房屋是个人进行生产、生活赖以生存的根本，在个人的财产中占有相当重要的地位。当房屋面临征收、拆迁时，要慎重保护自身的合法权益。接触大量案例，现实中往往存在以下违法行为，被征收人一定要“擦亮眼”！一、被征收房屋价值未经评估，补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”，违法；房屋价值的现场勘验报告未征得被征收方的认可，由此作出的征收决定或补偿决定会被撤销。对被征收房屋价值进行补偿，不得低于被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋价值未经评估，征收补偿方案确定的补偿标准明显低于“类似房地产的市场价格”的，依据该补偿方案作出的征收决定或补偿决定应予以撤销。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第十九条规定，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。否则，征收补偿方案会因为对被征收人显失公平而被撤销。根据立法精神，对被征收房屋的补偿，应参照就近区位新建商品房的价格，以被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。征收方提供的房屋价值评估报告，即使有被征收人的房屋价值报告，但没有取得被征收人签字或者盖章的现场勘查报告，由此作出的房屋价值评估报告不能作为征收房屋补偿的依据，征收方依据该评估报告所做出的房屋征收补偿决定，会因为事实不足被予以撤销。二、征收补偿决定未保障被征收人的...
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2018
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一、以政策，模糊法律：政策，非法律，更不能违反法律。在征收土地或房屋过程中，征收方的行为，须严格限定在法律范围内。现实中，有些拆迁方会拿着一些地方政府出台的红头文件或者管理办法之类，以证明其拆迁行为合法、制定的补偿合理。任何地方政策也不能偏离法律设定的大纲，法律只保护依法拆迁行为。在《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规中，对征收补偿的相关问题，都明确了原则性的规定。二、无合法的征收手续，却称征收：不要随信征收方，有批文的言辞。房屋拆迁，均不能缺少征收决定环节。集体土地房屋拆迁，需经过省政府或国务院的批准；国有土地上房屋拆迁，需经过县、市级以上政府批准。缺少批文、未将批文公告公示，均是违法拆迁。三、签字须谨慎：拆迁过程中，拆迁方为了达到利益最大化，花最少的钱、拆最多的房，会采取各种方式，压缩被拆迁人的补偿款。而在法律上，“签字”行为，是属于高危法律行为。在空白协议或重要条款空缺的协议上签字，则危险系数更高。在补偿合法之前，须慎重签署任何文字性的材料，空白的协议，更是不能签。四、以“违建”名义，不答应拆迁方条件，不给予无证建筑任何补偿：居住多年的房子，一朝拆迁却成违建，是拆迁方，意图借“拆违式拆迁”的手段，节约征收成本，并回避法律程序步骤。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定：市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建...
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旧城改造的房子就是指的某个城区局部，或者是城区的整个部分的改造，旧城改造还能建立更好的劳动、生活以及休息的条件。那么2018年旧城改造有哪些优惠政策？拆迁补偿标准是多少呢？一、旧城改造补偿标准：（一）永久性建筑按照拆除一平方米补偿一平方米住宅以此进行产权转换;（二）(国道)用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.7平方米新建筑;（三）(村道)用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.65平方米新建;（四）如果上述情况的用于商业用途的永久性建筑按照拆1平方米补偿0.5平方米新建筑;（五）瓦房补偿标准按照拆1平方住宅补偿1.5平方住宅进行产权转换补偿;（六）临时建筑补偿标准楼顶砖墙铁皮顶按每平方300元进行补偿，而楼顶钢架铁皮顶按每平方200元进行补偿。过渡期租金补助标准。在房子建设过程中人们是需要居住的，而这段时间也是会有补助的，还是比较人性化的，而这个补助的标准就是住宅用户的话每月会给予每平方米20元的过度期间租金补助。商业用户的话每月会给予每平方米70元的过渡期租金补助。计补日期从被拆迁房屋交付开发商之日起至回迁安置房交付之日止，在每个季度第一个月的10日进行支付，按季度支付。二、旧城改造的政策有优惠吗?旧城改造旧是指的城区局部或者整个地区有步骤的改造或者更新老城市的全部老物质建筑，一次建立更好的生活环境，旧城改造能建立更好的劳动、生活、休息条件。这既反应了城市的发展有...
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一、协议拆迁，顾名思义是双方在平等自愿的基础上达成拆迁意愿，即拆迁方是除了政府及相关部门以外的普通民事主体，通过与被拆迁方订立协议的方式实现对其房屋拆迁的情形。与相关部门主导的拆迁相对应，协议拆迁不具有强制性，即只有在您自愿的情况下才可以拆迁。二、拆迁协议，指的是拆迁补偿安置协议。协议上主要约定有关拆迁补偿安置的相关条款。（一）拆迁补偿安置协议的内容要符合相关法律的规定，一般包括：1、拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限。2、安置用房面积、标准和地点。3、产权调换房屋的差价支付方式和期限。4、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限。5、搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式。6、违约责任和争议解决的方式。7、当事人约定的其他条款。（二）通俗的来讲就是几句话：1、怎么补偿？给钱还是给房？给钱的话，给多少？什么时间给？2、如果给房子，房子面积多大？房子位置在哪？什么时候交房？3、搬迁的期限，搬迁补助费给多少？过渡用房在哪？面积多大？或者过渡费是多少？给多长时间？4、违约责任：拆迁人或者被拆迁人不按照协议办事儿怎么办？这些内容都是协议上要有的，只要有一条写的不明确，签字就要慎重，要学会防范风险，不然后期就算走法律程序维权也会有很多麻烦。（来源：长沙天伦口腔）（采晴整理）
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日常咨询中，经常遇到签了协议后反悔，想走法律途径提高补偿的。对于这类情况，即便是想委托走法律途径，一般也只能拒绝。但事事无绝对，在某些法定情况下签订的拆迁补偿安置协议，是可以反悔的。本文就带大家了解一下可以“反悔”的拆迁补偿安置协议。一、协议无效的情形：根据法律规定，在出现以下五种情形时，协议无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定二、可撤销的协议：根据法律规定，在出现以下三种情况时，协议可撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同三、共有人无权处分签订的协议：根据法律规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”。因此，对于共同共有或者按份共有的财产，未经全体共同共有人或者占份额三分之二以上的按份共有人同意签订的协议，也是可以确认无效或者申请撤销的。这里提示大家：协议无效或者撤销需要通过法律途径才能实现，这也就意味着，即便存在上述情形，但如果我们不走法律程序，解除协议效力，也只能履行协议。（来源：土地和房子那些事）（采晴...
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（来源：广东大生活）房屋拆迁本来和城管是不搭干的，但是在各地的拆迁中城管往往成为推进拆迁的主力部队之一，由于历史和社会原因，我国城市居民或农村农民的房屋一般手续不全，特别是建设工程规划许可证绝大多数是没有办理的，这时城市管理执法局经常会一马当先，启动行政执法将所谓的“违章建筑”强制拆除，但是城管有没有权力对“违章建筑”进行强拆呢？《城乡规划法》第六十四条：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”《城乡规划法》第六十八条：“城乡规划主管部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，建设工程所在地县级以上地方人民政府可以责成有关部门采取查封施工现场、强制拆除等措施。”根据上述规定，可见城乡规划方面的执法主体为城乡规划主管部门，城市管理执法局显然不是规划主管部门，那么城管强制拆除还有依据吗？城管管理规划违法问题的依据是《行政处罚法》第十六条：“国务院或者经国务院授权的省、自治区、直辖市人民政府可以决定一个行政机关行使有关行政机关的行政处罚权，但限制人身自由的行政处罚权只...
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《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条第一款规定：“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。因此，对于房屋的价值可以采取市场法、收益法、成本法、假设开发、基准地价修正法等方法。下面带大家简要了解这些方法。市场法：市场法也称市场价格比较法，是指通过比较被评估资产与最近售出类似资产的异同，并将类似的市场价格进行调整，从而确定被评估资产价值的一种资产评估方法。值得注意的是，采用这一方法的前提条件是有同类房屋的交易可以参考。实践中尤其是集体土地上的房屋缺乏同类房屋的交易，也就缺少了参考标准。这时候可以采取和同一个项目中其他被拆迁戶进行比较等方法来确定补偿价格是否偏低。收益法：也称收益资本化法、收益还原法。是房地产评估中常用的方法之一。收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选择适当的报酬率或资本化率、收益乘数将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。被征收房屋或者类似房地产有经济收益的，应当采取这种方法。成本法：是指预计估价对象重置或者重建的价格扣除折旧的一种计算方法。假设开发法：指预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润...
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（来源：村村乐陈振彬）普通民众遇到拆迁权益受到侵害时，由于对于拆迁相关的知识几乎为零，望着眼前的补偿协议，只知道补偿的数额太低，却说不出个所以然。到底是谁吞了拆迁补偿款？下面就从拆迁程序来细数拆迁补偿的那些猫腻。在拆迁补偿中，房屋评估大致可以分为七个流程。每一个步骤都关系都评估结果，关系到被拆迁人的实际利益。但是拆迁近乎是一场博弈，要想保障自身权益不受侵害，被征收人需要根据整个评估程序来对拆迁补偿款的数额作出正确判断。下面三点必须引起重视。一、评估机构分级别，被征收人应参与协商选定：在实际拆迁过程中，房屋征收部门可能会未经被征收人协商直接确定评估机构，最后一纸报告交到被征收人手中就敲锤子成定局了。但这是不合法的，房地产价格评估机构的选定应先由被征收人协商选定，在此过程种被征收人要注意两点：（一）评估机构是否是依法设立：评估事项是否有评估资质，评估工作人员是否有评估证书。（二）评估机构级别与在估业务量（拆迁项目户数）是否匹配。不同地区规定不同，在北京，根据规定，涉及500户以内的拆迁由三级资质的评估机构进行评估，500到1000户则必须由二级资质的评估机构评估，1000户到2000户必须由一级评估机构评估，否则评估报告就不合法。二、评估方法不同，补偿款有差异：在进行拆迁补偿时，评估方法不同所产生的补偿数额却可能天差地别。目前估价方多采用市场法、收益法、成本法以及假设开发法等方法进行评...
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说起拆迁不知不觉得就成了老百姓的一个痛点，也成了一个广泛热议的重要话题，国家为了尽早的实现城镇一体化的建设，为了能够尽早的让贫困地区脱贫，很多偏远山区都列入了拆迁范围之类，多数人通过拆迁脱离了贫困的生活，但是，就拆迁当中的问题依旧困扰着大家。比如大家常遇到的强拆问题。关于强拆，这在现实生活中是非常的多见的，因为强拆的缘故，老百姓经常是遍体鳞伤，承受着没有居住的房屋，没有生活来源的双重打击。但今年，在新政策当中都说明了这些常见的问题。拆迁需通知：国家明令指出，在拆迁时必须提前通知被征收人，同时将拆迁范围以及相应补偿金额做出公示，与被征收人进行沟通并给被征收人留出充足的准备时间。其次，根据此前国务院办公厅下发《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》，要求对于程序不合法、补偿不到位、被拆迁人居住条件未得到保障以及未制订应急预案的，一律不得实施强制拆迁、暴力拆迁、违法强拆，否则就会承担相应的法律责任。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直接责任人将被追究责任。另外，各地不能强行实施征地，对于群众提出的合理要求，必须妥善予以解决。同时，还要严格按照各级人民政府公布的征地补偿标准对拆迁户进行补偿。被征收人的补偿与安顿：同时，今年以来，对于拆迁补偿这块也做出了相对有效的调整。必须在与被征收方协商完后立即发放，不能再出现拖欠补偿的情况。且在没有完全安顿好被...
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征迁过程中会涉及到很多的法律文件，这些文件对于非专业的人来说是很陌生。有时候我们甚至不知道哪些文件是要签字，哪些是不要签字。别慌，下文就带大家看看拆迁过程中哪些文件是不需要签字的，以及哪些是要根据情况来判断签不签字的。一、不需要签字的文件：1、土地预征收公告。所谓土地预征收就是指在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、征地拆迁补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农民。告之征地农村集体经济组织和农民的公告即为土地预征收公告。2、征地批文和征地公告：征地批文和征地公告是无需签字的。征地批文应当包含下列内容：(一)征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;(二)被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;(三)征地补偿标准和农业人员安置途径;(四)办理征地补偿登记的期限、地点。3、征地拆迁补偿安置方案：征地拆迁补偿安置方案也是不需要签字的，其应当包含下列内容：“(一)本集体经济组织被征收土地的位置、地类、面积，地上附着物和青苗的种类、数量，需要安置的农业人口的数量;(二)土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;(三)安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式;(四)地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式;(五)农业人员的具体安置途径;(六)其他有关征地补偿、安置的具体措施。”二、需要慎签的文件：1、征询意见表：该表的目的是寻求被征地农民的意见，并...
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