一、村委会，不是“一级政府”：（一）乡（镇）政府，为最低的一级政府。而村委会，不是“一级政府”。村委会，是代表所有村民发声，为本村村民服务的自治组织。征地拆迁过程中，村委会不具有，不经村民会议（或村民代表会议）、就直接代表村民自行作出决定的权利。而村委会，也不能私自做决定、将其所有的集体土地，出租或转卖给他人。（二）法律依据：《村民委员会组织法》第二条中，规定“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。”二、村委会，不能“作为征收主体”：（一）征收的主体，只有一个，即是政府。（二）法律依据：《土地管理法实施条例》第二十五条中，规定“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”三、村委会，不能私自代替被拆迁村民签订《补偿协议》：（一）征地的补偿费用，包括：1、土地补偿费：归集体经济组织所有；按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级政府制定。土地被全部征收，同时，农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费，应全部用于被征地农民生产、生活安置。2、地上附着物及青苗补偿费：归地上附着物及...
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2018
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规范房屋拆迁的法律繁杂，既包括《土地管理法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，也包括地方人大及其常委会制定的地方性规范。被拆迁人要学习这些法律法规及地方性规范十分困难。要想准确找到拆迁房屋的前提要件更是难上加难。本文就结合法律规定和实践经验，给大家介绍一下拆迁房屋的四个前提要件。一、拆迁房屋需以公共利益的需要为前提：拆迁房屋需以公共利益的需要为前提。公共利益，是指能够满足一定范围内所有人需要的对象，即具有公共效用的对象，或者说，能够满足一定范围内所有人生存、享受和发展的、具有公共效用的资源和条件。法律并没有明确阐明何谓公共利益的需要，具体可参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，公共利益的需要主要指：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二、拆迁房屋需给予合法补偿：如前所述，拆迁房屋是为了公共利益的需要，具备一定的强制性，被拆迁人势必难以阻挡拆迁的进程，但法律也明确规定了，拆迁房屋应当给予被拆迁人补偿。根据...
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征收土地的补偿费用，包括：土地补偿费、安置费、地上物、产物补偿费。对“征地补偿款”的分配，集体经济组织，可依一定比例予以提留。但，其比例，不是由村委会单方面决定，而是须经村民小组或村民会议讨论决定。一、土地补偿费的分配支付：（一）若以村民小组为集体时，由小组集体分配。（二）若以村委会为集体时，由村委会分配；（三）若是村民大会（或会议）讨论决定的，需将分配方案递交给征收单位。征收单位根据方案，直接支付给村民。二、法律依据：《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010修订)第二十四条中，规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：”，而其中明确“（七）征地补偿费的使用、分配方案；”。《国土资源部关于印发的通知》(国土资发[2004]238号)中，规定“(四)土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”三、各省市的具体规定：（一）广东省：在《广东省征收农民集体所有土地各项补偿费管理办法》(2008年修正)中：“第六条 土地补偿费、依法应当支付给集体的安置补助费、集体所有的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理，主要用于发展集体生产和安排因土地被征收造成的多余劳动力的就业，也可部分...
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征收补偿方案关乎被征收人能拿到多少补偿款，因此了解征收补偿方案十分重要。本文将为大家简要介绍它是如何产生的。一、房屋征收部门拟定征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的用途、建筑面积、租赁情况、区位等内容予以调查拟定出征收补偿方案，该方案应当合理、合法、可行。二、征收补偿方案报市、县级人民政府：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”三、市、县级人民政府组织论证征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”此环节的论证，是政府部门内部的论证，即市、县级人民政府会组织发展改革、城市规划、国土资源、环节资源保护、文物保护等有关部门对征收补偿方案是否符合相关法规、条例进行论证。主要内容包括征收补偿方案是否公平公正，是否符合土地利用总体规划，房屋征收范围是否科学合理等。四、公布征收补偿方案并征求公众意见：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”征求公众意见的方式多样，如调查问卷、座谈会、论坛会等...
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一、在征地中，土地补偿费，其标准是：土地被征收前三年的，年均产值的6-10倍。土地补偿费数额相当大，其是属于土地征收款中的重头部分。而被拆迁人又能拿到多少呢？土地补偿款，通常补偿的是农村集体所有地，这个补偿款属于集体所有。因此，补偿款，会到农村集体组织中。但是，为了最大程度的保证、被拆迁人的利益不被损害，明确规定了个人所得不能低于70%。即村集体留下的土地补偿款，其所占的比例须不超30%。二、对宅基地的补偿，是分段补偿的：（一）宅基地的所有权，是村的集体产权。（二）宅基地上所建的房屋，为村民自己的，对此的补偿，分为：1、置换补偿：将房屋面积折算，补偿一套新房产。2、货币补偿：根据当地的经济水平，直接以货币补偿。补偿价格，会根据房屋的不同结构类型，有所变化。同时，当地的经济水平、房子的地理位置等因素，都可能影响到补偿价格。3、前面两种补偿方式的结合，比例视情况而定。（三）宅基地的房屋补偿，不仅包含村民自己的房屋，也包含房屋的附属物、房屋周围的相关设施、树木菜园等。1、房屋附属物的经济补偿：如房子的吊顶、地板、门窗、墙纸等，都是要拆卸，换了新家之后要重装。要支付人工费。2、房屋院内的水井、围墙、花草树木、菜园禽舍等：随着着房屋被拆时，也会产生一定的补偿。3、其他补偿：包括搬家费、临时住所补助费、院内土地补偿等费用。三、签订《补偿协议》之前，要明确哪些条款？（一）补偿为货币补偿的，要明确...
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为了建设新农村，发展农村经济，推出了村村通和户户通，但是在公路建设的过程中，总会碰到要占地赔偿的问题。那农村公路征地补偿标准是多少？政策是怎样的？一亩能补多少钱？一、农村公路征地补偿标准是多少？（一）基本农田：1、水田：每亩补偿9.9万元2、旱田：每亩补偿5.8万元3、菜田：每亩补偿15.6万元（二）农村未利用土地：荒山、空闲地、荒滩、荒地、荒沟等未利用地，每亩补偿2.1万元，由村集体领取，再由村集体进行统一分配给各个集体成员。（三）农村的公共建设用地：村民住宅（指宅基地）、工矿用地、道路等，每亩补偿13.6万元。（四）林地：每亩补偿13.8万元（五）农房补偿：1、平房、草房的补偿标准：每平方米1900元2、楼房补偿标准：每平方米3400元3、砖房补偿标准：每平方米2400元4、预制砖结构房补偿标准：每平方米2800元（六）地面上的其他建筑、物件：1、水泥地坪的补偿标准：每平方米165元；2、厕所的补偿标准：每平方米200~300元；3、仓房的补偿标准：每平方920元；4、沼气池的补偿标准：每平方米4600元；5、塑料大棚的补偿标准：每平方米165——285元；6、猪鸡舍的补偿标准：每平方米150—260元；7、菜窖的补偿标准：每平方米180—330元；8、格栅补偿标准：每米450元；9、砖石墙补偿标准：每米190元；10、水井补偿标准：一口1000元；11、大门楼补偿标准：一个2...
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为了更好的生活品质和资源，很多农民朋友进城落户。一旦农村户口迁出，会直接影响你的宅基地和房屋。宅基地归谁？宅基地的所有权是属于村集体的，不属于任何一个人，农民只享有宅基地的使用权，也就是说只有农村户口才有宅基地的使用权。而房子的所有权是农民个人的。我国实行的是“地随房走”的原则。也就是说只要房子还是你的，你就拥有宅基地的使用权。在农村有这样一种情况，父母依然是农村户口，子女却是城镇户口。对于这样的一种情况，父母依旧还能享有宅基地使用权，子女享有农村房子的继承权，也就是说，当他们的父母去世以后，房子产生的一切收益可以给他们继承，但是没有继承宅基地的权利。而且继承过来的房子，不能翻修也不能重建，等到房子倒塌以后，宅基地被村集体收回。这也就是说，只要把户口转出去了，就没有宅基地的使用权，只拥有房子的使用权。对于那些全家集体将户口迁出的，他们将不再享有宅基地使用权，同时他们的宅基地还会被集体收回。户口迁出农村后，农房应该如何处理？这得分情况而定：户口迁出，房子完好无损：对于这种情况，房子是你的固定资产，虽然房子不能重建，但是依然可以使用宅基地。如果想要处理的话，可以有偿退出宅基地，也可以将宅基地流转给他人。当然你也可以等房子倒塌以后，宅基地被村集体收回，不过这种方式是最不可取的、最吃亏的。户口迁出，房屋已经破败倒塌：如果是这种情况的话，这个房子就完全没有任何的经济价值。对于这种情况，因为自...
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进行房屋征收，必须走法定程序。不按照法定程序进行征收，属于违法征收，被征收人可予以拒绝。安置补偿原则，都应是：先补偿、后搬迁原则。对于货币补偿，只有在征收方与被征收方签订补偿协议后，征收方将补偿款支付给被征收方后，才有权利要求被征收方搬离。除司法强拆以外，对于没有达成补偿协议，就强拆了被征收人的房屋，属违法强拆。被征收人，可依法诉讼至法院，要求对强拆行为确认违法。对于产权置换，安置房若非现房的，被征收方需与征收方，在补偿协议中明确约定关键的内容，包括：房屋交付的时间、过渡费的支付方式、违约方的责任等。一、棚户区改造的补偿标准：（一）棚户区改造，是指对城镇危旧住房、环境条件差、房屋质量不合格等，进行的征收拆迁。（二）棚户区改造的补偿标准：补偿分为货币补偿和产权置换补偿。1、１：１．５的面积置换；2、房屋重置成新价格，即把房屋折算成价格，其与房屋的新旧、装修、结构均有关系。3、其他的搬迁奖励。（三）关于面积认定：因棚户区形成已久、历史遗留问题多、分户多等原因，自家居住面积不够，自然形成的院内建筑。这个有可能会按照比例置换面积。二、旧城改造补偿标准：（一）旧城改造，是对局部或整体的、有步骤的进行改造、更新老城市的全部物质生活环境，以便于从根本上改善其各种条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织、建筑和社会福利设施的完善过程，又表现物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不...
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在征地拆迁的过程中，因为集体土地的归属于集体所有，因此一旦发生征地拆迁等纠纷，村委会往往会发挥很重要的作用。甚至在某些时候，会出现由村委会实施开展征地事宜，或者是代被征收的农民签订征收补偿方案的情况。那么村委会在征地拆迁中，究竟有什么权利？能否代替被征收人签订征收补偿方案，领取补偿款呢？根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。1、村民委员会无权组织进行征地拆迁：《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”《城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。因此，根据上述法律法规的规定，县级以上地方政府有权进行土地征收工作，但是在涉及到未取得乡村建设许可证和未按照许可证规定建设的，乡、镇政府具有一定的权力，但是无论如何村委会是没有职权进行的。所以如果在现...
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随着农村的发展及城市的扩张，越来越多的农村地区，都涉及到了宅基地及土地的拆迁问题。当拆迁方，依法给予拆迁户合理补偿时，双方自然是皆大欢喜～世界纷纷扰扰、喧喧闹闹，什么是真实？跌跌撞撞、傻傻笑笑，写一首小词。而当拆迁方，用尽各种方式及忽悠～他们说路上有蚯蚓、下雨路滑、大蚂蚁等等～压缩补偿价格时，常使得被拆迁人的合法权益，得不到保障，则双方在补偿方面，产生了很多纠纷。征地必须按照合法、公正、公开的原则，制定严格的程序，而补偿资金未落实的，不得批准和实施征地。征地拆迁中，被拆迁人，需要清晰的几个问题，是什么？一、被拆迁人，没有宅基地所有权，但有房屋所有权，所以有赔偿？正确。（一）宅基地的所有权，属于村集体。征地补偿款的使用、分配方案涉及村民重大利益，需经村民会议讨论决定。被征地的农村集体经济组织，应将被征地的补偿费用的收支状况，向本集体经济组织的成员公布，并接受监督。（二）宅基地上建造的房屋，是属于被拆迁人的，且被拆迁人，拥有宅基地使用权。因此，被拆迁人，有权利拿到合法赔偿。二、宅基地，没有使用证，就只能获得低价补偿？错误。若宅基地来源合法合规，就理应获得全额补偿。可参考《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中:由于有的农户没有办理宅基地使用证是历史遗留问题，不能让老百姓为当地政府部门的疏忽买单，因此对没有办证的宅基地绝对不能“一刀切”，而是要加强宅基地确权...
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