无论是农村的征地拆迁,还是棚户区、旧城区改造,房屋需要给予补偿这是毋庸置疑的。但是对于房屋附属的院落空地是否给予补偿,却出现了不同的情况,有的被拆人拿到了这部分补偿,有的征收方却一再强调院落空地不属于法定补偿范围,不给这部分补偿。
院落不给补偿对被拆迁人来说损失是很大的。城市里的楼房暂且不提,农村里的房屋几乎都带有小院,这在我国农村很常见,而且有的院子面积还很大,不给补偿实在说不过去。
很多被拆迁人也咨询过我们类似的情况,有的是以土地权属问题不给补偿,有的是以很低的补偿标准进行补偿,这都是欺负被拆迁人不了解情况、不熟悉法律。今天我们就来讲一讲院落空地的补偿问题。
根据《最高人民法院关于征收国有土地上房屋时是否应当对被征收人未经登记的空地和院落予以补偿的答复》中第二项,国有土地上房屋征收补偿中,应将当事人合法享有国有土地使用权的院落、空地面积纳入评估范围,按照征收时的房地产市场价格,一并予以征收补偿。
所以,被纳入征收范围内的院落和空地也应当给予相应的补偿。
以上最高院对于该问题做出的答复为被征收人主张院落、空地等土地享受补偿提供了重要的法律依据,更好地保障了被征收人的合法权益。
如果院落、空地没有登记在被征收人的土地使用权证上,被征收人能不能主张相应的补偿呢?
在实践中,由于历史原因或是当地征收部门未及时对土地进行登记的原因,有些被征收人的院落及空地不能在土地使用权证书上体现出来,但被征收人确实长期使用该院落和空地,针对这种情况,《答复》中也做出了说明,对土地公有制之前,通过购买房屋方式使用私有的土地,土地转为国有后迄今仍继续使用的,未经确权登记,亦应确定现使用者的国有土地使用权。
对于农村宅基地上的院落、空地而言,只要其在集体土地建设用地使用证或者“房地一体”的不动产权证上有明确的确权登记,或者在土地登记审批表、个人建房用地审批表等其他证明材料上有记载,其都应当依法获得补偿。
对宅基地使用权价值的补偿一般为宅基地的区位补偿价,或者参照当地征收农用地的区片综合地价标准确定。
一块宅基地上允许建房占用的通常只是一部分面积,但余下的面积只要在权属证明的附图范围内,没有突破乡镇政府批准的宅基地四至范围,就是农民合法享有使用权的宅基地,就应当有补偿。
另外,根据法律规定和程序可以对个人房屋及不动产进行征收,同样院子也属于拆迁户的不动产,更何况现在的农村院子已经被拆迁户稍加装饰,用上了水泥等,就更应该享有补偿。
《土地管理法》中规定,应当尊重拆迁户的意愿,不能因拆迁影响生活水平,应当以改善居住水平为基本原则,而院子也属于拆迁户日常居住的一部分,所以理应享有补偿,不然就是因拆迁影响了生活水平。
还有一种情况比较特殊的情况:虽然也是农村集体土地,但是属于城中村或者离城市较近的农村,为了改善城市环境,一些地区开始进行棚户区、旧城改造等,土地没有被征收而是通过收回宅基地使用权的方式,虽然法律也有规定,为了公共利益的需要,可以通过收回宅基地使用权的方式进行,但是前提也是给予拆迁户合理的补偿才可以。
对于城市中的院落、空地能否获得补偿,则要综合理解两处规定。
《国有土地上房屋征收评估办法》第11条、第14条的规定,可大致概括为以下两点:
1.被征收房屋价值涵盖了被征收房屋及其占用范围内的土地使用权的市场交易价值;
2.被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的占地面积、土地使用权等影响其价值的因素。
也就是说,一般情况下对国有土地使用权价值的补偿是包括在对被征收房屋价值的补偿的范围之内的,并不单独对国有土地使用权价值进行补偿。
但在被征收人确有合法享有国有土地使用权的院落、空地的情形下,则应当将这部分院落、空地也纳入征收评估范围,按房地产市场价格一并予以征收补偿。
另外,多个相关法律中都说明了适当补偿,这都是为一些可能出现纠纷的地方给出的一种解决办法,都是为了可以让拆迁户得到合理补偿,那么即使是小院子,也是拆迁户住房中的一部分,也应当按照不低于土地使用权市场价格的标准给予适当补偿。
万典律师提示
不管是谁征收,因为什么项目征收,以什么方式征收,都不能影响拆迁户的生活水平,都要以改善居住条件为原则,院子空地属于拆迁户住宅中不可分割的一部分,需要给予合理补偿。
不能因为拆迁户的不懂,拆迁方就要蒙混过关,我们应当记住自己的原则,不能因为拆迁而降低自己的生活水平,这可以说是最低的补偿标准,如果连最低标准都达不到,那么补偿毋庸置疑肯定不合理。