一、规划：1、申请：各区政府(开发区管委会)提出城中村改造项目申请2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府(开发区管委会)会同市规划局组织编制，报市规委会审定。二、土地收储：1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。三、拆迁：1、制定拆迁补偿安置方案：对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计：城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。3、前期开发费用：城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。4、编制改造用地供应方案：城中村改造土地供...
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2019
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一、征地拆迁启动到发放补偿款的全流程：（一）农村土地征收启动到发放补偿款的全流程：征地告知书-土地现状调查-征地公告-补偿登记-拟征地补偿安置方案-补偿安置方案-听证-审批通过补偿安置方案-支付补偿款。（二）城市房屋拆迁启动到发放补偿款的全流程：征收调查登记-房屋征收决定-征收补偿方案（公布）-房屋征收公告--签订补偿协议-房屋征收补偿决定-支付-搬迁。二、土地征收和房屋拆迁补偿款发放的时间和相关要求：（一）集体土地补偿费发放，3个月全额支付：全女士在新疆某地，17年8月跟当地政府签订了13亩土地的征地补偿协议，一份协议上约定安置补助费为34.5万，由政府直接支付给全女士一家；一份协议上约定土地补偿费15.7万，直接支付给当地村委会，有村委会民主议定程序决议分配。然而全女士签订协议之后，一直没有拿到补偿款，而且签订的协议上面也没有约定具体的补偿款支付时间。全女士村子里有几十户，总共涉及到几百万的征地补偿款，都没有拿到。从上诉案子，我们可以看出，集体土地征收补偿款分为两部分，一是土地补偿费，二是安置补助费。根据《土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。征收土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；...
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一、保障失地农民生活水平不下降原则由于土地是农民维持生活和进行生产的基本生产资料，为防止农民在失去土地后基本生活水平下降，土地管理法规定了在按照第四七条第二款不能满足被征地农民生活水平不下降的应当提高补偿，批准提高征地补偿标准的机关为省级人民政府，但是其提高的标准安置补助费和土地补偿费不得超过被征土地前三年平均产值的三十倍。也就是说土地年平均产值的三十倍就是征收土地补偿的最高标准，若被征土地前三年平均产值为3000元，则其土地补偿费和安置补助费得最高补偿标准为90000元。除此之外还有地上附着物和青苗的补偿费用。围绕土地管理法《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“规定县级以上地方人民政府要采取切实措施，使被征地农民生活水平不因征地而降低。要保证依法足额和及时支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费。依照现行法律规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使被征地农民保持原有生活水平的，不足以支付因征地而导致无地农民社会保障费用的，省、自治区、直辖市人民政府应当批准增加安置补助费。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴”，这一规定，进一步对失地农民的生活问题进行了保障。二、间接补偿原则虽然很多情况下，进行征地补偿的是开发商，但是从法律来看，征收土地是国家为了公共利益的需要，将农民集体所...
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一般来讲，开发商是不可以征地的，只有政府才可以征地。政府征地拆迁是由政府的一级开发单位进行，征地拆迁的费用在审计局进行审计时很容易认可，而且政府地征拆迁符合国家的政策规定，属于合法的。但相对于来说，开发商征地一般可能会被征收者给高于政府征地补偿的数额。但不管谁征地都应该依照合法、公正、公开的原则制定严格的程序，给予公平补偿。具体的补偿标准主要参照《土地管理法》第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。同时，依照相关规定，不管谁征地都需要保障被征收权益，不能低于被征收人原有的生活水平。（采晴整理）
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以下为判断违法强拆依据的主要法条：第八条 任何单位或者个人需要拆迁房屋，必须持国家规定的批准文件、拆迁计划和拆迁方案，向县级以上人民政府房屋拆迁主管部门提出拆迁申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。房屋拆迁需要变更土地使用权的，必须依法取得土地使用权。实施房屋拆迁不得超越经批准的拆迁范围和规定的拆迁期限。第九条 当地人民政府可以组织统一拆迁，也可以由拆迁人自行拆迁或者委托拆迁。有条件的城市和城市中实行综合开发的地区，应当实施统一拆迁。拆迁人委托拆迁的，被委托人应当是取得房屋拆迁资格证书的单位。房屋拆迁主管部门不得接受拆迁委托。第十条 房屋拆迁许可证一经发放，房屋拆迁主管部门应当将拆迁人、拆迁范围、搬迁期限等以房屋拆迁公告或者其他形式予以公布。房屋拆迁主管部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。第十一条 拆迁范围确定后，由当地县级以上地方人民政府房屋拆迁主管部门通知房屋拆迁所在地公安部门暂停办理向拆迁范围内迁入居民户口和居民分户。因出生、军人复转退、婚嫁等确需入户或者分户的，经县级以上地方人民政府批准后，方可办理。第十二条 在房屋拆迁主管部门公布的规定拆迁期限内，拆迁人应当与被拆迁人依照本条例的规定就补偿、安置等问题签订书面协议。补偿、安置协议应当规定补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限...
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房屋面积合法性认定可提起诉讼：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第24条规定，市、县级人民政府及其有关部门应当依法加强对建设活动的监督管理，对违反城乡规划进行建设的，依法予以处理。律师之所以引述这里的第一款，目的在于强化广大被征收人的一种认知：违建认定、处置依法应是城乡规划部门或城市管理部门平日常态化开展的工作，而不是一种专门在拆迁来临时才轰轰烈烈启动的工作。“无拆迁不违建”的情形是不正常的，无证的房屋更不等同于违法建筑。据此，当被征收人的待拆迁房屋的部分面积，尤其是加盖出来的一层以上的面积因无证被认定为“违建”进而不予补偿时，被征收人切不可就此觉得“理屈词穷”，而要坚定信心采取最强有力的救济措施——针对违建认定、处罚文书提起行政诉讼。根据《行政强制法》第44条之规定，只要被征收人在6个月内及时起诉，就能有效阻滞行政强拆的到来，为进一步协商、谈判赢得宝贵的时间和筹码。而我们所接触的相当一部分当事人，都没有及时针对这类文书提起救济程序。一旦错过了维权期限，再想否定违建的认定结论就会困难重重。维权之关键，不在于有没有理，而在于有没有讲理的抓手。（采晴整理）
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评估报告可复核可鉴定可申请查处：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，（被征收人）对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第34条还规定，房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假或者有重大差错的评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。综上，我们可以总结出对评估流程不服的3大强力救济途径：一是申请原评估机构复核评估；二是申请当地的专家委员会进行鉴定；三是对其中涉嫌造假的恶意情形提请有关部门进行查处。需要注意的是，虽然评估报告由于其本身的高度专业性而不适合由法院来直接进行司法审查，即不具有可诉性，但上述救济方式在必要时却能灵活地转化成诉讼程序来实现一定的救济目的，其有效性仍是不容否认的。如对评估报告不服的，最终可以在诉征收补偿决定时予以反映；再比如对评估程序提起查处的，一旦有关部门不作为，那么被征收人就有权针对此查处不作为行为提起诉讼救济，也能收到很好的维权效果。（采晴整理）
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房屋征收决定可复议可诉讼：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第13条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定后应当及时公告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。据此，房屋征收决定可复议、可诉讼，是被征收人不需要“懂法”也能知晓的事情，它是会直接依法公告的。对征收决定发动救济，无疑非常重要，原因：一、是因为它的位置，处在整个房屋征收流程的前端，一旦因存在违法点而被司法审查，会给被征收人争取到相当大的维权协商空间；二、是因为直接关系到被征收人补偿数额多寡的征收补偿方案，是征收决定的必备附件之一，对它的救济，可直接涉及补偿方案的公平、合理与否，这无疑对被征收人一方的诉求，是极为有帮助的。（采晴整理）
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发生拆迁人与被拆迁人的违约纠纷，当事人采用仲裁方式解决合同纠纷，应当双方自愿达成仲裁协议或在合同中约定仲裁条款。没有仲裁协议或仲裁条款，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。一、拆迁违约纠纷可申请仲裁吗？根据《仲裁法》的相关规定，当事人采用仲裁方式解决合同纠纷，应当双方自愿达成仲裁协议或在合同中约定仲裁条款。没有仲裁协议或仲裁条款，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理。如果与拆迁人在拆迁补偿安置协议中未确定解决纠纷的方式是仲裁，拆迁人无法向仲裁委员会申请仲裁。如果希望通过仲裁方式解决纠纷，可以与拆迁人可再次就申请仲裁事宜达成协议，之后依法申请仲裁委员会仲裁。二、也可通过行政诉讼来维权：拆迁纠纷常见的解决方式是提起诉讼，由于拆迁相对的是行政机关，依据相关法律的规定，对征收、征用决定及其补偿决定不服的可依法提起行政诉讼。拆迁纠纷可申请行政诉讼的范围包括对征收、征用决定及其补偿决定不服的；认为行政机关侵犯其经营自主权或者农村土地承包经营权、农村土地经营权的；认为行政机关不依法履行、未按照约定履行或者违法变更、解除政府特许经营协议、土地房屋征收补偿协议等协议的。（采晴整理）
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结合法律法规及各类规范性文件来看，在土地面临征收时，农民朋友们被赋予了如下10大权利：（1）预征知情权《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》规定，在依法报批征地前，当地国土部门应当将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等征地情况书面告知被征地村集体和农户。因而农民朋友们从此刻开始知情，知道自己的土地有被征收的可能。而知情权是一切征地权利的基础。（2）调查结果确认权当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。即农民朋友们有权确认自己的土地此时的具体状态是怎样的，具体有多少土地会被征收，并明确因为此次征收，自己有多少地上财产会受到影响。（3）申请预征听证权在依法报批征地前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。即农民朋友们有权对征收的预计划提出自己的异议和反对的声音。（4）批复结果知情权经依法批准征收的土地，除涉及国家保密规定等特殊情况外，国土资源部和省级国土资源部门通过媒体向社会公示征地批准事项。县（市）国土资源部门应按照《征收土地公告办法》的规定，在被征地所在的村、组公告征地批准事项。被征收土地所在地的市、县人民政府应当在收到征收土...
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