在农村地区，宅基地涉及到每一个农民的切身利益，也是保障每一个农民安居乐业和农村社会和谐稳定的重要基础。近些年来，随着农村的建设和发展，宅基地使用和管理方面出现了许多新问题。为了应对现有的发展情况，国家不仅规范了宅基地申请行为，还落实了宅基地管理制度，加强对农村宅基地的使用和管理，全面落实了“一户一宅”。

当前，各地区的农村人口也在持续流失，一些年轻人也选择进城工作、生活，因此也导致大量的农村宅基地和农房闲置。与此同时，还有很多有乡愁情结的城里人也盼望着回乡养老或度假，在诸多现实需求的呼唤下，我们国家只能采取措施，出台文件，想尽办法放活农村闲置下来的宅基地和农房。

农村宅基地属集体所有，村集体成员立户后可长期无偿使用。在国家鼓励盘活利用农村闲置宅基地和农房的政策推动下，以后村民可以通过盘活自家闲置宅基地及农房的使用权，实现家庭增收创收。

至于盘活利用闲置宅基地农房的形式也多种多样，比如流转、抵押甚至有偿退出等都是可以的。有些县市也开始试点一个新的盘活模式，进城买房的这些农村人可以根据自己的实际情况选择把老家的宅基地和农房退出，当地会给予进城落户的农户合理的经济补偿，解决大家的后顾之忧。

我们以天津市为例，天津市农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用主要有以下方式：

分原地原房直接利用或者是拆旧整治统筹利用2种。

1、利用从农户集中整合的闲置宅基地和闲置住宅原地原房直接利用，通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、电子商务等乡村新产业新业态。

2、通过拆旧整理、复垦、复绿等方式开展农村闲置宅基地整治，将整治出的土地和建设用地指标通过就地再利用、调整再利用、节余指标挂钩、农村集体经营性建设用地入市、村集体经营企业等方式统筹利用。

原地原房直接利用4种方式

包括通过自营、出租、入股、合作等多种方式发展乡村旅游、文化体验、电子商务等乡村新产业新业态。

1、自营：有条件的村集体经济组织可以选择适合本村特点的产业，利用集中整合的闲置宅基地和闲置住宅自主开发。

2、出租：村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅统一对外出租，按合同收取租金，租赁期限不得超过二十年。

3、入股：村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅作价入股相关经营主体，获取稳定收益和分红。

4、合作：村集体经济组织可以将集中整合的闲置宅基地和闲置住宅与投资者合作开发，本着合作共赢的原则协商确定收入分配比例。

近几年最引起广泛关注的，就是宅基地有偿退出：

很多偏远的农村，本身对城市资本的吸引力就不足，因此流转、抵押的价值都不大，那这些地区闲置的宅基地和农房该怎么办呢？满足条件的可以有偿退出。

按照我国现行法律法规和有关政策的规定，宅基地属于本农民集体成员集体所有，农户依法拥有的宅基地使用权，可以按照有关规定在本集体经济组织内部进行转让，但严禁城市居民到农村购买宅基地。

农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

还有些地方不仅可以有偿退出，还可以将老宅基地农房直接置换成安置区的新房、商品房、店面甚至股权等。

整体来看，不仅使得闲置土地资源得到集约、节约利用，村民自己也住上了新房，提高了收入。而这被腾出来的土地被联合在一起，可以用来发展相应的产业，完善基础、公益设施，招商引资，提振乡村经济。

但需要注意的是，宅基地盘活利用也有前提和原则：

1、禁止长期租赁为名购买宅基地农房，每次合同不能超过二十年

这也是保障农村村民实际掌握宅基地使用权的手段。也许有人会认为可以连续签订几个这种长期合同，不也是达到永久占用的效果。可是一个二十年的租赁周期结束后，到时是个什么情况谁也说不准，也许处于利益考量到时出租村民不愿再继续租赁，也许要适应那时的行情物价，要提高租赁收益，这些都是在保障村民的权益。

2、不允许强制村民流转宅基地，强迫“上楼”

国家保护村民的宅基地使用权和农房所有权的合法权益，只要村民不愿意，是不允许强制村民流转宅基地，强迫村民“上楼”的，也不得强制收回村民的合法宅基地，不允许以进城落户为条件，强迫村民退出宅基地使用权。

3、宅基地农房转让、有偿退出后，不得再申请新的宅基地

这也是很多进城农民，面对自家宅基地长期闲置而又不愿退出的原因，这关系到村民长久的切身利益。自己退出了宅基地，以后城镇生活有没有兜底的保障。如果城里生活不下去了，还有老家老宅可退守，宅基地卖了、退了，那自己以后无路可走时连个容身之所也没有了。