在征地拆迁过程中选择货币补偿的房主，在拿到补偿款之后，通常会选择自行去购买房屋，但在购房过程中，会遇到很多类型的房源：房改房、商品房、经济适用房……如何区分、选择这三类房源呢？房改房、商品房和经济适用房的产权证书并没有本质区别，三者均受到国家相关法律的保护，都是房主拥有房屋所有权的合法书面凭证。商品房是由房地产开发公司，在经过政府相关部门批准后进行开发的，建成之后可向市场出租出售。商品房的所有权主要体现在四个方面，即房屋的占有权、使用权、收益权和处分权。在不违反法律相关规定的情况下，房屋所有权人可以将商品房进行自由的转让、赠与或出租，所有权人如何处分房屋不受他人干涉与限制，其收益完全归个人所有。经济适用房，是国家为顾及城市低收入住房困难的居民而提供的优惠政策，由于建造经济适用房的土地是由国家划拨获得的，因而经济适用房的价格较低，经济适用住房购房人拥有有限的产权，其房屋的处分、收益受到一定的限制。根据《经济适用住房管理办法》第三十条的相关规定可知，购买经济适用房，其住房不满5年，不可以直接进行上市交易。如果经济房所有权人确有需要进行转让的，则由政府根据折旧和物价水平等因素进行回购。如果经济适用房购房满5年，则需要根据该地段普通商品住房和经济适用房的差价按照一定的比例向政府缴纳土地收益，政府可优先回购，政府不回购的，则由购房人在向政府缴纳土地收益等相关价款后，取得房屋的产权。房改房也可...
更新时间:
2018
-
12
-
18
首先，“一书四方案”一般是指建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案，由市、县国土资源行政部门编写并逐级上报至有批准权的政府批准。在征地过程中，“一书四方案”是省级政府或国务院作出征地批复所依据的重要文件，缺一不可。因此，在征地过程中，如果没有这些文件，是不可能展开征收的。但这些文件一般在行政机关内部进行审批，所以被征收人很难实际见到这些文件，那么，如果被征收人希望查阅这些材料又该怎么办呢？在之前，行政机关通常认为“一书四方案”属于行政机关内部的行政审批行为，这些文件不属于公开的内容，但是，在《国土资源部办公厅关于进一步做好市县征地信息公开工作有关问题的通知》提出，市、县征地信息主动公开的内容主要包括以下方面：1、国务院或省级人民政府依法批准用地的批复文件，其中，国务院批准的城市用地还应公开省级人民政府审核同意农用地转用和土地征收实施方案的文件；2、地方人民政府转发国务院批准用地的文件（用地面积、补偿标准、安置途径等批准情况与申报情况相比发生变化的，转发文件中应明确表述变化后情况），自此，明确指出了“一书四方案”理应属于政府在征地过程中主动公开的内容。因此，在征地过程中，作为被征收人我们有权利向有关的机关申请公开此类信息。根据我国《政府信息公开条例》的规定，政府信息的制定机关及保存机关都有义务对申请信息进行公开。同时，我国《建设用地审查报批管理办...
更新时间:
2018
-
12
-
18
一、为何“误拆”频发？拆迁方在与被拆迁方进行协商谈判时，常常由于双方的分歧导致拆迁进程停滞不前。拆迁方为了加快进程，常以“误拆”作为借口，试图降低法律风险，给被拆迁方灌输“房子已经没了，现在只能接受补偿协议”的思想。被拆迁人明白事情原委，但是接受了被拆迁方为其灌输的思想，丧失了与拆迁方进行谈判的筹码。因此，被拆迁方常以“误拆”作为挡箭牌，“先上车，后补票”，在误拆之后，给予不合理的补偿，后又继续开工建设。除了“误拆”，目前征地拆迁过程中还衍生了“帮拆”，即征收方组织一些不明身份的人，且不以法定的行政机关名义进行拆除。在此种情况下，业主只能被迫提起民事侵权诉讼，而无法通过行政诉讼的方式寻求救济。二、误拆违法的法律依据：许多行政部门为了解决“钉子户”以误拆作为借口，试图规避法律制裁，然而不论是“误拆”还是“帮拆”，其本质其实就是违法强拆，我国相关法律法规目前取消了行政强拆，强拆与否只能由法院作出裁决，行政部门不再具有强拆的决定权。同时，根据《刑法》第二百七十五条规定，故意毁坏公私财物，数额较大或者有其他严重情节的，判处3年以下有期徒刑、拘役或者罚金。故意毁坏公私财物，数额巨大或者有其他特别严重情节的，判处3年以上7年以下有期徒刑。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
18
以“腾退”方式实施拆迁行为的现象与日剧增，尤其在“城中村”项目中存在大量以“腾退”的方式进行集体土地上的房屋拆迁行动。土地腾退的定义：土地腾退并没有法律层面上的概念，其指的是在集体土地上，村民和村委会签订腾退安置补偿协议后，村委会收回村民拥有的房屋和土地的行为。而在实践中，腾退并没有严格的法律程序和规范，因而在各地的实施过程中常表现出不同的形式，主要包括以下三种：（1）由开发商以合法形式掩饰非法目的的形式实施腾退。在此过程中开发商以建设绿化隔离带的名义进行土地收储和房屋拆迁，在拆迁完成之后开启商品房开发项目。（2）开发商与村委会联合实施腾退，即村委会在前期与开发商联手以房屋拆迁的名义进行房屋腾退，在腾退完成之后或者拆迁过程中向有关部门申请土地征收审批。此种“先上车后补票”的行为，严重违反法定程序。镇政府或区政府作为幕后推手，实施集体土地腾退。政府利用腾退的方式收储土地，从而完成城中村或新农村的建设，此种方式主要是由村委会进行协助完成，开发商是否介入并不确定。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
18
征地调查结果不符合实情的，有权拒绝签字：在征地拆迁依法报批前，当地相关部门应当要在村委会或是村民小组张贴书面形式的拟征地公告。其内容要包括：征地范围、征地面积、补偿方案以及安置途径和征地的用途。在这期间，村委会或是村民有权申请听证，如果村委会或是村民向相关部门提出召开听证会的，相关部门应当举行。其次，当地相关部门应当同土地所有权人、使用权人，去征收范围内对被征收土地的边界、土地用途以及土地面积、地上附着物的种类等进行实地调查，并将调查结果填制成表，然后经过相关部门与土地所有权人、使用权人确认表格内容，之后双签字，确认调查结果。但要提醒被征收人的是，如果在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，在征地时很有可能会不予补偿。其次对征地调查结果不符合实情的被征收人有权拒绝签字。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
18
审批主体是县级以下部门的，有权拒绝签字：县级人民政府审查公告的安置方案决定批准之后，应当报省级国土资源厅备案，并交由县级国土资源部门具体组织实施征地补偿安置工作。且审查部门至少是县级以上的政府。同时拆迁实施单位也是要有资质的相关部门才行，如果以上两点都没有达到，那么被拆迁人是有权拒签的。只有这样才能保证被征收人的权益不受侵犯。对补偿有疑问的有权拒绝签字相关法律法规中明确要求，拆迁补偿包括房屋、地上附着物等，但通常给予老百姓的补偿不是少这就是少那的。因此如果被拆迁人发现征收方少给自己算补偿时，一定要与对方沟通或是不要在协议上面签字，否则可能会吃大亏。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
18
补偿不到位时，可拒绝签字：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，“征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。对于集体土地上房屋的货币补偿参照重置成本价确定，拆迁补偿标准也可以参考周边类似房地产的市场价。如果房屋所在的集体土地已经被征收为国有，但没有进行补偿，同时现在房屋所在地段已经划进城市规划区中的话，依据司法解释规定，应当依照国有土地上的房屋征收补偿标准进行安置补偿。也就是说，对被拆迁人的补偿，应该参照类似房屋的市场价，不管是集体土地征收还是国有土地征收，在被征收之后居住条件以及生活质量必须不被降低为宜。王振于也曾表示，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定的对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程。法院一旦发现补偿方案明显低于法定的“市场价格”，即便对于影响面大、涉及人数众多的征收决定，该确认违法的要坚决确认违法，该撤销的要坚决撤销。对此如果被拆迁人发现补偿远远低于原有生活水平时，被拆迁人是有权拒绝在补偿协议上面签字的。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
18
空白协议时，有权拒绝签字：征地拆迁中，逼迫被拆迁人签订空白协议的行为常常有，但明显这是拆迁方的一种以低成本征收的策略。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，如果缺少一项，都有可能让被征收人利益有所损失。因此，被拆迁人千万不要去签空白协议，即使征收方强迫你签空白协议时，也要尽量的不要去签，及时的咨询专业拆迁律师，通过法律途径来维护自己的权益。其次，也要遵循“先补偿后搬迁”的原则。在我国，法律明确规定了在征地拆迁时要实施先补偿后搬迁的法律制定。在做出房屋征收之前要保证足额到位、专款专用、专户存储。也就是说在征地拆迁方面，首先要保证的拆迁原则就是必须先补偿后搬迁，保证拆迁之后的生活水平不低于拆迁之前的。如果补偿不到位，补偿不合理，被拆迁人是有权拒绝搬迁的。（采晴整理）
更新时间:
2018
-
12
-
18
企业在征地拆迁过程中，由于相关证件的缺失，可能会被定义成违法建筑并面临行政处罚，在征地拆迁协商谈判过程中处于弱势地位。此时，征收方会立马抓住对自己有利的因素，进一步压低补偿价格，节省征地拆迁成本。因而我们经常呼吁各位企业家，在日常经营活动中，一定要补齐自己的相关证件，以免落入不利处境。然而在征地拆迁案件中，有时也会出现企业证照齐全，征地拆迁双方就补偿事项没有异议，且征收方也愿意给予企业相应的补偿，但企业就是没有拿到合理补偿的情形。这又是由于什么种原因呢?今天，律师就带着大家分析一下，为何证照齐全的企业在征地拆迁时没有得到合理补偿。律师根据办理的大量案件，对此类现象进行分析，认为证照齐全的企业在征地拆迁时没有得到合理补偿的原因主要包括以下两点，即(1)征收方与企业之间了解的信息并不对称;(2)地方评估公司的评估专业知识与企业并不匹配。首先，征收方与企业之间的信息不对称，主要是由于征收方不了解企业应有的价值。企业在发展过程中，由于土地选址、设备购买、审批手续等各项因素，需要投入大量的资金。同时，对于有高新技术的企业，征收拆迁可能导致其损失持续稳定的营业能力和极高的预期利润。如果征收方不了解其中的门路，在其与企业沟通交流时，对于企业提出的安置补偿价格，征收方内心潜意识会认为是对方在虚假报价、自己会“被宰”。同时，若企业在与征收方谈判前期没有准确了解自身的价值，盲目与征收方进行交流沟通，不...
更新时间:
2018
-
12
-
17
这个话题在征地拆迁过程中，经常听到拆迁工作人员说，拆迁方拆迁你的老房子，给你的是新安置房，这个还有什么不合适的吗？对此，很多被拆迁人觉得听上去好像合理，但总觉得不对劲，但又不知道问题出在哪里。对于国有土地上房屋的征收补偿标准，在国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》中有明确的规定，那就是按类似房屋的市场价值，由评估公司评估确定。而房屋价值主要取决于房屋的区位，比如，在北京市中心的一个70年代的老房屋要比某县城的新建房的价格都要高出很多倍，甚至同样是在北京，二环以里的老房子要四环以外的新房子价格要高出很多。除了区位之外，是否是学区房也很重要，以及周边配套以及小区环境也是很重要的参考因素。由此可见，房子的价值在很大程度上并不取决于房子本身，而是房子周边的生活资源。根据补偿条例的规定，如果采取产权置换方式对被拆迁人进行补偿安置，也要对被拆迁人房屋和安置房都要进行市场价值评估，根据各自的价值再找差价。由此可知，拆迁方是无权规定补偿价格，也无权直接规定置换比例。拆迁方对王女士房屋的补偿标准是不符合征收条例规定的。针对此情况，被拆迁人一方面可以要求聘请中立的评估公司对房屋价值进行评估，另一方面对拆迁方出台的征收决定向法院起诉，法院会在审查征收决定是否合法时，一并审查其制定的补偿安置方案是否合法。对于明显不合法的内容，法院可以判决拆迁方依法纠正，从而维护自己的合法权益。如果在诉征收决定中不...
更新时间:
2018
-
12
-
17