今天笔者为拓宽大家的维权思路，为大家解析一个不太一样的违建拆除程序版本：行政强制措施+行政强制执行根据《行政强制法》第2条之规定（部分内容），行政强制措施是指行政机关在行政管理过程中，为制止违法行为、防止证据损毁、避免危害发生、控制危险扩大等情形，依法对公民、法人或者其他组织的财物实施暂时性控制的行为。据此，越来越多的学者和法官认为，用于拆除违建的“责令限期拆除决定”的法律性质不是行政处罚，而是行政强制措施。因其作出的后果仅仅是违建房屋被拆除，令房屋所占用的土地恢复原状，而不具备任何惩罚性。一些地方法院也开始在司法实践中采纳这一理论，这值得广大被征收人在维权时予以注意。《行政强制法》第18条规定，行政机关实施行政强制措施应当遵守下列规定：（一）实施前须向行政机关负责人报告并经批准；（二）由两名以上行政执法人员实施；（三）出示执法身份证件；（四）通知当事人到场；（五）当场告知当事人采取行政强制措施的理由、依据以及当事人依法享有的权利、救济途径；（六）听取当事人的陈述和申辩；（七）制作现场笔录；（八）现场笔录由当事人和行政执法人员签名或者盖章，当事人拒绝的，在笔录中予以注明；（九）当事人不到场的，邀请见证人到场，由见证人和行政执法人员在现场笔录上签名或者盖章；（十）法律、法规规定的其他程序。到这里广大被征收人不难发现，这个程序的内容实际上和《行政处罚法》规定的处罚程序是大致相似的，当然...
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其一，应当牢牢把握维权时间：在被拆迁人收到拆违通知或决定后，不要慌张、恐惧，亦不用犹豫，你应该立即针对拆违通知或决定提起行政复议或者行政诉讼。尤其注意的是一定要在法定期限内提起，超过法定期限后再想维权，难度将可能陡增。实践中一些地方根本等不到6个月就动手拆房了，故被征收人要提高守房意识，避免房屋遭偷拆、帮拆。其二，应当准确捕捉限期拆违通知或决定的违法点：秉持“打程序，也打实体”的两手抓维权原则，被征收人要注意审查限期拆除决定是否查清了基本事实，譬如涉案房屋的面积、地点、建造年代等；是否依法定程序送达，作出机关是否具有法定职权等等。其三，当房屋本身确实无证时，要及时委托专业征收维权律师介入。（采晴整理）
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怎么算住改非？怎么认定？首先要了解下所谓“住改非”房屋，是大家对把原住房改为生产经营用途房屋的一种通俗叫法，是指未经规划、国土资源等部门批准，将住宅房屋改为营业用房或其他非住宅用房的行为。“住改非”并不是一个法律概念，但是经常出现在征收拆迁的过程当中。据2003年国务院办公厅《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》的相关规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当拆迁补偿。”“住改非”房屋进行补偿，补偿标准大致按照下列情况分类：一按照房屋的实际用途补偿，也就是说能够通过营业执照、完税凭证具体认定房屋确实用于生产经营的，按照商业用房的补偿标准补偿。二是按照住宅房屋的补偿金额和非住宅房屋补偿金额的平均值确定。三是按照住宅的补偿标准补偿，这种情况主要针对经营时间短、没有办理营业执照、或者没有完税凭证的情况。四是住宅房屋部分用于经营使用的，该部分按照商业用房的补偿标准补偿，其余部分按照住宅的补偿标准补偿。在征收过程中，如果房屋属于“住改非”的情况，可以到拆迁部门确定该种情况的补偿标准，或者咨询专业律师，（采晴整理）
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一、必须为了公共利益，且拆除前必须已经进行补偿，如果没有补偿就已经拆迁则违法。因为根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。又根据第三条，房屋征收与补偿应该遵循决策民主、程序正当、结果公开的原则。因此本着为民的态度，在因公共利益拆迁时，应已经对被拆迁人进行补偿后，才能进行拆迁。二、不能降低现有的生活水平，拆迁已经对被拆迁人造成心灵上的伤害。而若再对物理上的伤害，更不能体会社会主义以人民为中心，一切为了人民的原则。最起码应保障被拆迁人以前的生活水平，降低了水平则是违法。三、不能低于周边市场价值，我国土地近些年房价上涨太快，拆迁时按照以前的价格补偿，不具有合理性。而且可能促进贪腐的形成，加剧被拆迁人的生活压力。因此低于周边市场价值则是违法。因为根据规定，作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。四、拆迁一般程序，1.纳入年度计划，广泛征求社会公众意见。2.进行洽谈，现场勘查。签订评估合同，然后制定具体工作计划。3.外业入户评估，公告一定期限，制定合理的方案。4.业内结算。5.出具正式评估报告，送达报告给当事人。7.做好征收与补偿的宣传、解释工作。8.把报告归档。这个程序中必须保持公正性、透明性、为民性。（采晴整理）
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依据《土地管理法》规定，城市土地性质为国家所有，征收国有土地上房屋的，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施，征收信息也应依法公告公开，涉及切身权益的主要是“征收决定、征收补偿方案、评估结果”。一、征收决定公告：解读：征收决定是国有土地上房屋征收正式启动的法律文件，由市、县级人民政府依法作出。征收决定作出后应当及时公告，明确征收范围、征收部门、征收补偿方案以及被征收人享有行政复议、行政诉讼权利。二、征收补偿方案：1、征收补偿办法：被征收人可以选择货币补偿或者房屋产权调换两种补偿方式。2、对商业用房、住改非的补偿，具体由补偿方案确定。3、评估机构及评估方法：国有土地征收补偿的科学依据是房产价格评估，所以评估机构和评估方法的选定对补偿有着重大影响。评估机构选定的程序可以在补偿方案中一并公告，也可以单独公告选定。评估结果要送达给被征收人，分户评估报告要依法送达，且行政部门要进行送达情况的统计。最后，被拆迁人依法享有知情权，拆迁文件和相关信息也是征收单位主动公告的，因此面临拆迁，被拆迁人不必再去盲目的到处询问各种信息，而应当冷静下来去自家地方寻找是否张贴或者在网站公布了相关文件，获取拆迁信息，从而守护拆迁中权益。（采晴整理）
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土地征收，是2004年《宪法》修正后出现的新的法律术语，指的是国家通过法定的程序将集体土地转化为国有土地，并由政府对被征地的农村集体经济组织和个人予以补偿和安置的行政行为。实践中，一般由市、县人民政府土地管理机关根据市、县人民政府批准的方案负责落实补偿方案并办理交接手续。土地征收具有涉及面广、利益冲突容易尖锐对立、适用法律和征收程序复杂等特点。农民的社会保障费用：主要用于保障市区图以后的农民在面临年老、疾病、伤残、失业、生育、遭受自然灾害依照社会保障法律给予的物质帮助，以维持被征地农民的基本生活的现实需要，有兴趣的朋友可以查找《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发【2006】31号）和《国务院办公厅转发劳动与社会保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》（国办发【2006】29号），因篇幅太长，不再详细介绍。这部分补偿费用资金来源因地区不同而不同，有的来源于征地单位在原有的征地补偿费的基础上另外支付的费用，有的来源于安置补助费或者扣除村集体之外的土地补偿费用。（采晴整理）
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“一书四方案”的意思就是一个书及四个方案。一个书是指建设项目用地呈报说明书；四个方案是指农用地转用方案、补充耕地方案、征收土地方案和供地方案。它们是省级政府或者国务院作出征地批复时不可或缺的须审查材料。根据2016年自然资源部最新修订的《建设用地审查报批管理办法》，我们来具体了解每个文件的内容：一、建设项目用地呈报说明书应当包括用地安排情况、拟使用土地情况等，并应附具下列材料：（一）经批准的市、县土地利用总体规划图和分幅土地利用现状图，占用基本农田的，同时提供乡级土地利用总体规划图；（二）有资格的单位出具的勘测定界图及勘测定界技术报告书；（三）地籍资料或者其他土地权属证明材料；（四）为实施城市规划和村庄、集镇规划占用土地的，提供城市规划图和村庄、集镇规划图。二、农用地转用方案应当包括占用农用地的种类、面积、质量等，以及符合规划计划、基本农田占用补划等情况。三、补充耕地方案应当包括补充耕地的位置、面积、质量，补充的期限，资金落实情况等，以及补充耕地项目备案信息。四、征收土地方案应当包括征收土地的范围、种类、面积、权属，土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。五、供地方案应当包括供地方式、面积、用途等。（采晴整理）
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根据《建设用地审查报批管理办法》的规定：一、农用地转用方案和补充耕地方案符合下列条件的，国土资源主管部门方可报人民政府批准：（一）符合土地利用总体规划；（二）确属必需占用农用地且符合土地利用年度计划确定的控制指标；（三）占用耕地的，补充耕地方案符合土地整理开发专项规划且面积、质量符合规定要求；（四）单独办理农用地转用的，必须符合单独选址条件。二、征收土地方案符合下列条件的，国土资源主管部门方可报人民政府批准：（一）被征收土地界址、地类、面积清楚，权属无争议的；（二）被征收土地的补偿标准符合法律、法规规定的；（三）被征收土地上需要安置人员的安置途径切实可行。建设项目施工和地质勘查需要临时使用农民集体所有的土地的，依法签订临时使用土地合同并支付临时使用土地补偿费，不得办理土地征收。三、供地方案符合下列条件的，国土资源主管部门方可报人民政府批准：（一）符合国家的土地供应政策；（二）申请用地面积符合建设用地标准和集约用地的要求；（三）只占用国有未利用地的，符合规划、界址清楚、面积准确。（采晴整理）
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1、不对被拆迁房屋价值评估：根据相关规定，在拆迁方征用被拆迁房屋之前首先要对被拆迁人进行补偿，然后再拆除房屋，也就是先补偿后搬迁，否则被拆迁人有权利拒绝，在提供补偿方案时，应该对被拆迁房屋进行价值评估，评估办法应该综合考虑后作出补偿方案，现实案件中，很多拆迁方目的就是为了压低补偿，知道拆迁户不懂拆迁程序，直接跳过对房屋价值的评估，自己预估个数额，这是违法的，被拆迁人应当了解，房屋价值评估直接影响到补偿款多少。2、单方面选择评估机构：房屋评估是需要具有相关评估资质的评估机构对房屋评估，刚才也提到，房屋评估结果直接影响到补偿多少，为了保证公平公正，各方利益不受损害，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》对于房屋评估机构的选择，需要拆迁方和被拆迁人共同协商后决定，不能拆迁方指定评估单位，否则就存在猫腻和违法行为，一些地方拆迁，直接是拆迁方指定了几家评估机构，不管你选择哪家，都是他们指定的，其中的猫腻，不用多说。3、决定补偿方式并且单一：征收补偿方式主要分为货币补偿和产权调换两种方式，在拆迁补偿方式选择中被拆迁人有权利根据自己情况选择补偿方式，并且拆迁方不可以只提供一种补偿方式，例如只有货币补偿或者产权调换，更不能不尊重被拆迁人意愿，私自更改补偿方式，不法拆迁方为了满足自己利益，只提供一种补偿方式，不管被拆迁人愿不愿意，都强行安置。4、违法强拆：拆迁过程中也会碰到一些违建和钉子户需要拆除，拆...
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行政机关是否能够在作出强制拆除决定后直接实施强拆行为呢？我们认为，这种行为明显违反《行政强制法》，理由如下：首先，我们来界定强制拆除决定的性质。根据《行政强制法》的规定，行政强制执行是指行政机关或者行政机关申请人民法院，对不履行行政决定的公民、法人或者其他组织，依法强制履行义务的行为。强制拆除决定，是行政机关在作出责令限期拆除决定后，当事人不履行相应的自行拆除义务，行政机关决定实施强制拆除行为前的一道程序。因此，我们可以认为，强制拆除决定就是强制执行决定。其次，强制拆除决定是否可诉。有些人认为，强制拆除决定并未给当事人设定新的权利义务，强制拆除决定中关于违法建设的认定和处理意见，只不过是对前置责令限期拆除决定的一种重复，对当事人权利义务不产生实质影响，因此，强制拆除决定不可诉。我们认为，该观点是错误的。虽然针对房屋是否是违法建设的认定是在责令限期拆除决定中，但行政强制决定也是对当事人权利义务产生影响的行政行为。《行政强制法》第四十四条规定，对违法建筑等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除，当事人在法定期限内不复议或不诉讼，又不拆除的，行政机关才可以依法实施强制拆除。根据上述规定，当事人有权对强制拆除决定提起诉讼，并且在提起复议或诉讼期间，行政机关是不能实施强拆行为的，否则违法。相较于其他行政强制执行行为，由于房屋等不动产是涉及当事人重大财产，价值较大且一旦被强...
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