证据的收集可以分为两个阶段，一个是在房屋纠纷发生前，一个是在房屋纠纷发生后。（一）在纠纷发生前收集证据：由于双方无纠纷，收集比较方便，也往往能准确反映双方的交易内容。一旦等争议发生，你想取证对方也未必配合。（二）纠纷发生后收集证据：在纠纷发生前，如果取得的证据充分，很多时候是不必再费心去取什么证据了，但很多人由于缺乏经验，在纠纷发生前确实丧失了很多取证机会，那么在纠纷发生后就要尽量试着去取证弥补前面犯的错误了。在纠纷发生后，可以注意以下方式或途径收集证据：1、尽量与对方交涉，并争取与对方就已经发生的事实达成书面文件。比如对方认可欠款的证据、双方对发生的事实的共同认可，这种证据由于是当事双方书面形成的，一般证明效力相当高；2、通过私下录音的方式取证。如果对方不配合形成书面文件，私下录音也是一种选择，但是不能采取非法的手段，如监听、强迫等方式取得录音证据，否则是违法的。一般在双方交涉时私下录音并不违法。3、寻找知情的证人作证。根据双方交易的经过，尽量联系知情的人提供证人证言，当然，证人一般要求与双方当事人无利害关系的证明力会更强些，如果是一方的亲人做对该方有利的证据，很难被认可。当然，证据是否真的能证明主张的事实，还要综合来看，从双方的提供的全部证据对比、联系，最后认定哪些证据能作为有效证据，哪些不能，最终确定应该支持哪一方主张的事实。在商品房交易中，由于购房者处于绝对弱势地位，一旦发...
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一、什么是按揭？按揭是指按揭人将房产的产权转让给提供贷款的银行作为还款保证，按揭人在还清贷款后，按揭受益人立即将所涉及的房产产权转让给按揭人的行为。二、什么是住房公积金？住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理的制度。三、住房贷款：（一）什么是个人住房抵押贷款？是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物，向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的，贷款银行有权依法处分其*押房地产以获得清偿。（二）什么是个人住房担保贷款？是指借款人或第三人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押物或质物，或由第三人为其贷款提供保证，并承担连带责任的贷款。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款银行有权依法处理其*押物或质物，或要求保证人承担连带偿还本息责任。（采晴整理）
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《土地管理法》第四十五条规定：“征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田。（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的。（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”《基本农田保护条例》第二条规定：“基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占有的耕地。”因此，进行土地征收时，根据被征收土地的不同类型，需要进行不同的审批手续。所以，在遭遇土地征收时，被征收人应当查看征收方是否按照法律规定进行了土地审批手续。例如，如果被征收的是基本农田，但是批准征收的机关是省人民政府，则显然是不合法的。（采晴整理）
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2019
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一、仔细审核无异议后可以签字的文件：1、征询意见表：寻求被征地农民的意见，并要将被征地农民知情、确认的有关材料作为征地报批的必备材料。这个环节是征地意见咨询，如果征地就必须要履行程序，对拟征土地的补偿标准、安置途径被征收人有申请听证的权利。2、土地登记调查表：当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。财产确认环节，一定要核对详细，是之后要求补偿的依据，误登、少登可以不签字。3、安置补偿协议：最为核心的法律文件，需将双方自愿平等的前提下，将承诺、允诺的条件约定在协议中，签字确认的协议。这个是重中之重的环节，所有的维权努力都是为了安置补偿协议的公平公正，而最后补偿款和置换房屋的取得也都要依赖安置补偿协议要求履行法律义务，所以签字一定要慎重，补偿款不满意?不签!内容不清楚?不签!约定不明确?不签!违约条款没有约定?不签!......防止签订空白协议和逼签手段，一定要保证协议内容明确具体。二、需要送达签收的文件：1、限期拆除通知书和限期拆除决定书：征收方对本区域的违建进行排查，尤其是针对非法占地修建的房屋或者未取得建设工程规划许可证的房屋。2、限期腾地决定书或责令交出土地决定书：针对合法建筑，被征收方不签字的情况，征收方可以用相应的程序来责令被征收方交出土地，该文件生效后征...
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实践中围绕征地补偿安置价格确定时点最容易出现争议的情况主要有两种，其一是征地批准文件作出超过两年后，征收方依据该已失效的批文组织征地，并以当时的价格对被征收人进行补偿安置；其二是地方土地行政管理部门据以制定征地补偿安置标准的年产值标准和土地区片价格等已经“历史悠久”，完全不符合现状。在这种情况下，如果接受征收方给出的补偿安置价格，被征收人的生活水平和长远生计问题远远无法得到保障，双方往往难以通过协商途径就征收补偿安置标准达成一致意见。对于这类情况下的权利救济途径，被征收人可针对征地补偿安置方案（公告）启动的一系列法律救济程序。除了针对征地补偿安置方案（公告）展开维权工作之外，被征收人还可以就征地拆迁补偿纠纷向批准征地的人民政府申请裁决（实践中多参考行政复议程序）。或针对征收方土地违法行为向有权机关举报、申请查处，并进一步就有关违法行政行为申请行政复议或提起行政诉讼。（采晴整理）
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很多农民朋友反映，早些年自己在地方政府的政策鼓励下，在承包的土地厂区上搭棚建房从事畜牧养殖。然而这两年随着国家环保政策的日益严格，以及督察工作的全面铺展，自己和周围一些经营畜牧行当的乡邻都陆续接到环保关停禁养通知。他们有所体会的是，一旦禁养区划定，地方政府就会直接要求自己关停，未给予搬迁相关指导和帮助，甚至连处理存栏牲畜的时间和机会都不给自己，导致很多养殖户因此遭受巨大损失。那么所谓的环保整治就是不问民生，一刀切式的一关了之吗？事实显然并非这样。在生态环境部专门印发了《禁止环保“一刀切”工作意见》文件中指出，对于具有合法手续并符合环保要求的（养殖场），不得采取关停整治措施；对于划入禁养区而未及时清理退出的，要制定工作方案，加强政策衔接，按时序推进，避免短期突击关停，在清理退出过程中尽可能减少养殖户的经济损失。也就是说，除了有搬迁必补偿之外，地方政府在清退禁养区养殖场时，还需考虑到养殖户的实际情况，有序清退，尽可能降低养殖户的经济损失，良性推进环保治理工作，不以牺牲养殖户合法利益和老百姓正常生产生活为提高政绩、避免被问责的代价。环保关停禁养以及禁养区划定等是近年来养殖业的“热点”，很多养殖户因为地方政府“环保禁养没补偿”的错误治理方式饱受困扰。对于推进环境保护政策，拆迁律师认为，这是每一位普通老百姓都应当积极配合的。但环境污染问题并非在一日两日之内形成的，要解决也需妥善疏导，不能一刀...
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我们所说的违法建筑，通常是指未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，或通过伪造相关材料取得主管部门许可证而建成，或擅自改变使用性质及有效期等，且由于以上原因最终显示出违反城乡规划后果的建筑。对于这些违法建筑，根据《城乡规划法》的相关规定，一般视具体情节采取责令停止建设进行补证、限期改正并罚款、限期拆除等不同处罚手段。实践中，很多拆迁案例都会与“违建”有或多或少的联系。其中有些纯属于拆迁方的逼迁手段；有些是被拆迁人的房屋确实由于种种原因构成了表面上的违建；有些则是在建造及建造完毕时确属于严格法律意义上的违建，但已经经过了补正程序。在这几种不同的情况下，被拆迁人能否向拆迁方主张正常的拆迁补偿，就是拆迁律师接下来要进行解析的问题。《城乡规划法》第六十四条明确规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。结合住建部印发的《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》的相关规定，实践中对于可采取改正措施消除违反规划影响的违建的处理，视情形采取以下行政处罚措施：1、对于未按照许可证规...
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根据我们的生活常识可知，物价，包括房价、地价，都是处于不停的变动中的。很多被拆迁人可能有这样的体会：自己听说房子要被征收时，市场价格是在某个范围内，而当拆迁方的人真的上门协商签订协议时，房子（土地）的市场成交价格已经有了相当大的变化。这时候很多被拆迁人会心生疑惑：拆迁方给出的征收补偿安置价格，究竟是根据什么时候的价格标准确定的？如果价格确定后，谈判期间，房（地）价有了浮动，是不是原有的补偿方案就不作数了？对于这个问题，最高法在一则涉及征地补偿安置基准时点确定的案例的裁判文书中，结合《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的相关规定给出了解读意见：“征收土地方案经有权机关依法批准后，被征收土地所在地的市、县人民政府具体组织实施过程中，可以结合集体土地征收与补偿工作实际情况，以上级机关作出征地批准决定时点，作为征地补偿安置基准时点，并相应确定征地补偿安置标准，除非有权机关征地批准决定被依法撤销”。结合最高法以上裁判意见，征地补偿安置方案中据以确定征地补偿安置价格的参考时点，正是有权机关依法作出征收土地方案批准决定的时点。简单来说，如果某个征地拆迁项目的征地审批批准时点是2019年2月，那么据以制定征地补偿安置方案并确定征地补偿安置价格的价格参考时点就是2019年2月其时的地方性规定、当时采用的区片综合地价和市场交易价格等。（采晴整理）
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根据《土地管理法实施条例》第二十五条规定及《征收土地公告办法》第八条之规定，征地补偿、安置方案，是由市、县人民政府土地行政主管部门根据经批准的征收土地方案及经核对的征地补偿登记情况等，依据相关法律法规规定的补偿安置标准，会同有关部门拟定的，用以明确征地补偿标准和农业人员安置途径等土地征收补偿、安置问题的具体实施方案。征补方案的内容并没有全国统一的规范标准，对每一个征地项目中的具体地块的征收价格，与被征收土地区片综合地价相关，综合地价又受被征收土地的地类、区位、产值、土地供求关系等多项因素综合作用。据此，征地补偿安置方案的具体制定受地域因素影响较多，补偿安置标准“是否合理”没有一个放诸全国皆准衡量标准，如果有被征地农民认为现有征地补偿安置标准过低，无法保障自己失地后生活水平不下降、长远生计有保障的，可以就个案情况向律师咨询，在律师的帮助下充分行使自己的法律救济权利，争取合理的补偿安置条件。（采晴整理）
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一、禁养区内养殖场关停是否有补偿？根据《畜禽规模养殖污染防治条例》第二十五条规定，因畜牧业发展规划、土地利用总体规划、城乡规划调整以及划定禁止养殖区域，或者因对污染严重的畜禽养殖密集区域进行综合整治，确需关闭或者搬迁现有畜禽养殖场所，致使畜禽养殖者遭受经济损失的，由县级以上地方人民政府依法予以补偿。该条款非常简单易懂：划定禁养区后，对禁养区内确需关闭或搬迁的养殖场，由县级以上地方政府依法对其因关停遭受的经济损失进行补偿。也就是说，即使是禁养区养殖场关停搬迁，也需要给予补偿。二、划定禁养区并进行查处的权力主体是谁？有权划定禁养区并对自己做出关停搬迁处理的主体：《畜禽养殖污染防治管理办法》第十七条规定，对超过规定排放标准或排放总量指标，排放污染物或造成周围环境严重污染的畜禽养殖场，县级以上人民政府环境保护行政主管部门可提出限期治理建议，报同级人民政府批准实施。又《畜禽规模养殖污染防治条例》中规定，县级以上人民政府环境保护主管部门应当依据职责对畜禽养殖污染防治情况进行监督检查，并加强对畜禽养殖环境污染的监测。对污染严重的畜禽养殖密集区域，市、县人民政府应当制定综合整治方案，采取组织建设畜禽养殖废弃物综合利用和无害化处理设施、有计划搬迁或者关闭畜禽养殖场所等措施，对畜禽养殖污染进行治理。同时，环境保护部办公厅农业部办公厅印发的《畜禽养殖禁养区划定技术指南》中明确，（禁养区）指县级以上地方人...
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