拆迁谈判是一场“拉锯战”，拆迁评估作为这场“拉锯战”的核心，在企业征收拆迁中的重要性不言而喻，它将直接关系到谈判的砝码和最终可以得到补偿的高低。那么具体来说，一场企业拆迁评估之战到底对企业补偿影响几何？下面以我所在吉林代理的一个企业拆迁为案例来具体说明。2011年1月19日出台《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）以及相关配套的房地产征收评估办法，要求必须以公共利益为前提并完成前置文件，做出征收决定，再在征收范围内予以征收公告，如果没有完整的合法征收前期文件，就属于违法征收。实践中出现的协议征收、协商征收等形式，不是一个法律概念，如果用市场概念去理解，就是指公平交易的行为。我们的案例首先涉及到的一个关键行为是：对方在没有任何征收文件的情况下，要对我们实施征收。不过最后征收方也认可了其为协议（协商）征收，属于公平买卖的关系。前期双方主要围绕“到底是协议（协商）征收还是正规的征收”来过招，如果是协商征收，按照公平交易的原则，则根据市场价值进行房屋、厂房等最后的评估结果。但是按照正式的《国有土地房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号），则可以依据建设部的配套办法，即建设部的房地产评估规范来进行实际操作。双方针对这个问题展开了实际的谈判，谈判过程中引入实际评估，因为已经造成了必须搬迁的客观情况，即两条路已经修通，只等厂房拆迁进行公路合拢，所以必须全面实施征收行为。当事人也了...
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2018
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导读：拆迁谈判就跟商业洽谈一样，讲究技巧和手段，拆迁和做生意不外乎最在意的是价格方面，如果在谈判过程中掌握一些技巧，或许能够帮助你赢得更好的条件哦~下面跟着小编去看看情况吧!拆迁谈判过程技巧!1、拆迁谈判的开局技巧1、提出高于预期的拆迁安置补偿条件，但一定注意不要让对方认为你是在满天要价。2、作为被拆迁人最好不要接受拆迁人第一次拆迁补偿报价，除非你拿到了一份合法的、完整的评估报告。如果不假思索的就答应对方的第一次报价，这种做法通常会让对方产生两种反应：我们本来可以做的更好，一定是哪里出了问题。3、学会在接受拆迁人关于拆迁安置补偿条件时感到意外，如果我们的被拆迁人能够读懂拆迁评估报告，就要是这对里面的一些项目学会感到意外，在你表示有些意外后，对方通常会做出一些让步。如果你不表示意外，对方通常会拆迁人变得更加强硬。4、避免对抗性的拆迁补偿谈判。千万不要在谈判刚开始就和拆迁人争辩，产生敌对情绪，这样只会导致对抗，致使谈判不能正常进行下去。5、拆迁谈判中“钳子策略”的使用。一定要把精力集中到具体的补偿项目上比如自建面积的测量与补偿等，千万不要在意补偿总额，也不要用百分比的方式进行补偿谈判。2、拆迁谈判的中期技巧1、一定要学会应对没有决定权的“拆迁人”。在进行拆迁谈判开始前，一定要搞清楚对方是否合法的授权，有没有权利代表拆迁人进行谈判，最高谈判权限是什么。进入了拆迁谈判的关键关节，对方往往会...
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福建省征地补偿和被征地农民社会保障办法第一章 总 则第一条 为维护被征地农民和农村集体经济组织的合法权益，保障被征地农民的基本生活和长远生计，规范征地补偿和被征地农民社会保障工作，根据国家法律法规，结合本省实际，制定本办法。第二条 本省行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障适用本办法。第三条 本办法所称被征地农民应当从征地时依法享有被征土地承包权或者具有所在地户籍的农村集体经济组织成员中产生。具体产生办法由市、县人民政府制定。第四条 征收农村集体所有的土地，应当依法给予被征地农民和农村集体经济组织补偿，安排被征地农民社会保障资金，按照即征即保、分类施保的原则，将被征地农民纳入城乡社会保障体系。第五条 市、县人民政府应当按照本办法建立和实施征地补偿和被征地农民社会保障制度，统一负责本行政区域内的征地补偿和被征地农民社会保障工作。省人民政府国土资源、人力资源和社会保障、农业、林业、住房和城乡建设、民政、财政、公安、审计、监察等部门负责对征地补偿和被征地农民社会保障工作的监督、协调和指导。市、县人民政府有关部门、乡（镇）人民政府、街道办事处应当按照各自职责，共同做好相关工作。第六条 征地补偿和被征地农民社会保障标准应当根据经济社会发展水平、物价变动等情况适时调整。第二章 征地补偿第七条 征地补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。土地补偿费和安置补助费按照所在区域...
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拆迁开始后，拆迁方应当在拆迁范围内张贴拆迁公告（征收公告），也会陆续地向被拆迁方送达一些拆迁的相关资料，其中，最重要的两份文件就是拆迁许可证（征收决定）和评估报告，那么，怎样去审查这两份文件的合法性呢？如何审查拆迁许可证除非经过专门的法律调查，一般被拆迁方在面对拆迁许可证（征收决定）的时候只能从形式上进行审查。拆迁许可证（征收决定）在形式上大约包括这样几项内容：许可文号、拆迁（征收）主体、项目名称、拆迁（征收）范围、拆迁实施单位、拆迁（征收）期限、许可证发放机关、发放日期，在具体的实务维权中我们发现大约会在这样几个方面存在瑕疵：1、拆迁（征收）主体拆迁（征收）主体不明确， 或者缺乏拆迁方的资质，为非独立法人单位，如某某拆迁办公室，某某拆迁指挥部。如果是征收项目，那么征收主体就是政府部门的房屋征收办，这时候主要审查征收决定审批的级别是否符合法律的规定，是否存在越级发放、越权发放的情形。2、拆迁（征收）范围有的项目拆迁范围模糊不明确，经过调查以后才发现，有的被拆迁方根本不在被拆迁范围内，这就是典型的拆迁范围超出了规划和建设用地的批准范围。3、拆迁（征收）期限这里我们要审查许可证的审查起始时间，主要是核实是否超出拆迁期限的问题。如果一旦超出许可的拆迁期限，而拆迁方又不能及时地取得续证，那么拆迁方就涉嫌违法超期拆迁，这时双方所签订的补偿协议是无效的。如何审查评估报告拆迁（征收）中，评估报告...
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很多企业在遇到拆迁时都面临着不知道从何入手的问题，不知道自己需要做哪些准备，能做哪些准备。律师结合多年的办案经验以及在办案中与出现的问题，将企业在拆迁时需要做的准备和工作进行了总结，希望对大家有帮助。 一、拆迁项目开始 (一)对企业的财产进行预估，保存证据 1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。 2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。 3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。 (二)规范企业管理，避免出现隐患 为了防止拆迁方在拆迁中运用各种手段给企业施加压力，企业应该对自身进行规范。如税务、消防、安全生产等，对各种可能出现的问题进行预估，提前防范，提前布局。 (三)随时关注拆迁信息 所以听到拆迁要开始的信息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。 (四)寻求专业...
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2018
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无论是规模多么大的企业和公司,遇到企业拆迁补偿纠纷或者公司拆迁补偿纠纷,企业和公司都处于劣势地位,在政府面前,属于弱势群体。中国改革开放之后经济得到了突飞猛进的发展,特别是进入21世纪之后,中国的经济发展更是令世界瞩目。随着经济的发展,必然导致城镇化进程的加快,城市的总体规划也在加快变化,随之而来的就是新建建设项目不断的涌现,然而土地作为稀缺的资源,不可能被无限制的利用,因此,城市旧址上重新规划建设新的建设项目成为大多数城市发展的首选。这必然导致众多的旧的建筑需要拆迁,其中不乏众多企业、公司和个体工商户等。企业拆迁、公司拆迁的纠纷也不断的涌现,无论是规模多么大的企业,遇到拆迁补偿纠纷,企业和公司都处于劣势地位,在政府面前,属于弱势群体。如果企业拆迁或者公司拆迁遇到不合法的情况,应当如何维权呢?这是困扰诸多被拆迁业主的难题,如果采取消极等待势必导致自己的合法权益遭受严重侵害,如果采取过激行为,又恐引起刑事事件。万典律师事务所，多年来,专门从事企业拆迁、门面房拆迁等等法律服务,总结了一系列专门针对企业拆迁补偿问题的精准的、高效的解决方案。现在笔者简单谈一下企业拆迁标准如何计算?遇到企业拆迁,企业主如何维权?所涉法律依据:《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《条例》)第十七条规定作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋...
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2018
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征地拆迁中三种维权方式的利与弊方式一：私力救济所谓“私力救济”，是指被除了上访、诉讼、复议等公力救济方法之外，被征收人自行与征收方相对抗的维权方式。实践中，征收方为了减少征收成本、加快征收进程，往往会想出各种千奇百怪的招数，其中，变相强拆就十分普遍，如偷拆、误拆、帮拆等等。在变相强拆中，征收方一般不会亲自出面，而是借助于他方来实行，且一早就为自己想好了开脱的理由。一旦房子、地没了，被征收人就失去了最重要的筹码。此时，私力救济来守地守房就显得尤为重要。为此，被征收人要注意时刻做到家中留人，夜晚巡视，最好能和邻里之间互帮互助，彼此照看。利：私力救济在征地拆迁的前期能起到巨大的作用，尤其表现在守地守房上。私力救济往往能让征收方看到被征收人的决心，征收方会稍微有所收敛，如果被征收人在征地拆迁前期，能通过私力救济的方法抵挡住征收方的攻势，也是在为后续维权打好基础。弊：被征收人采取私力救济的方法维权时，可能会对征收方违法行为所激怒，与征收方的工作人员产生肢体冲突，导致不必要的人员伤亡。最终变成了“以暴制暴”的错误维权方式！私力救济维权建议：被征收人采取私力救济的方法维权务必要掌握好度。法律禁止不可为，被征收人无论何时都切记不要盲目地暴力抵抗，否则造成人员伤亡，被征收人是要承担法律责任的。方式二：信访所谓“信访”，是指是指公民、法人或者其他组织采用书信、电子邮件、传真、电话、走访等形式，向各级人...
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拆迁开始了,你是否遇到了不公平的待遇?是否因拆迁方给出的补偿严重不合理，而面临越拆越穷?在与拆迁方努力抗争讨价还价的过程中，是否遭到停水停电、恐吓威胁?是否整日担心被偷拆、强拆?面对以上种种不公和卑鄙的逼迫手段，你是否有种想开口大骂的愤恨，是否因拆迁方的霸气而深感无助?很多被拆迁户面临政府的强势拆迁时，往往无所适从。只知道政府或者开发商给的钱不能够买到相同地段、相同面积的房子，自己亏了，却不知道如何维护自己的合法权利。有的即使知道自己的权利，却仍然不会运用。发泄也好，愤怒也罢，归于冷静和理智后，也许，你会想到选择一位拆迁律师帮自己打官司，是的，用法律武器来维护自己的合法权益是最明智也是最有效的方法，可是，到底该找一位什么样的律师来帮助自己解决问题呢?高额的律师费怎么能够换来高效的回报?如果你很关心这几个问题，不妨看看下边拆迁维权的内容 。律师的地域性选择相信很多的被拆迁户在自己的土地或房屋所在地已经咨询过拆迁律师，而且应该还不止一家，但是大多数当地的律师会告之，这类官司不能打，甚至会告诉你这类案子法院根本不会受理，和政府打官司也赢不了，也许个别律师愿意接你的案子，但是绝不会启动行政诉讼程序，而是苦苦地将你置于和开发商的民事纠纷中，这种思路要想解决补偿不合理的问题，那是很难的，所以，你花的律师费很可能达不到预期的效果。因此，征地、拆迁案件，只能找北京的律师。不相信?首先，本地律师是不...
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2018
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导语：不管是在诉讼还是非诉中，不管是在民事还是刑事案件中，律师起到的作用都是至关重要的。特别是在征地拆迁行政案件中，无论是申请行政复议还是提起行政诉讼，挑选一个优秀的律师都是重中之重，一个优秀的律师可以最大化的维护当事人的利益。不同的律师处理同一件事可能差之毫厘谬以千里，导致案子的结果天差地别，所以如何去挑选优秀的拆迁律师呢？我们可以从多角度分析，多维度考察。业务水平一个优秀的拆迁律师必定要有较高的业务水平，而很多人认为业务水平应该通过胜诉率来判定，如果胜诉率高说明这个律师很厉害，胜诉率低则说明这个律师水平一般。真的是这样吗？其实这种想法是不合理的。事实上法官判决的时候并不会体现胜诉或败诉的概念，只会体现是否支持原告的诉讼请求，并且每个案子都有其特殊性，如果单纯的追求胜诉，那么很可能会损失掉当事人的部分诉讼请求，而我们提起诉讼的主要目的是为了实现当事人的诉求，如果过分强调胜诉率，而忽略诉讼目的，无疑是本末倒置。首先一个优秀的拆迁律师需要有雄厚的专业功底，所谓磨刀不误砍柴工，专业知识就是我们的工具，如果连工具都没准备好，优秀也就无从谈起，比如了解了整个案件情况后，律师能够准确的指出案件涉及的法律关系和法律法规，以及存在的问题和突破口，而后能够制定出科学高效的维权方案；其次律师需要具有精准的写作能力，之所以称之为精准，不光是格式的对错，意思的充分表达，还有整体的逻辑排列和严谨的法律思维...
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