做好预防工作，严把签约关。正如我们上文分享的案例所说的，协议上白纸黑字约好了回迁的时间，但却还是会因为种种原因遭到延期；协议中明明说定了购房价格，交房时政府却毁约要求加价......这些已经约定好的部分都有可能被无视，更何况假如协议上什么都没写，被拆迁人的权利恐怕就更要被拆迁方随意拿捏了。因此，拆迁律师提醒被拆迁人，拆迁协议一定不厌精不厌细，不管你是不是一看到黑压压一片文字就头疼，一定要逐条研读拆迁协议的内容，有疑问的，该修改就修改，该添加就添加。包括回迁房位置、面积、户型、交房时间、补贴置换价格、延期违约责任等等等等，都要有所明确。被拆迁人不要因为“政府哪会听我一个小老百姓的去改格式协议”的固有思维，而放弃这项一定要做好的维权预备工作。细心做好验房工作，严把质量关。回迁房/安置房和普通商品房在细节上的异同我们在此先不做讨论。仅就房屋质量来说，回迁安置房并没有低普通商品房一等，都要符合国家统一规定的各项工程竣工验收标准。因此，建房相应的审批、验收手续，一个都不能少。被拆迁人在验收房屋时，不仅要用眼睛去看房子内外有没有肉眼可见的质量问题，还要明确房子该有的证件、手续、验收合格证明等是否齐全完备，有问题的一定要及时提出、及时解决，不要留下安全隐患和维权隐患。最后，对于已经遭遇延期不交房、交房不合格的被拆迁人，可以围绕拆迁协议启动相应的法律维权程序。与政府签订征收拆迁协议的被拆迁人，可以...
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2019
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集体土地上房屋拆迁，房子是被拆迁农民自己盖的，但地的所有权却是村子里的。假如地上有房子，那么被拆迁人自然要取得相应的补偿，但若只是一块暂时空置的宅基地，拆迁时农民个人还有补偿吗？对于这个问题，各地有不同的规定。但只要被拆迁人享有相应的宅基地权利，拆迁方就应该对被拆迁人进行相应的安置补偿，有条件的可以另行审批宅基地，或可给予货币形式补偿。如《上海市征收集体房屋补偿暂行规定》第十六条、十七条中规定，征地公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，其土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算;建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。征地公告时，符合本市农村村民住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积以征地公告时符合农村村民建房申请条件的人数计算;低于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的人数除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村村民住房建设标准，且不作分户计算。也就是说，如果有被拆迁人已有获批的宅基地，也符合建房申请条件或有建房批文，但还未来得及盖房子的，拆迁时应给予被拆迁人土地使用权基价补偿和价格补贴。但被拆迁人也应注意当地的宅基地管理办法。如《山东省农村宅...
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2019
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实践中，很多农民朋友会存在着：我满足宅基地审批条件，村里也答应我会给我批宅基地，但直到村里拆迁都没获批，拆迁时我有补偿吗？对于“有资格”但却没有拿到宅基地的农民朋友们来说，这个问题确实让人很困惑：自己本该有资格得到拆迁补偿，但手里又确实没有宅基地，这种情况下有补偿拿吗？而旁观者则可能会认为，既然你到拆迁时都没有获批宅基地，那所谓的“资格”就是轻飘飘的一句话而已，拆迁时自然不应该补偿。对于这个问题，有的地方明确规定，农村村民符合审批宅基地条件但未实际取得宅基地，且按照拆迁实施方案安置确有困难的，拆迁人应当按照区、县人民政府的规定给予适当补助。但拆迁实施方案确定以另行审批宅基地的方式予以补偿安置的除外。也就是说，即使农民朋友手里没有宅基地，只要符合宅基地审批条件，拆迁时就应当对其进行补偿安置。能够直接按照拆迁实施方案安置的，直接按照方案补偿安置或另行审批宅基地予以补偿安置；按照方案施行确有困难的，也要根据实际情况按照当地规定给予适当补助。（采晴整理）
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2019
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由于实际居住需要，或对地方住房建设标准不够明确等原因，有时候农民朋友们会“有意无意”地在建房批准标准外将房子盖大一些、盖高一些。但对于超标准盖建的这部分房屋，拆迁时到底补不补，成了农民朋友们困惑的问题。不补吧，自己辛辛苦苦花费时间、金钱、心血盖的房子，说没有就没有了自己觉得不公平；补吧，自己盖的房子确实是超过规定标准了，拆迁方拿着个说事，自己也不好反驳。对于超标准建房的补偿问题，各地的集体土地房屋拆迁相关规定、细则、指导意见等也都有所明确。如《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》第十八条规定，虽经建房批准，但有下列情形之一的，对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴：（一）在批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审批的；（二）在批准建房时，只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的。超标准建筑面积，由镇（乡）人民政府或街道办事处认定。又如《昆明市集体土地上房屋拆迁补偿安置指导意见》第六条中规定：“......宅基地上房屋的面积，以国土部门核准的或者具有完整宅基地批准手续载明的面积为基底面积，以其基底面积为标准计算至四层。计算后根据建筑面积不超过300㎡，建盖楼层不超过四层的原则进行认定......具有完整宅基地批准手续的房屋，按照村民小组、社区居委会、街道办事处三级批文或建房证明认定为‘一宗房屋’，即...
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2019
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自己村的征地补偿款大部分都被村委干部克扣了，分到农民手里的非常少，想知道该从何入手进行维权？根据《村民委员会组织法》的规定，涉及征地补偿费的使用、分配方案，须经村民会议讨论决定方可办理。《征用土地公告办法》第十二条亦规定，有关市、县人民政府土地行政主管部门将征地补偿、安置费用拨付给被征地农村集体经济组织后，有权要求该农村集体经济组织在一定时限内提供支付清单。市、县人民政府土地行政主管部门有权督促有关农村集体经济组织将征地补偿、安置费用收支状况向本集体经济组织成员予以公布，以便被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人查询和监督。也就是说，当市县级人民政府土地行政主管部门将征地补偿安置费用拨付给村委会后，村委会须经村民大会讨论确定补偿安置费的使用分配方案并予以实施，且须将具体收支状况向村民进行公开，接受村民、相关权利人以及有关市、县人民政府土地行政主管部门的监督。实践中存在的征地补偿款分配不均/不合理或村委干部克扣征地补偿款的情形一般有以下几种，拆迁律师逐一为大家分析讲解。第一种情况是村委会未组织村民大会，擅自制定分配方案并予以实施。此时如果有村民对分配方案存在质疑的，可以申请村务公开，确定村委会是否按照法律规定组织了相关村民大会，大会的程序是否合法，相关档案是否有村民或村民代表的有效签字。假如村委会或村委会干部成员真的存在侵害农民合法权益的行为，或未依法组织村民会议，擅自违法作...
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2019
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根据相关法律规定，在征地方案报批前，当地国土资源部门应当告知被征地集体经济组织和被征地农民，其享有对拟征地的补偿标准、安置途径等申请听证的权利，农民朋友对安置补偿标准存在疑议时，可以在听证程序中提出，也可以直接向当地国土资源部门反映。这次公告是在征地方案获批前进行的，此时被征地农民有一次申请听证的机会，也有权向土地主管部门提出自己对拟征地的补偿标准、安置途径等的意见和建议。征地方案经依法批准后，市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案，会同有关部门拟订征地补偿、安置方案，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告，听取被征收土地的农村集体经济组织和农民的意见。被征收人可以在公告发出后10个工作日内向有关市县级人民政府土地行政主管部门提出或申请举行听证会。这次公告是在批准手续办妥后进行的，此时被征地农民有一次申请参加听证会的机会，并有权针对征地补偿安置方案提出自己的修改调整意见，确需修改征地补偿、安置方案的，应当依照有关法律、法规和批准的征用土地方案进行修改。征地补偿安置方案报市、县人民政府批准后，由市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。对补偿标准有争议的，由县级以上地方人民政府协调；协调不成的，由批准征收土地的人民政府裁决。征地补偿、安置争议不影响征收土地方案的实施。又《国务院法制办公室关于依法做好征地补偿安置争议行政复议工作的通知》（国法〔2011〕35号）规定，被...
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2019
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根据规定，房地产价格评估机构在完成初步的评估作业后，应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值在内的分户初步评估结果，并由房屋征收部门在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释，存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。公示期满后，房地产价格评估机构应当向房屋征收部门提供委托评估范围内被征收房屋的整体评估报告和分户评估报告，并由房屋征收部门向被征收人转交。被拆迁人在这个过程中要注意两点：一、公示和送达分户评估结果（报告）的程序（动作）必须存在，也就是说，被拆迁人必须对这个结果知情；二、被拆迁人认为评估结果有错误的，可以向评估机构提出，由其改正。实践中被拆迁人会发现，评估结果存在的问题有时并不那么好“修正”，这时就需要被拆迁人进行进一步的维权动作。根据《条例》和《办法》的相关规定，被征收人对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估，由原房地产价格评估机构在申请之日起10日内进行复核作业；被征收人对复核结果仍有异议的，可以在自收到复核结果的10日内向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。拆迁律师要提醒被拆迁人注意的是，无论是评估报告（结果）存在问题，如机构不具备相关资质、评估时点错误、评估方法和数据错误等；还是评估...
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2019
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对于户口是否在拆迁房里（被征土地上），会对能否取得拆迁补偿产生影响这个问题，将这个问题分成两部分回答：国有土地上房屋征收时，户口对拆迁补偿数额的影响很小，且与拆迁补偿归谁没有直接联系。决定拆迁补偿归谁的，是房产证上的名字，而不是户口有没有挂在房子里。只要是房屋所有权人（产权证上登记的人），就有权获得拆迁补偿。反过来，只要产权证上写了你的名字，你就是房屋的所有权（单独所有或共有）人，就有权要求分得应得的拆迁补偿。假如你对房屋享有产权，但房屋的其他产权人侵占了你的那部分拆迁款，你有权向他们主张返还。在集体土地征收房屋拆迁过程中，房子是谁的该部分补偿归谁仍旧是不变的，而由于集体土地是归集体所有的，集体又是由每个成员个体共同组成的，因此征地补偿的分配往往与人口有直接关系，涉及户口的问题也较多较复杂。不同地区对相关问题也出台了较为细化的规定或办法。有时候只要户籍在集体经济组织里，就有补偿。如《三亚市集体土地征收补偿安置管理规定》中明确，出嫁女户口仍在原籍、未在其他集体经济组织中分配到相关利益或未被纳入城镇社会保障体系的，有权参与原籍土地征收补偿的分配；又如因收养关系进入集体经济组织的成员，即使未在该村集体出生，但仍与其他集体经济组织成员享有同样的征地补偿分配权利。有时候即使户籍不在村子里，仍旧有权参与补偿分配。如根据《银川市征收集体土地及房屋拆迁安置补偿办法》第十三条规定，因服兵役、就学、服...
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2019
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征迁中，在房地产价格评估机构确定后，下一步要进行的就是实地勘察和评估作业。被拆迁人在这个阶段主要应注意以下几个问题：第一，评估方法要选好。根据《办法》规定，注册房地产估价师要在进行适用性分析后，从多种专业评估方法中选择其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。市场法评估、收益法、假设开发法是实践中最常用的方法。第二，必须进行实地勘察。根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。被征收人应当协助注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，提供或者协助搜集被征收房屋价值评估所必需的情况和资料。第三，实地勘查记录须经被拆迁人签字盖章认可。《办法》明确规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在评估报告中说明。（采晴整理）
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首先，只要是搬迁，就会涉及到评估问题，被拆迁人一定要对评估程序提起重视。评估方式有很多种，通过不同评估方式（方法）得出的评估结果之间很可能天差地别。评估的结果将直接影响被拆迁人可能得到的补偿数额，且工厂/企业拆迁过程中巨额的厂房、机器搬迁重置和折损消耗能否通过相应的评估补偿项目得到消化，对搬迁后企业能否快速进入正常运转也将起着决定性的影响。因此，企业主在评估开始前一定要通过与相关行政部门的协商，选择合理的、有利于有效弥补企业损失的评估方式。不要将所有的选择权都交到拆迁方的手上。如果企业主不知道该如何行使主动权，争取选择有利于企业的评估方式的，可以咨询或委托专业拆迁律师介入，帮助企业更好的维护和争取自己的合法权益。其次，充分行使自己在搬迁过程中的法律权利。拆迁之“战”并不是静态的，而是持续流动的。表面上进行友好磋商的拆迁双方，其实在暗中都会想办法向对方施加打击，并为己方争取更多筹码，不管是现实意义上的，还是精神压力上的。例如当企业主面临水、电、原料供应等被切断的突发状况时，很可能会承受不住长期停产可能带来的亏损和负面影响，进而向拆迁方低头，放弃原本可以争取到的更多补偿。对于这类情况，拆迁律师提醒，尽管环保关停和搬迁这个结果是合法的，但因行政部门违反法律程序和禁止性规定给工厂/企业带来额外损失的，企业有权利主张对方停止侵权并给予相应的赔偿。因此，假如企业在与相关部门进行搬迁及补偿等具体...
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