房产评估的方法:第一种是比较法,第二种是收益法,第三种是成本法。
一、比较法的意思是,评估公司将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的已知价格作适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值。这是房地产估价最重要、最常用的方法之一,也是技术上最成熟、最贴切实际的估价方法。如果采取这种方法,在评估报告中应有交易实例描述。
二、收益法指的是预计估价对象未来的正常净收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。其估值方法是从未来的角度评估房产价格,主要适用于有收益性或者潜在收益性的房地产,比如:农业养殖地、写字楼、餐厅、公寓、门市、厂房等,因此没有普遍性。
三、成本法也被称为重置法,依据的是重新建造被估房屋所耗费的各项支出,目前看来并不合理,应当不再沿用。
评估完成之后,应当给每个被拆迁人一份分户评估报告,对结果有异议的可以在收到报告之日起10日内,向评估公司提出书面复核评估申请。评估公司对原评估报告是否调整作出决定。如果对复核结果有异议,还可以在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。
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