【拆迁律师】棚户区改造补偿真的少？你可能上当了棚改拆迁就作为改善住房困难居民居住条件的重要利民政策手段进入了老百姓的生活中，切实帮助不少长期居住在“脏乱差挤”环境中的老百姓改善了居住生活条件，但是原本住得踏踏实实的老百姓却担心自己家好好的房子被作为棚户房拆迁，一旦自己的房子被划定为“棚改房”，那么自己得到的征收补偿是不是就肯定会比其他拆迁项目要低。实际上，棚户区改造补偿标准并不低：1、对于被征收房屋价值的补偿，不低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格；2、对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、因征收房屋造成的停产停业损失的补偿，根据被征收前的效益、停产停业期限等因素确定；3、被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。但是实践中，不少的不是棚改的地区也以棚改的项目来进行？首先：老百姓都知道棚户区改造是旧改新，这一听，是好事。因为喜新厌旧是很正常的一种心里。征收方从这点出发，不断的宣传棚户区改造的种种好处。这样不少的老百姓自然比较配合。无形中，为压低补偿做了铺垫。其次，棚户区改造审批流程简化，甚至，地方政府专题研究棚改项目审批工作。启动棚户区改造项目审批绿色通道，通过采取集中审批、容缺受理、规范中介行为等方式，简化棚户区项目审批流程，积极推行并联审批，全力做好棚改工作审批服务。但是，这些并不意味着棚户区改造的补偿...
更新时间:
2019
-
11
-
07
【土地律师】这个地区，外嫁女、军人大学生，外迁户、上门女婿都有补偿不少的老百姓咨询时，都出现：我是嫁出去的女儿，但是村里，没有我的征地补偿款，我只是从本村嫁到其他村，还在种地啊，怎么就没有补偿了呢？我们村都是有儿子的给三套房，姑娘，一套都没有。近日，山西某地公开了征地补偿款的分配。其中对外嫁女、军人大学生，外迁户、上门女婿等人群都有补偿款。是不是听起来很人性化，很不错？我国的宪法规定男女平等：《宪法》第四十八条明确规定，男女在政治、经济、文化、社会和家庭生活等各方面享有平等的权利。国家保护妇女的权利和利益，实行男女同工同酬，培养和选拔妇女干部。《中华人民共和国妇女权益保障法》第32条规定，妇女在农村土地承包经营、集体经济组织收益分配、土地征收或者征用补偿费适用以及宅基地使用等方面，享有与男子平等的权利。第33条规定，任何组织和个人不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，侵害在农村集体经济组织中的各项权益。《中华人民共和国村民委员会组织法》第27条第2款规定，村民自治章程、村规民约以及村民会议或者村民代表会议的决定，不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵害村民的人身权利、民主权利和合法财产权益的内容。在征地拆迁中，也一样，妇女的权利和男子享有平等的补偿款分配的权利。具体我们来看看这个地区的分配：总体原则以户口为准则：村民户口统一以2019年6月14日为准截止兼顾其他各类人...
更新时间:
2019
-
11
-
07
【土地律师】“正在离婚”，还能获得征地补偿款吗？我国《婚姻法》第十三条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。那么，夫妻一方在婚前所得的财产，如无特殊约定，应属一方婚前所有财产，不是夫妻共同财产，他方无权再占有、使用、收益、处分。 所以，拆迁补偿款作为被拆迁房屋价值的体现，应该归享有房屋产权的一方所有。增值部分应该平均分实践中往往有这样的情况，就是一方在婚前购买该房屋时以较低价格购进，而在婚后经过修缮，使得房屋成新率提高，或者由于种种原因，使得房屋拆迁补偿价值远远高于购房价格，这就存在着房屋增值问题。这部分增值，我认为是一种婚姻存续期间的收益，属于夫妻共同财产，夫妻双方依法享有平等的处理权，理论上一人一半，而不全归享有房屋产权的一方。扩建增值的部分应该属于夫妻共同财产还有，有些房屋是一方婚前所有，但在婚姻存续期间，经过了扩建，房产证上建筑面积重新登记了增加额，但产权人名称没有变更，或者，该房屋在一方婚前购置时，就没有办理产权证，以后虽然经过一次或几次扩建，仍未办理产权证。被拆除住宅房屋的建筑面积，自住的房屋按照房屋有权证标明的建筑面积计算，房屋所有权证没有表明建筑面积的，以实际测量的建筑面积计算。计算中，有可能存在拆迁补偿面积大于原购置的房屋面积的情况，多出来的就是扩建部分。依据司法解释，扩建部分房屋应按夫妻共同财产处理，扩建部分的全部拆迁补偿款亦应属夫妻共同财...
更新时间:
2019
-
11
-
05
【拆迁律师】房屋都拆了，要我证明，我的房子是我的房子近日，杨先生遇到一件奇葩事，杨先生的老宅子在去年面临拆迁，他就跟拆迁房签署了拆迁协议，协议里也写明了拆迁后的补偿方案，而签署拆迁协议的人也是他。如今房子也被拆了，其他邻居也都拿到了拆迁补偿款，唯独他家的却迟迟拿不到。杨某说在问了拆迁方后，拆迁方给出的理由是，杨某出示的房产证（建筑许可证）年代久远，已经查不到是真是假，没法判断真假他们也批不下来拆迁款。杨某拿的建筑许可证是八几年办理的，杨某说房子是父辈盖的，之后留给他，他也没有翻修老房子，这个建筑许可证正是父亲当时办理的。在这个建筑许可证上明显盖着公章，完全可以确定房屋产权归属就是杨某，为何拆迁方却称材料不合规，批不下拆迁款呢？查不到建筑许可证，需要开证明拆迁办事处工作人员解释是：“我们给户主发的拆迁补偿款都是需要户主提供房屋产权才行的，像建筑许可证、房产证、发票等等。他给的这个建筑许可证我们去证实了，在当地根本查不到这个档案，我们判断不了真假也就批不下来补偿款。你们可以去找开具这个证明的办事处，让他们出具一份证明，证明这是真的建筑许可证就行了。”房管局找不到原章，证明没法开房产局称地契是有，上面的建筑已经没有记录，而且这个建筑许可证也不是他们出具的，他们没法开具证明。后来经过多方咨询，终于找到了建筑许可证上面盖公章的单位，这个盖章单位称他们部门已经改制四次，印章都换了四次，现在原章...
更新时间:
2019
-
11
-
05
【拆迁律师】违建一律拆除？注意：这5类房屋不能随便强拆，否则违法如何定义农村的违法建筑？没有合法证件的房屋是否都要被拆除？这是许多农民非常纠结的事情。我们知道非法占地是农村地区的违法建筑的一个普遍问题。很难管理，也很难禁止和拆除，这一直是一个难题。农村违法建筑是指未取得施工规划许可证和建筑工程规划许可证，就私自进行建设的建筑物。定义好下，界定当然也不难，具体有以下3种表现形式：1. 农用地上的违法建筑。农业用地是不可以进行非农业的建设的，《土地管理法》相关条约规定了，不可以占用农业耕地上建设窑、建设坟墓，紧着在耕地上建设房屋、采挖砂、采集石头、采集矿产和取土等等。如果不得不在农业用地上进行建设，那就必须将农业用地转化为建设用地，如果没有专用手续就私自进行建设，就属于违法建筑。2.农村建设用地上的违法建筑。宅基地、乡镇村办企业用地、乡（镇）村公用设施和公益事业需要的使用的土地是用来建设的农村土地，但是必须要取得建设规划和工程规划许可证，要根据土地规划建设。否则，这个建筑就是违法建筑。3.村集体以外的人或企业违法建筑。《土地管理法》规定，任何单位和个人必须申请国有土地才能建设，不包括村内居民建设住房、乡镇企业或乡镇公共设施和公益土地。因此，如果村外有人或企业在本村里建房或者建工厂。如果他们不遵守合法的征收程序，将集体土地变为国有土地，并取得使用权，这绝对是违法的建筑。根据上述标准来定义...
更新时间:
2019
-
11
-
01
【拆迁律师】拆迁不合理？专家说：可以从5方面入手通常，老百姓作为弱势群体，面对拆迁不合理的情形，不是上访，就是作为钉子户。其实，现在法律越来越完善，不断的保护农民的利益，面对拆迁不合理，可以采取法律的武器来捍卫自身的合法权益。拆迁领域的矛盾集中于补偿不合理。很多的地方征收部门，为了提高行政效率，压缩成本，不断压榨老百姓的补偿。导致老百姓不愿意被征收，不接受安置的现象。如果被拆迁人认为拆迁赔偿不合理，可以从以下几个方面入手进行维权：1、在拆迁之初，被拆迁人一定要关注和搜集政府部门颁发的文件，其中包括：拆迁公告，拆迁地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，谁是用地单位，以及两个内部文件(拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明)。其中，两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到，还要关注通知甚至公开信，以及安置补偿实施细则或办法。2、补偿谈判，必要时需录音留作证据在拆迁公告发布后，如果有拆迁部门找到被拆迁人洽谈，被拆迁人要索要他们的授权委托书，让他们出示工作证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。与拆迁办工作人员沟通时，在必要时做录音，“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索，有些被拆迁户没有固定证据，很难证明对方的口头承诺”。3、房屋评估，报告不符实际要求重评而在评估公司人员上门时，被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资...
更新时间:
2019
-
11
-
01
【拆迁律师】房屋被非法强拆，牢记：迅速采取4种手段，维权到了拆迁的后期，往往是一个项目只剩下几十户的时候，拆迁人就会有选择性的使用强拆的手段，通过强拆来施加最后的压力，或促成谈判，或强拆房屋。国有土地上征收项目一般是申请法院进行司法强拆，有的拆迁项目是并不合法的村委会强拆、帮拆通知，那么，在遇到强拆通知的时候，我们能做什么呢？首先，我们要分析强拆是合法的强拆还是违法的强拆。自废除行政强拆以后，目前合法的强拆只有司法强拆，即经法院法定程序裁决的强拆，其明显的标志就是由法院下发强拆通知，决定强拆的进程。如果我们面对的是司法强拆，被拆迁人要做的是审查司法强拆在程序及实体上是否存在违法的地方，其次就是把握好强拆前的谈判机会，因为强拆前的谈话是司法强拆必经的程序。能否做好这两点很关键，直接决定谈判的结果，我们代理的案件里有的被拆迁户在法院的强拆通知下来后半年后房子也没有被拆掉。如果我们面对的是违法的强拆，即强拆的主体及强拆的程序均不合法，如村委会组织的强拆，帮拆等，都是不合法的强拆行为。我们需要做的有以下几点：第一、保留证据如果不得不面临拆迁人的非法强拆，那么首先要做的一件事情就是保留证据，也就是通过拍照、录像甚至是公证的方式证明房屋存在的现状，如果被拆迁的是企业，那么对厂房、机器设备等相关物品的证据保留就更有意义了。只有及时做好取证和证据的保存，我们才能在遇到违法强拆时不至于慌了手脚，不至...
更新时间:
2019
-
10
-
30
【土地律师】凭什么别人30000一亩，我却300一亩？原因在这里在万典律师咨询中，发现不少的农民都说，我们家征地为啥才几百。到手就是这么多。村委会他们说，政府就是这样规定的，同意得征，不同意也得征。我们不知道怎么办，只能找律师问问了。村干部为啥会这么说。一定程度上，他们利用老百姓不懂法，想要私自截留补偿款。另一方面，主要还是觉得征地是政府的事情，同不同意，老百姓无权阻止。但是看看这个地方：近日，湖北省政府日前印发《关于公布实施湖北省征地区片综合地价标准的通知》，调高我省征收集体土地的综合补偿标准，平均标准由现行的每亩32990元，调整到每亩44330元，每亩提高11340元，涨幅34.37%。新标准将于2019年11月1日起执行，原征地补偿标准同时废止。为啥都是征地相差这么多呢？土地所在区域不一样，参考的年产值和区片价格也不一样根据现行《土地管理法》规定，征收耕地的土地补偿费和人口安置补助费的基准价格是“土地被征收前三年平均年产值”，这两项补偿的总和不得超过这个基准价格的三十倍；即将要开始正式施行的《土地管理法》修正案则以区片综合地价作为定价标准。也就是说，合法的征地补偿标准与咱们土地的平均年产值或者区片综合地价有关。不同区域的经济发展水平不一样，地价有高有低；并且有的地方种小麦、高粱，有的地方中药材等价值更高的经济作物，土地年产值就不一样，补偿价格因此也会有差别。征地项目不一样，...
更新时间:
2019
-
10
-
30
【土地律师】分户越多，补偿款越多？拆迁律师说：并不是这样的一遇到拆迁，有的老百姓就想，早知道分户好了。这次赶不上，我现在赶紧分户去。有的家里五口人，五个户口本。难道真是户口本越多，补偿越多吗？尽管法律已经明确规定，房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年。其中就包含，分户这样的事项。征地的补偿款一般包含四部分：1.土地补偿款其标准为：征用耕地的补偿费标准为该耕地被征前之年均产值的三至六倍，征用其他土地的补偿费标准，由各地方参照耕地的补偿费标准规定，一般为该地被征前三年平均亩产值的三至五倍。显然年产值与户口并没有什么关系。即使是到2020年新出台的土地管理法，也是按照综合低价来补偿。并没有看出和户口的关系。2.安置补助费安置补助费是国家征收农民集体土地之后，为了解决以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口因失去土地造成的生活困难而给予的补偿费用。根据《土地管理法》第四十七条第二款规定，对于征收耕地的，安置补助费按照需要安置的农业人口数计算。这里，也并没有说按户领取安置补助费。只要你是农业户口，那么通常就可以拿到安置补助费。3.地上附着物通常指房屋，及附属设施。我们知道农村按照一户一宅。但是房屋是按照面积来补偿的。分户以后，可以申请新的宅基地。可能面积要比之前多。但是通常人多，大户，宅基地面...
更新时间:
2019
-
10
-
29
【拆迁律师】房屋遭强拆，没人承认，最终征收方担责，还要赔钱房子被强拆不知道谁干的，法院就推定！对于被征收房屋被强制拆除的情况，在起诉时就让被征收人完成证明强制拆除行为实施主体的举证责任实为强人所难，因为被征收人往往无能力自行准确识别实施强制拆除的行为主体，只能初步证明房屋被强制拆除的事实。若在征收程序已启动的情况下，被征收房屋被强制拆除，则市、县级人民政府或者房屋征收部门理应知晓相关情况，且在法律上或者事实上具有较大可能作出强制拆除行为。只要房屋被强拆，责任就是行政机关，除非自己有证据证明不是自己干的。在原告难以举证且强拆行为无人认领的情况下，人民法院可以根据征收拆迁的目的性以及强拆行为的规模组织等情况，确定具有优势举证能力的行政机关承担证明房屋被拆除与其无关的举证责任。在行政机关不予举证或拒绝举证的情况下，其实施强拆行为具有高度的盖然性。例：万典律师等代理朱Xxiii等11人案件，房屋征收改造范围内，深更半夜，被征收人房子竟被不明身份的人员强行拆掉！报案以后，案件还在刑事侦查中未出结果，房子是谁拆的无人承认。无奈，房主只好把街道办、区政府一并告上法庭并提起行政赔偿诉讼。法院审理认为:1. 济宁市任城区人民政府系涉案片区的征收主体，任城区观X街道办事处市涉案片区拆迁工作的具体实施单位，强拆行为客观上完成了被告搬迁工作任务，应当依法推定二被告系强拆的主体，二者属于适格被告。2. 虽然...
更新时间:
2019
-
10
-
28