也要拆除非法占用土地上的房屋。

也就是说，扩建房屋，需要重新申请规划等审批手续，在房屋合法建设完成后，核发新的产权证件，记载您扩建后的房屋面积。如果没有重新审批获取审批手续，那新扩建的面积有被认定为违建的风险，在征地拆迁时可能无法获得补偿。

多出来的面积合不合法：

最高院在类似案例中指出，征收机关负有法定职责组织有关部门对涉案房屋未经登记的建筑进行调查、认定和处理。当事人对超出房屋登记簿上的面积被认定为违法建筑有异议的，可依法寻求救济。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》相关规定也指出，对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

也就是说，如果被征收人有足够的证据证明超出部分合法，则超出面积不属于违建，相关部门应给予相应的补偿。

所以被征收人可以从当地的安置补偿政策入手，房子是否部分超出了登记的面积，相关部门一般需要调查认定，如果是因历史因素造成的房屋实际面积与证载面积不符的，需要综合判断该历史行为发生的时间来确定是否予以补偿。

如果是由于相关工作人员失误或登记数据错误导致的房屋实际面积与证载面积不同，被征收人可以通过变更登记的方式予以修正。

万典律师提示

总之，证载面积大于实际面积，并不一定就是违建，得结合历史因素和实际情况整体考量，不能以违建名义一股脑都拆掉。

但大家要注意的是，我们以上分析的情况，不包括明知违法还加建乱盖的情况，尤其城乡规划法施行以后没按照要求申请报批，私自加盖房屋，多出来的面积一般都会被认定为违建。