拆迁评估是整个征收拆迁过程中非常重要的一个程序，也是拆迁方最容易违法的一个环节。万典律师经办征地拆迁类案件多年，拆迁评估不合法的例也子非常多。

评估报告的重要性不言而喻，它决定了被拆迁房屋的价值，进而决定了被拆迁人将获得补偿的价值，与被拆迁人的利益息息相关。今天我们从多个案例中总结出关于拆迁评估的以下五个关键点，也是此类纠纷中拆迁方最常见的违法点：

1、没有入户勘察？不合规！

有些被拆迁人比较抗拒入户勘察，人家上门来评估时，大门紧锁，来者全拒。企图以这样的方式阻止拆迁工作的进行，提高补偿。

其实这种做法比较任性，而且效果甚微。在实践中，如果被拆迁人拒不配合评估，工作人员可以在勘察纪录上纪录，并由无利害关系的第三人鉴证，参考其他相似的被征收房屋给出估价结果，进行参照评估。这样就会存在不少漏项的问题，被拆人就更吃亏了。

评估报告是您争取合理补偿的重要证据之一。入户测量其实是为了了解并确认被征收人的房屋及财产状况，对被征收人来说，这是一种利益的保障。因为评估报告本身可以证明房屋层数、面积，装修、附属物状况等，同时也能在一定程度上反映评估是否违法，在法律程序中可以作为重要证据使用。

如果你觉得评估结果不合理，那此份报告就是最有利的证据。法院只看双方提交的证据，没有评估报告维权将更加困难。

所以大家非但不要拒绝入户勘察，如果评估机构没有入户勘察，只随便对房屋外观进行拍照，这是违规的，我们要提出抗议，要求他们必须入户勘察。

而且要检查入户勘察的过程有没有问题，仔细核对实地查勘记录。如果发现查勘记录对房屋面积、室内装饰装修、附属物等有缺漏或者错误，在上面进行补充、标注，写明自己的异议，对工作人员资格或评估机构选定程序等等问题有异议的也都可以写上。如果评估工作人员不让被征收人核对查勘记录，则被征收人可对此进行录像作为证据。

总之，如果该评估报告缺少进行实地勘测时拍摄的影像资料以及实地勘察记录，则其对各被征收房屋面积的认定缺乏依据，该报告的合法性也应质疑。

2、关于评估机构的两大关键点

1）有没有资质

依据我国相关法律的规定，拆迁房屋价值的评估，由房地产估价师进行的，而评估师的要求包括取得执业资格、达到继续教育合格标准等。

《注册房地产估价师管理办法》

第四条　注册房地产估价师实行注册执业管理制度。取得执业资格的人员，经过注册方能以注册房地产估价师的名义执业。

第七条　注册房地产估价师的注册条件为：

（一）取得执业资格；　

（二）达到继续教育合格标准；

（三）受聘于具有资质的房地产估价机构;；

（四）无本办法第十四条规定不予注册的情形。

另外根据《房地产估价机构管理办法（2015年修订）》的规定，房地产估价机构资质等级分为一、二、三级。

其中，暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地产估价业务。

据此，除所谓“暂三级”资质的机构不得从事房屋征收价值评估工作外，其他资质等级的机构原则上均可从事征收拆迁领域的评估工作。

2）谁来选定

评估机构的选定应先由征收单位给予一个适当的时间由双方协商选定，协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定。若在规定的时间内协商不成，再由房屋征收部门通过一定程序确定。

注意，对于房屋评估机构的选择，被拆迁人是有参与权的，这在很大程度上束缚了行政方的权力滥用，有利于保证评估机构的客观、公正性。因此，被拆迁人一定要掌控好自己的参与权，主动参与到评估机构的选择中。

另外，评估机构确定后，一般由房屋征收部门委托，委托人应当与评估机构签订书面征收评估委托合同。受托评估机构不得转让、变相转让受托的评估业务。评估机构和评估人员与被征收人有利害关系或者是被征收人的，应当回避。

3、评估时点不是一成不变

被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。

但实践中，评估报告的作出是否真实的体现房屋在征收决定公告之日的价值，还是有待探究的。

评估时点并非完全一成不变。当征收方因怠于履行补偿安置职责而长期未作出补偿决定，当地房地产价值有较大变动时，需要根据情况适当调整评估时点。

也就是说，由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点。

4、评估方法：以保障被拆迁人补偿利益为原则

常见的拆迁补偿价格评估的方式一共有：市场评估、收益法、假设开发评估法。它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。

选用估价方法时，应根据估价对象及其所在地的房地产市场状况等客观条件，对比较法、收益法、成本法、假设开发法等估价方法进行适用性分析。

如果选用市场比较法的，应当搜集交易实例、选取可比实例、建立比较基础、进行交易情况修正、进行市场状况调整、进行房地产状况调整、计算比较价值。其中可比实例的选取不得少于三个，且还要符合一定的条件要求。

一般而言，估价对象的同类房地产有较多交易的，应选用比较法。城市房屋征收中，市场比较法因此而被广泛适用。

需要注意的是，具体怎么适用评估方法，评估机构需以有利于保障被拆迁人补偿利益为原则，对各种评估方法测算的结果进行校对和比较分析，合理确定一个补偿结果。

5、送达：评估报告应及时送达，否则可能侵犯被拆迁人的公平补偿权

评估报告的送达是被征收人房屋征收补偿决定作出过程中重要的程序,行政机关未依法送达分户评估报告，被拆迁人在不知道分户评估结果的情况下，难以与征收部门在签约期内达成补偿协议，影响被拆迁人根据征收补偿方案获得签约搬迁奖励的权利，侵犯被拆迁人的公平补偿权。

关于送达方式，房屋征收部门可以直接送达，包括去被征收人住处送达，或者让被征收人去征收部门所在处领取。在直接送达不行时，可以把评估报告留在受送达人的住所，并采用拍照、录像等方式记录送达过程；或者有受送达人住所地的居民委员会、村民委员会的工作人员以及受送达人所在单位的工作人员见证，将评估报告留置在被征收人住所处。

在完全无法实现留置送达的状况下，最后才能考虑公告送达。

而实践中，随意地将评估报告塞入门缝或贴在门上，则是不不符合法律规定的。