从法律上讲，认定和拆除违章建筑需要经过严格的法定程序，这些程序都有那几步呢?在这些程序中，作为房主又应当注意哪些事项?第一步：立案、调查取证。立案就是当地的执法部门在接到投诉、举报或发现等后，决定查处后的活动。需要注意的是拥有立案权的单位只有规划局/委、乡/镇人民政府、和某些取得了授权的执法组织。如果查处违建的立案部门是国土局/所、住房和城乡保障局、房管局等等单位，那么这就是错误的或者无效的，可以提出申诉。对相关建筑物的调查程序也有许多需要注意的地方，《行政处罚法》的第三十七条有规定“行政机关在调查或者进行检查时，执法人员不得少于两人，并应当向当事人或者有关人员出示证件。当事人或者有关人员应当如实回答询问，并协助调查或者检查，不得阻挠。询问或者检查应当制作笔录。……”。但是在实际上，很多地方的执法人员在调查是往往是不按照规定来的。面对这种请况，房主可以主动要求执法人员出示证件，并记下他们的有效信息，比如姓名和编号等。这对日后维权有帮助。还有多数人在被政府人员询问时往往会害怕紧张，这是一个误区。不仅不要紧张，也要小心问话里的陷阱，比如不该说的就不要说，也不要被他们吓到，毕竟他们不是警察，不会把你抓起来。最后在要你在笔录上签字的时候，你一定要看清笔录上的内容，如果发现异常时，一定要拒绝签字，并提出修改。第二步：决定程序。关于《行政处罚法》的第三十一条和第三十二条有规定“行政机关在作出行...
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法律的正义不仅体现为实体正义，程序正义也是其重要的一面，程序正义在某种程度上甚至比实体正义更为重要。行政法的基本原则，不仅要求行政机关合法合理行政，也要求其在行政执法过程中做到程序正当。当自身利益在实体法律上难以得到保护时，就应该在程序上寻求救济。从法律依据的角度来看，违建强拆的程序可以分为违反《城乡规划法》的程序和违反《土地管理法》的程序，二者虽存在显著区别，但寻求救济的切入点却大同小异。根据《行政处罚法》的规定，行政机关作出行政处罚必须符合法定程序，这些程序与当事人直接相关的有听证、送达、公示等，行政机关常见的程序违法事项有不告知当事人听证、陈述申辩的权利，不按法定方式送达行政执法文书，以及城乡规划未依法公布等。在行政机关的行政行为违反法定程序时，当事人的权益可以通过复议或诉讼得到救济。（采晴整理）
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幼儿园有其自己的特点，就是不仅与被拆迁人有关，更重要的是和众多的幼儿有关，与相关的家长有关。幼儿园需要有相关的证照。即，要有不动产权证书，法人营业执照，食品卫生许可证，园长、老师、保育员相关人员的健康证，相关人员的资格证。在这种情况下，拆迁人要补偿幼儿园相关的房屋土地、设施的价值。给予合理的过渡期限，是幼儿园拆迁中最重要的问题。要保证所建新的幼儿园或租赁新的幼儿园，与被拆迁幼儿园的正常使用衔接，做好安置工作。如涉及一个地址变更许可的解决问题，就要有足够的时间来保证。这不仅涉及到幼儿园的建设和租赁场地房屋问题，还涉及到相关家长解决学区居住、上学交通等准备工作。可以考虑先建好相应的幼儿园，办理好相关的许可手续，再进行幼儿园的拆迁。如果拆迁人不能解决上述问题，被拆迁人要委托专业拆迁律师，以选择行政复议或者行政诉讼，来保证有相应的时间，为建设新的幼儿园提供保障。在行政复议或者行政诉讼中，拆迁人是不能采取强制措施的。（采晴整理）
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在拆迁过程中，经常遇到商铺与住宅混同，住宅与工厂混同，商铺与工厂混同的情况，即有商铺经营，也有实际居住，也有工厂生产，住商工在一起，混为一体。1、住商工混同。最常见的一层为商业或工厂经营，二层及以上为居住使用，这时要看土地证、房产证，即不动产权证书所载明的用途。如果房屋载明了是商业的用途，就按商业用途的房屋进行补偿。如果是载明的房屋用途为住宅，就涉及住改商的问题。根据2003年9月19日《国务院办公厅关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》，住改商的部分，可以按商业用途的房屋，在拆迁时，进行适当补偿。针对商铺，不同的楼层，补偿的价格是不一样的，一楼的补偿，是最高的，向上的楼层，会依次递减。值得注意的是，如果选择产权调换，一定要考虑，被拆迁房屋与产权调换的房屋，两者的价值确定，区位的价格有最明显的差别，要平衡这种区别。2、农村集体土地上的房屋是商铺。这种情况，上世纪八、九十年代，在集体土地上建造了房屋，国家鼓励对内开放，对外搞活，于是，在村里，在乡里，出现了一批商业市场用地。这种情况比比皆是。这种情况，一个显著的特点，商业经营，就是没有相关的证照，没有营业执照。有的商业经营，是买的土地，有的是租赁的土地。由于没有土地手续，只能补偿房屋及地上附着物、装修的损失，停产停业损失。由于当时的法律规定，没有发挥出其相应的作用，上述无证照行为，又符合当时的政策，如果不给予商业用途的补...
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拆迁协议是拆迁双方为了规范拆迁行为，使拆迁中的权利与义务得到法律确认，具备法律效力而签订的合同。然而，现实中拆迁协议确是陷阱重重，被拆迁人稍不注意，就会陷入对方的圈套里，遭受难以弥补的损失。拆迁协议中常见的陷阱类型及应对方法：一、协议签订的主体：在拆迁补偿协议签订之前，建议被征收人事先做好房屋征收人签约主体的确认工作。因为在现实中，经常出现房屋征收人签约主体不适格，甚至签约主体不存在的情形。这种情况下签订的补偿协议存在严重的法律瑕疵。因此，一旦确认协议违法，那么通过法律手段维护合法权利，争取合理补偿也就顺理成章了。二、协议的表现形式：有时，拆迁方为了促使当事人签订补偿协议，口头承诺给予高额补偿，但未在协议里加以体现，这显然严重侵害了被征收人的合法权益。因为口头承诺具有极大的不确定性，而文字协议确是实实在在，具备法律效力的。在此，强烈建议被征收人一定要将所有的拆迁补偿事项落实到协议当中。只有这样，在后期寻求律师介入，通过法律手段维权时才能有据可查，有法可依。三、协议的具体内容：根据征地拆迁的相关法律法规，房屋征收部门与被征收人之间签订补偿协议时，要就补偿方式、补偿金额、支付期限、停产停业损失、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁期限、搬迁费、过渡方式和期限、临时安置费、周转用房等事项约定详尽。但在实际案例中，几乎所有的拆迁补偿协议在内容上都存在一定程度上的缺失或不完善，在违约责任和争端...
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随着城乡一体化进程的加快，各地征收拆迁任务日益繁重，相关诉讼日益增多，处理难度日益加大，如何解决这些官民矛盾，确保公、私平衡，是审判实践中亟待解决的难题。征收拆迁中，争议较大的问题，包括：土地储备的公益属性如何界定？当前，作为征收事由的公共利益在实践中有被滥用的倾向。个别政府以“旧城改造”为名进行商业开发，引发争议。笔者认为，公共利益具有高度的抽象性和不确定性，对公共利益的理解要区分情况。如含有公共利益因素的商业利益问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》出于反向矫正的考虑，取消了2001年《城市房屋拆迁管理条例》中非因公共利益需要亦可拆迁城市房屋的情形，在法律规定层面，纯粹的商业利益被明确排除在征收范围之外，但是，个别商业开发项目确实包含有公共利益的因素，其间接产生的公共利益为社会所需要，在极大程度上也为行政机关所鼓励。此类项目到底属于公共利益还是商业利益？要从商业利益是否包含公益因素，公益在整体构成中所占的比例，公益是否为社会所急需以及是否为公共政策所倡导等方面作出综合判断。另外对土地储备的公益性问题。笔者认为，土地储备具有调控土地市场，配置土地资源作用，储备土地具体用途在储备时尚未确定，因此无论是从行政管理的角度出发，还是从土地用途的不确定性来讲，尚不能轻易否认土地储备的公益属性。（采晴整理）
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随着城乡一体化进程的加快，各地征收拆迁任务日益繁重，相关诉讼日益增多，处理难度日益加大，如何解决这些官民矛盾，确保公、私平衡，是审判实践中亟待解决的难题。征收拆迁中，争议较大的问题，包括：被征收的房屋性质如何认定？被征收的房屋性质如何认定也是征收工作中经常遇到的问题，以住改商房屋为例，登记是住房，而实际作为商业性使用的房屋如何补偿，现行法律、行政法规和司法解释没有明确规定，实践中争议较大，有人认为应以产权登记作为判断标准，有人则认为应以实际用途作为判断标准。2003年9月19日，国务院办公厅下发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营状况，经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”该通知属于特殊规范性文件，具有国家政策的效力，对行政机关具有约束力，人民法院可以作为审查行政行为合法性的补充依据。具体而言：1、房屋产权证上所登记的房屋使用性质，应当作为确定房屋性质的依据；2、房屋性质发生变更的，房屋所有人应当向房管局申请变更登记；3、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，并且实际用于居住的，应当按照住宅给予补偿安置；4、规划和土地管理部门确定该房屋的性质为住宅，但依法取得营业执照并用于商业经营的，应当按照住宅予以补偿安置，同时根据其经营状况、经营年限以及纳税等实际情况给予适当补偿。...
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随着城乡一体化进程的加快，各地征收拆迁任务日益繁重，相关诉讼日益增多，处理难度日益加大，如何解决这些官民矛盾，确保公、私平衡，是审判实践中亟待解决的难题。征收拆迁中，争议较大的问题，包括：被征收房屋如何评估？根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。”根据上述规定，协商选定是确定评估机构的首选方式，只有被征收人在规定的时间内未进行协商或者虽经协商但没有达成一致意见时，才可以通过多数决定等其他方式确定。征收人未与被征收人协商，直接采取单方指定等其他方法确定评估机构的，属违反法定程序，所作出的评估报告不能采用。关于评估价格，2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》以“不低于被征收房屋类似房地产的市场价格”作为补偿标准。对于这一规定的理解，应当明确以下几点：1、市场价格是补偿底线，补偿可以高于或者等于市场价格，但不能低于市场价格；2、价格基准日是“房屋征收决定公告之日”；3、类似是指结合区位、用途、权利性质、档次、新旧程度，规模、建筑结构等相同或者相似；4、市场价格是指被征收房屋的类似房地产在评估时点的平均交易价格；5、确定市场价格时，应当剔除偶然和不正常的因素。（采晴整理）
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房屋拆迁中，相关的当事人，包括：拆迁当事人，是指与房屋拆迁补偿安置具有利害关系的单位和个人。拆迁当事人，包括房屋拆迁人、被拆迁人。承租人等。拆迁当事人，在拆迁补偿安置关系中，所处的地位是不一样的。（一）拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。（二）被拆迁人，是指被拆除房屋的所有权人，即拥有被拆除房屋所有权的单位和个人。一般来说，房地产权证记载的权利人则为所有人，可以是一人，也可以是几个共有人。（三）承租人，是指与被拆迁人具有合法租赁关系的单位和个人。主要可以分为两种类型：1、是执行政府规定租金标准的承租人：如，持有租用公房凭证的公房承租人。2、是通过协商议定租金标准的承租人：主要是市场租赁关系中的承租人。（采晴整理）
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一、证据意识，注意搜集和保存有力证据：证据对于依法维权至关重要。掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证，也会使自己在谈判中处于有利的位置。在整个征收过程中，被征地、拆迁户应该注意保留和收集一切能够证明实施的相关证据，包括双方签订的一些协议，有时还可以采取录音、录像、照相、公证的方式收集证据。对于如何判断证据的有效性，取得有效的证据，有时需要专业律师的指导和帮助，但自己必须要有“证据意识”。如果没有事先的准备，一旦发生纠纷，就可能面临不利的结果。二、需要收集的证据类型：1、被拆除房屋的所有权证；2、证明被拆除房屋的结构、房屋的性质（住宅、办公和或商用）、房屋的建筑面积等证据；3、当被拆迁房屋所有权证上记载的所有人与主张权利的被拆迁人不同时，还需要提交证明被拆迁人对于被拆迁房屋享有接受补偿安置权利的证据（包括亲属关系证明、继承权公证书、放弃权利声明等）；4、证明房屋被拆除的时间的证据。三、农民面对拆迁对策：面对非法征地拆迁，农民在维权中，要做到理智清醒，依法办事，以免遭到地方政府的陷害。另外，征地拆迁补偿安置不合理，不要轻易签字，农民拥有土地、房屋的合法使用权和所有权，地方政府、开发商的非法占地施工行为，应当受到法律制裁。房屋拆迁和土地征收过程中，房屋所有人、使用人等被拆迁入和作为土地被征收人的农民由于处于弱势地位，一定要注重证据的收集和维权的策略，更好地维护自己的合法权益。（采晴整理）
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