拆迁与拆违二者之间存在什么关系、为什么征收拆迁中房屋有时会被认定为“违建”，该如何击破违建的认定等问题，困扰着每个被拆迁人。什么是违建？什么是无证房屋？违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反建筑工程规划许可证的规定建设的，或采取欺骗手段骗取批准而占地新建、扩建和改建的建筑物。根据我国《城市房屋拆迁管理条例》第二十二条规定：“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿;拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。”因此，在拆迁过程中，拆迁人对拆除违章建筑不予补偿。无证房屋一般是指没有经过登记，缺少合法证件的房屋。尤其是在农村，并没有对农村房屋进行统一的审批手续，一段历史时期内，房屋建设审批、登记制度不完善导致了不少房屋变成了“无证房屋”，形成了历史遗留问题。这种情况下，将无证房屋一概沦为违建，其实是不合理的。无证房屋是不是违建不能用“一刀切”的方式来进行认定，2008年1月1日施行《城乡规划法》，明确了违建的概念，而对于违建的判断，不仅仅要看是否符合法律规定，更多要尊重历史情况、建筑当时的条件、状态等原因，来综合判断，其次，认定违法建筑的法定依据应该充分，在考虑历史原因的前提下，适用法律应遵循立法精神。（采晴整理）
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可以考虑建造的时间、当时的立法状况、当时执法机关是否存在不作为等因素综合制定无证房屋的征收补偿方案。1、严重违反城乡规划及土地管理法或明知已经发布征收公告或者即将被征收而恶意抢建的房屋可以不予补偿。但无论被征收人的房屋是否属于违建，对被征收人的土地使用权都应给予公平、合理的补偿。2、房屋建造的时候是合法的，但没有合法产权证明，是由于不可归咎于其自身的历史遗留问题造成的，且如果被拆迁人在上述房屋内已长期生活居住，应当得到合法补偿安置。至于应该补偿多少，每个地方的拆迁补偿标准是不一样的，政府部门会根据当地的拆迁管理办法进行估算、赔偿。您可以查看拆迁公告的具体规定，也可向当地土地部门咨询。如果有异议，可以申请行政裁决。（采晴整理）
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一、违建由谁来认定？在拆迁征收领域，被拆迁征收人之违法建筑多为居民为解决居住困难而私自搭建的建筑物，或者农民之间转让宅基地、承包地并在其上建造建筑物、构筑物等情形。目前各级地方政府部门界定违章建筑的主要法律依据是《城乡规划法》和《土地管理法》。但即便是没有房产证的房屋也不能随便认定是违法建筑。判断某一建筑是否属于违章建筑，必须由房屋所在地的城市规划行政主管部门出具证明。城管、拆迁征收部门、公安等都不能在拆迁过程中直接认定房屋是违法建筑。二、如果房屋真的属于违建，尽快找拆迁方的违法点：如果你的房子确实属于违建，从严格的法律意义上来说，不但可以直接强拆，而且还可以对你处以罚款，所以，如果你找不到任何能够证明房屋合法的文件，并且此时房屋已经被认定为违建，面临这种窘境，唯一能做的就是在房屋被强拆之前找到拆迁方的违法点，如果对方的拆迁程序违法，认定违建程序违法，那么，就可进行补偿协商，否则的话，就只能任由拆迁方宰割了。必须提醒大家的是，征地拆迁活动中，如果你的房子被认定为违建，不要惊慌，更不要讳疾忌医，第一时间与专业拆迁律师取得联系，看一看是否有机会争取正常的补偿，面对违法强拆切莫错过时机，避免不必要的损失发生。（采晴整理）
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“住改非”房屋，是指房屋性质为住宅房屋，但取得了工商营业执照，实际用于经营的房屋。《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》中规定，“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿”。所以，“住改非”房屋与非住宅房屋在停产停业损失补偿这个问题上受本条例同等保护。各省、自治区、直辖市在制定具体的停产停业损失补偿办法时，不得区别对待“住改非”房屋、非住宅房屋，而应当根据房屋经营效益、停产停业期限以及其他影响停产停业损失计算的客观存在因素统一补偿标准。因此，“住改非”房屋也可以获得停产停业补偿。各地较为通行的做法是参照非住宅房屋有关规定，有限制地对“住改非”房屋给予停产停业损失补偿。（采晴整理）
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土地征用是指国家为了公共利益的需要，依法强制使用集体土地并给予补偿，在使用完毕后再将土地归还集体的一种行为。何为公共利益：关于“公共利益”的界定，在法律界一直存在一定争议，在此小编不作详细阐述，只强调两点，一是公共利益应该与商业利益区分开来；二是公共利益的受益主体应该是社会公众，而非某些部门、单位或是某个人。土地征用主要是将土地用于临时性的施工建设场地、地质勘探、抢险救灾、建设施工材料堆场等，不得修建永久性的建(构)筑物，并在使用期满后要恢复土地原状，交还原土地使用者使用。土地征用的审批机关：县级以上国土资源管理部门。土地征用法律后果：土地使用权的暂时转移，土地所有权并不发生变化，仍然为集体所有。征用土地如何进行补偿：补偿原土地使用者在征用期间不能从事农业生产的土地补偿和青苗及地上附着物的补偿，没有安置补助费。（采晴整理）
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一、合法强拆分为“行政强拆”与“司法强拆”。行政强拆针对的是违章建筑，司法强拆针对的是合法建筑。1、谁有权进行行政强拆——根据《城乡规划法》规定，有权进行行政强拆主体有乡镇政府或城管部门，在城市规划区内的由城管部门进行强拆，不在城市规划区内的由乡镇政府进行强拆。2、谁有权申请法院司法强拆强拆——根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》规定，有权申请法院司法强拆的主体是市、县级政府或县级国土资源局。二、行政强拆程序：以书面形式催告当事人自行拆除——听取当事人的陈述和申辩——经催告，当事人逾期仍不自行拆除，且无正当理由的，可以作出强制执行决定。司法强拆程序：1、国有土地上房屋：市、县级政府作出房屋征收补偿决定——当事人具有依法复议或诉讼的权利（复议期限60日，诉讼期限6个月）——到期后当事人既不复议也不诉讼，还不搬迁的——由市、县级政府申请房屋所在地的人民法院强制执行。2、集体土地上房屋：县级国土部门作出责令交出土地决定书——当事人具有依法复议或诉讼的权利到期后当事人既不复议也不诉讼，还不交出土地的（复议期限60日，诉讼期限6个月）——由县级国土部门申请土地所在地的人民法院强制执行。如果不具有强拆主体资格，没有履行法定强拆程序，强制拆除了被征收人的房屋属于违法强拆，我们可以依法维权。遭遇违法强拆时：最重要的是保证自身安全，不要暴力抗拆。正所谓“留得青山在，不怕没柴烧”，我们...
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一、无证房的形成原因：城市规划不到位，特别是改革开放以后，房屋远远不能满足人们的需求。而在这种供需不平衡的状态下，政府规划部门又没有发挥出其应有的宏观调控作用，导致一大批无证房的出现。行政监管不到位，实践行政机关职权不明，没有进行有效的监管。法律规定不到位，法律规制存在立法滞后、执法不当、追责乏力的问题，实践中的无证房得不到有效处理。从无证房的自然属性上来说，它仍然是人们投入人力、物力建造的居住场所，只有首先承认并正视无证房之上存在财产权这一前提，才能针对无证房提出妥当的解决方案。在认定无证房是否属于违章建筑时，遵守法治意味着要遵守以下两大法理原则：一是法不溯及既往原则，二是信赖保护原则。房屋征收中会遇到各种类型的无证房，这些无证房的形成原因各不相同，如果对所有无证房都采取“一刀切”的处理方法，显然是不合理的。只有针对不同建筑的具体情况区别对待，采取相应的措施，宽严相济之下，才能充分保障被征收人的切身利益。像历史原因造成的无证房肯定是要给补偿的，突击建造的无证房肯定是没有补偿，因政府怠于行使相关行政职责而造成的无证房屋，还需要综合考量。二、哪种无证房可以获得补偿？1、历史遗留原因造成的无证房：这类无证房建造时间都比较久远，根据当时的法律法规，房屋建造时并未要求取得规划许可等材料，在新的法律法规出台后，行政部门也未组织补办房屋所有权证明等材料，于是就出现了很大一批历史遗留性的无证房。...
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一、房屋价值补偿：房屋价值补偿是整个补偿中最重要的部分，包括房屋本身价值、附属物价值。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收范围内商品房的市场平均价格。所谓“附属物”，是指与房屋主体建筑有关的附属建筑物或构筑物，如围墙、管道、水井、装潢设施等。在对房屋价值进行评估时，附属物应一并评估。二、搬迁及临时安置补偿：因征收房屋造成搬迁的，房屋征收部门应向被征收人支付搬迁费；选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房；若房屋征收部门向被征收人提供周转用房，则不必支付临时安置补偿；三、停业停产损失：停产停业补偿主要是针对非住宅中的经营性房屋。经营性用房的认定需同时具备三个条件：第一，房屋具有房屋权属证明或经有关部门认定为合法建筑；第二，具有合法、有效的营业执照且载明的住所为被征收房屋；第三，已办理税务登记并具有纳税凭证。对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。停产停业损失的补偿范围一般限于直接经济损失，具体包括被征收人的利润损失和因搬迁产生的费用，对间接损失和其他费用则不予赔偿。停产停业的利润损失一般是指企业主营业务的利润损失，而不包括投资利润损失在内。四、补助和奖励：《征收条例》第...
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在实际生活中，农村房屋产权问题一直比较棘手，由于历史遗留问题较多、变动大、情况复杂，有的省份和地区对宅基地审批和建房审批程序健全，登记档案完备。有的地方在农村用地及建房方面管理混乱、无序甚至无据可查。因此，对农村集体土地上房屋产权的认定没有一定之规，而是各地根据权属登记和用地、建房审批的现实情况进行掌握。一般来说，以下文件可以作为房屋权属来源的证明文件使用：（1）房屋所有权证；（2）宅基地使用权证；（3）农村建房审批表或许可证；（4）集体经济组织对宅基地使用权的统计、登记。如果宅基地一直在使用，并且宅基地使用权证也没有被依法收回或者更换的话，那么宅基地使用权证就仍然是有效的。但是宅基地使用权证并不是认定补偿的唯一依据。就北京市的情况而言，根据北京市政府出台的《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，征收补偿中认定的宅基地面积应经合法批准，且不超过控制标准。未经合法批准的宅基地不予认定。因此，在征收时并非单纯按照宅基地使用权证上标明的面积补偿，还应当将宅基地使用权证上标明的面积与当地政府规定的控制标准进行比较，看看是否一致。对农村基地征收补偿款的确认和计算，各地规定不同，比如，上海市2011年印发的《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》就对宅基地被征收时应获得的补偿款计算进行了如下说明：宅基地使用人或者居住房屋所有人可以选择货币补偿，也可以选择产权房屋调换。选择产权房屋调换的，应当结...
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一、安置补偿费如何计算：根据《土地管理法》第四十七条第二款规定，对于征收耕地的，安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。1、需要安置的农业人口数=被征收的耕地数目÷征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量。2、每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4-6倍，但是每公顷（10000平方米）被征收耕地的安置补助费，最高不能超过被征收前3年平均年产值的15倍。3、对于征收其他土地的，安置补偿费的标准由各省、自治区、直辖市参照耕地的土地安置补助费标准规定。二、安置补偿费如何发放：1、如果需要安置的人员是由农村集体经济组织安置的，那么安置补助费应当交给农村集体经济组织来进行统一发放；2、如果需要安置的人员是由其他单位安置的，则安置补助费交付给安置单位；3、如果不需要统一安置，则安置补助费发放给被安置的个人或者征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的保险费用；4、如果放弃统一安置，被征收人有权要求支付安置补助费。（采晴整理）
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