一、征收这些土地需要国务院和省级政府批准：《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田；（二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。也就是说，凡是涉及对基本农田的征用，哪怕是一寸土地，也需要国务院的批文。很多地方，说把农民的农田征用就征用了，直接推平毁坏，用来搞建设，也没有国务院的批文。这是违法的。一旦起诉，几乎是一告一个准。二、市、县级政府可以自主批准征地的情况只有一种：《土地管理法》规定，在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县政府批准。可以看到，在征地方面，市县级政府可以自主批准征地的权限是很小的。仅限一部分土地。其他征地则需要省级政府或国务院批准。也就是我们通常说的征地批文。如果没有征地批文，就来征地，那就是很典型的违法征收行为了，可以依法起诉。三、征地过程中，县级以上地方政府的其他权力和职责：《土地管理法》第四十六条规定，国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。这就是市县级政府在征地过程中的其他作用和权力。是征地工作的发起...
更新时间:
2019
-
02
-
22
在购房前，购房者要清楚该房屋的产权年限、用地性质、建筑属性。1、清楚产权年限再购房：不管是二手房还是新房都要了解产权年限，尤其是二手房产权年限。比如说，1995年开发商买到该房屋的土地使用权，并且使用权是70年，但是实际上2017年新房主买下该房后使用年限只有48年。但《物权法》规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”2、辨别房子的用地性质：不同的用地性质有着不同的建筑属性与产权年限，购买新房时，购房者可以查看开发商的《土地使用证》与《商品房销售(预售)许可证》；购买二手房时，购房者可以看房屋产权证上的房屋性质与规划用途。3、有房屋未必有产权：一些所谓的“小产权房”，如占用集体土地违法建设的住房是没有产权的，不能进行上市交易，无法办理合法的产权手续。购房者应该清楚“小产权”的风险。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
21
一、善意取得的含义：善意取得，又称即时取得或即时时效，指动产占有人向第三人移转动产所有权或为第三人设定其他物权，即使动产占有人无处分动产的权利，善意受让人仍可取得动产所有权或其他物权的制度。二、善意取得制度的意义：善意取得制度，为近代以来大陆法系与英美法系民法一项重要的法律制度。其起源于日尔曼法中“以手护手”原则，并吸收了罗马法取得时效制度中的善意要件而发展完善起来的，其理论基础为法律的特别规定。善意取得的根据是基于对权利外形的保护，即其建立在占有的“权利外形上”，对此外形的信赖值得法律保护，从而使物权人负起某种“外形责任”。善意取得涉及民法财产所有权的静态安全与财产交易的动的安全保护的优先与取舍，是对善意取得财产的第三人合法权益的保护，维护了交易活动的动态安全。善意取得是适应市场经济及商品经济的需要而产生的一项法律制度，在市场广泛的商品交换中，从事交换的当事人不可能对对方是否有权处分财产逐一调查，因而在交易中如果买受人善意取得财产后，由于转让人的无权处分而使交易无效，并让买受人返还财产，则使买受人在交易时缺乏交易安全感，不利于商品交换的稳定。善意取得制度虽然限制了所有权的追及力，牺牲了所有人的部分利益，但却保护了交易安全，维护了商品流通的稳定性。三、善意取得的构成要件：(一)善意取得构成要件：1、受让人须为善意：善意取得中的“善意”是指不知情，既行为人在为某种民事行为时不知存在某...
更新时间:
2019
-
02
-
20
一、行政法律法规：1、《行政复议法》2、《行政诉讼法》3、《行政处罚法》4、《行政诉讼法》司法解释5、《国家赔偿法》6、《行政强制法》7、《最高人民法院关于审理民事、行政诉讼中司法赔偿案件适用法律若干问题的解释》二、企业环保关停、养殖场禁养法律法规：1、《水污染防治法》2、《环境噪声污染防治法》3、《大气污染防治法》4、《畜禽规模养殖污染防治条例》5、《水污染防治行动计划》6、《环境保护法》7、《畜牧法》8、《动物防疫法》9、《兽药管理条例》10、《环境影响评价法》11、《土壤污染防治法》12、《固体废物污染环境防治法》13、《水法》14、《海洋环境保护法》三、征地法律法规：1、《土地管理法》2、《农村土地承包法》3、《土地管理法实施条例》4、《国土资源部关于完善征地补偿安置制度的指导意见》5、《征用土地公告办法》6、《关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知》7、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》8、《建设项目用地预审管理办法》9、《关于进一步做好基本农田保护有关工作的意见》10、《国务院办公厅关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知》11、国土资源部、国家经贸委关于发布和实施《限制供地项目目录》《禁止供地项目目录》（第一批）的通知12、《冻结非农业建设项目占用耕地规定》13、《大中型水利水电工程建设征地补偿和移民安置条例》14、《劳动保障部国土资源部联合通知》15...
更新时间:
2019
-
02
-
20
企业拆迁对于企业主而言是一件大事，企业和个人一样在面对政府的征收时都处于弱势地位，尤其是中小企业没有专业的法律团队，因此，征收方也就常常利用被征收人对法律的知之甚少来达到降低补偿额且快速拆迁的目的。 一、法律规定不够细致明确 企业拆迁资产的补偿费用主要包括土地补偿费、房屋建筑物和地上附着物以及因搬迁而损坏的机器设备补偿费。 企业拆迁时，被征收人常常告诉企业主无法获得土地使用权补偿，那么土地使用权到底能不能补偿，无疑这是企业主常常面临的问题之一。目前，我国法律对此没有明确的规定，土地使用权常常与厂房和其他土地上的附着物一块计算，土地使用权到底占了多少比例，很难说清楚，但是实践证明很多企业因为征地拆迁受有不小的损失。 前面，律师跟大家讲过企业拆迁一定要明白所占用土地的性质，到底是集体土地，还是国有土地。目前的法律依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》(下称《征补条例》)和《土地管理法》，但是《征补条例》仅仅规定了国有土地上房屋征收与补偿，因此占用国有土地的企业被征收的补偿可以参考该规定。 关于集体土地的法律规定可以参考《土地管理法》，该法规定，集体土地需要先征收为国有，企业缴纳土地出让金后才能使用。然而，实践中一些企业并没有经过国有征收这一步，法律对这种直接在集体土地上建造企业的也没有任何规定，所以征收方常常依据《土地管理法》中农民集体所有权不得出让，转让或者出租用于非农...
更新时间:
2019
-
02
-
20
第三章征地补偿和人员安置第十三条 征地实行区片综合地价方式补偿。征地区片综合地价由土地补偿费和安置补助费两部分组成。其中，土地补偿费为征地区片综合地价的40%，安置补助费（含被征地农民基本养老保障基金）为征地区片综合地价的60%。第十四条 土地补偿费按以下规定支付和使用：被征收土地属村集体经济组织所有的，设立财务专户，由乡镇、街道管理，所有人使用。属村民组所有的，土地补偿费总额的70%由集体经济组织按村民自治规定，自行组织分配给应安置人员，用于被征地农民的生产、生活支出。余下的30%纳入村集体经济组织公积金，用于历次征迁遗留等问题的处理，其使用、管理由区政府（慈湖经济开发区管委会）负责监督。第十五条 需要安置的农业人口数，按照被征耕地数量除以征地前被征地单位人均占有耕地的数量确定。被征地单位总人口为征地公告之日在籍的符合安置条件的常住农业人口。被征地单位征地前耕地总数量以国土资源部门调查成果为准。耕地是指菜地、水田、旱地、经济作物地。精养鱼塘（含鱼苗塘）按耕地计算。第十六条 被征地单位的下列人员属于应安置人员：（一）常住农业人口以及出生和合法婚入人员；（二）原有常住农业户口的现役义务兵；（三）原有常住农业户口的劳改劳教人员；（四）1995年8月1日前户口迁入被征地村民组，有承包地和住房，主要劳动力从事农业生产并承担农业义务的人员。承包地未达到所在村民组承包地人均水平的，按实占比例予...
更新时间:
2019
-
02
-
20
房产买房中，要注意区分大产权和小产权。其中，大产权，是指对房屋行使占有、使用、处分、收益的权利，可以依法交易。一、大产权房产权年限是多少年？大产权房的产权年限，是指房屋建筑产权的归属年限，使用年限是根据不同的土地性质来决定。二、对于大产权房产权年限的法律规定，是什么？根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：1、70年：居住用地。2、50年：工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或者其他用地。3、40年：商业、旅游、娱乐用地。三、如何判断产权年限？对于产权年限，购房者，可见房产证上“土地用途”一栏，此处会注明土地用途，购房者，可以根据房产证上信息，判定房屋产权年限。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
19
一、土地补偿费分配给集体组织还是个人？根据《土地管理法实施条例》第二十六条的规定，土地补偿费归农村集体组织所有。总的来说，被征地根本上讲是属于农村集体所有，被征地的农民实质是享有该承包地的使用权，那么土地被征，原则上土地补偿费归集体所有。总体归集体所有，归集体所有。二、集体和个人应当如何分配？根据《国务院关于深化改革严格土地管理的规定》第十五规定，省、自治区、直辖市人民政府应当根据土地补偿费用主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。根据这个规定，土地补偿费主要支付给被征地人，具体的比例由省级政府决定具体的分配办法。此外，根据《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，农村集体经济组织或村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。所以，对于土地补偿费具体的分配办法，可以根据《村民委员会组织法》的相关规定进行民主决议，在不违背法律、行政法规的前提下决定具体的土地补偿费的分配办法。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
19
根据《土地管理法》四十七条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿，征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。如果依照上述的标准尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。所以根据上述的规定可知，目前的法律只是笼统的规定了征收土地的费用问题，对于具体的补偿的数额问题交由各省级人民政府作出具体的规定。就会有被征收人问起，如何知道本省的补偿标准呢？被征收人可以登录省级人民政府的官方网站，然后点开政府信息公开查看本省的征收补偿标准，信息公开里的补偿标准，是对于被征收人可以参考的最低的补偿标准，如果发现自己的补偿低于补偿标准，及时联系律师，维护自己的合法权益。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
19
现行集体土地征收制度的本质是国家基于公共利益需要实施征收，并由国家依法给予公平合理补偿的制度，市、县人民政府是代表国家负责具体征收与补偿的法定行政主体。职权之所在，即义务之所在，也即责任之所在。市、县人民政府有权代表国家组织实施征收，也负有确保被征收人通过签订协议或者以补偿决定等方式取得公平补偿的义务。市、县人民政府可以结合实际需要，要求土地管理部门具体组织实施本行政区域的土地房屋征收补偿工作，或者委托乡镇人民政府、区（县）征地事务机构等主体从事具体的补偿安置事宜，但市、县人民政府不因此即免除法定补偿安置义务，在被征收人未签订补偿安置协议的情况下，市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法应当以书面形式作出补偿安置决定，履行补偿安置义务。否则，被征收人可以依法请求市、县人民政府或其指定的土地管理部门依法履行补偿安置职责，要求依法作出包含补偿安置内容的补偿安置等决定。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
19