国土资源部、农业部发布的《关于加强国有农场土地使用管理的意见（国土资发〔2008〕202号）》中对国有农场土地使用权的收回和相关的补偿安置问题都做了明确规定，农民朋友们可以参考作为维权依据。首先，国有农场征收（收回）时，并不因土地本属于国有而直接导致土地补偿缺失。收回国有农场农用地的，需依法办理农用地转用审批手续，并参照征收农民集体土地的补偿标准进行补偿；需要收回国有农场建设用地的，参照征收农民集体建设用地的补偿标准进行补偿，保障农场职工的长远生计。也就是说，农民朋友们主张农场征收土地补偿时，不应以土地属于集体所有的名义主张，而应该根据相关规定，主张参照农民集体土地征收补偿标准进行补偿。其次，对于补偿安置的具体内容，《意见》也给出了较为明确具体的规定。对于被收回的国有土地使用权，应参照征收农民集体土地的补偿标准计算；安排相应的社会保障费用；不具备失地职工基本安置条件的，将失地职工纳入当地城镇职工再就业体系；具备安置条件的，安排失地职工新的劳动岗位，可将土地补偿费和安置补助费用于农场基本农田的建设保护和补充社会保障资金。简单来说，征收（收回）国有农场土地时，地方政府应当给予失地职工（农民）相应的土地使用权补偿和安置补助，并不因土地性质是国有就直接不予补偿。具体补偿实现方式可以是直接的经济补偿，有安置条件的，也可以以安排失地农民再就业的方式进行补偿。最后，对于征收（收回）国有农场土地使...
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2019
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在与大量被拆迁人接触的过程中，拆迁律师发现，自行维权的被拆迁人非常偏赖“信访”维权，通常做的工作就是一次次到政府上访。部分被拆迁人因不了解信访相关法律规定，还会到其他非信访场所进行非访，不少人不但因此错失了重要的维权诉讼法律期限，还因不理智的非法信访行为受到行政处罚甚至因此获罪触刑。实际上，拆迁维权工作没有这么简单，维权法律途径更不是这么单一的。拆迁维权并不是等到拆迁结束、房子被拆毁，一切都“尘埃落定”后，再回过头去一一追究，而是渗透到拆迁过程中的每一个环节的。不管是国有土地上房屋征收，还是集体土地房屋拆迁，涉及到的权利行使和权利救济方式主要包括（但不限于）提出意见、参与听证、拒签不合法/不属实的评估材料、申请复核评估/专家鉴定、申请查处土地违法行为、提请政府裁定、申请行政复议、提起行政诉讼等，被拆迁人想要获取拆迁相关信息材料，还要善用“申请政府信息公开”这一重要法律工具。总而言之，维权工作是多样且复杂的，被拆迁人一旦开始维权，就要充分利用当下的每一天时间，将对个案有帮助的一应维权程序果效都妥善利用起来，为争取维权胜利恪尽所能——当然，实践起来一定是非常困难，且需要丰富的专业知识技能和办案经验打底的。（采晴整理）
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2019
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不管是任何单位，包括开发商，都无权违法私自侵占基本农田，或在基本农田保护区范围内占用基本农田进行非农建设。《土地管理法》第四十五条中有明确规定，征收基本农田的，应由国务院批准农用地转用，并同时办理征地审批手续。另《基本农田保护条例》第十六条进一步明确，经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。占用单位应当按照占多少、垦多少的原则，负责开垦与所占基本农田的数量与质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。占用基本农田的单位应当按照县级以上地方人民政府的要求，将所占用基本农田耕作层的土壤用于新开垦耕地、劣质地或者其他耕地的土壤改良。也就是说，基本农田依法可以被征收，但其审批条件较其他类型土地征收更为严苛。一方面，征收基本农田的，不管征地面积多少，审批权限都在且仅在国务院；另一方面，经国务院批准占用基本农田的，仍需按照占多少补多少的原则补充与被征基本农田相同数量及质量的耕地。实践中涉及基本农田征收纠纷的案例存在的违法问题往往集中在省人民政府超越征地批准权限对基本农田征收进行审批，这是明确违反土地管理相关法律规定的，也是被征收人在基本农田被强征时可以优先考虑的维权入手点。拆迁律师要特别说明的一点是，根据永久基本农田特殊保护制度相关...
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2019
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拆迁律师要特别单独提出的一点是，通常我们所说的，根据征收批准决定作出时点确认征收补偿安置方案（标准），是指在依法正常进行的征地拆迁活动中。根据最高院在2018年1月30日的新闻通气会中发布的一则典型案例，实践中涉及违法强拆行为的，对于房屋被强拆后，至强拆行为被依法确认前，这一段期间内房价上涨的，被拆迁人有权获得相应的差价赔偿。也就是说，在这类案件中，被拆迁人应得到的不仅是合理标准的征收补偿，还有因合法权益遭受行政机关侵害而应得的行政赔偿。征地拆迁维权案例的难度不在于法律的硬性规定难懂，而在于如何将确定的法条法规灵活运用到复杂多变的实践案例中去。就如拆迁律师在文中提到的，当征收方以明显过时的偏低补偿标准提出补偿标准时，被征收人应当争取的合理补偿标准应当是符合法律规定时点要求、切合时价、能够保证自身生活水平不因征收行为下降。但当维权战线因拆迁方的违法强拆行为而拉长时，被拆迁人不应承担行政机关违法、错误行政行为而给自己带来的损害和不利后果。此时被拆迁人应当主动争取的就不再仅仅是征收补偿，还有因征收方侵权行为而产生的更多财产损失赔偿。（采晴整理）
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2019
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拆迁律师发现，很多被拆迁人都曾面临误签拆迁协议的困境。不管是出于对拆迁程序的错误理解，还是轻信拆迁方的口头承诺，又或是在拆迁方的威逼恐吓下非出本意地签了字，都导致被拆迁人不得不在搬与不搬之间做出抉择。那么，对于签而不搬的合法解决途径是什么呢？当拆迁协议签订而一方不按照协议履行合同义务时，原因是多种多样的。尤其是相对较为特殊的拆迁协议。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条第二款规定，补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。也就是说，如果双方签订了拆迁补偿协议，而被拆迁人未按照协议约定在规定期限内完成搬迁的，拆迁方可以向法院提起民事诉讼，请求法院判令被拆迁人履行合法有效的拆迁协议合同义务，并依法启动强制执行程序。而根据现有房屋征收相关法律规定，行政机关是无权直接在被拆迁人不履约搬迁的情况下，以行政强拆的形式介入拆迁协议纠纷的。（采晴整理）
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2019
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根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第一款及第二十八条第一款的规定，在征收补偿方案确定的期限内征收双方无法达成补偿协议的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例规定按照征补方案作出补偿决定；被征收人在法定期限内未启动复议诉讼法律救济程序又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。另根据《土地管理法实施条例》第四十五条规定，违反土地管理法律、法规规定，阻挠国家建设征收土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。也就是说，不管是土地征收还是房屋拆迁要启动强拆程序，都要有实体和程序两方面的前置条件。即被征收人拒不配合征地拆迁工作，法定期限内又不通过法律途径主张自己的异议，满足这一事实前提的情况下，征收方在完成作出补偿决定或责令交出土地通知的法定行政程序后，可以向法院申请强制执行，即我们通常所说的“强拆”。根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第九条，人民法院裁定准予执行的，一般由作出征收补偿决定的市、县级人民政府组织实施，也可以由人民法院执行。又《民事诉讼法》第250条规定，被执行人是公民的，其工作单位或者房屋、土地所在地的基层组织应当派人参加。执行员应当将强制执行情况记入笔录，由在场人签名或者盖章。也就是说，在这类依法强拆的过程中，在场...
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2019
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对房屋价值的评估取证：很多强拆案件中的强拆行为发生在评估结束后，但被拆迁人出于对存在违法问题的征收拆迁工作的排斥，会对评估程序不予配合。实际上，这并不利于被拆迁人的后续维权。一方面，被拆迁人积极配合评估作业，可以避免实地勘测过程中评估人员对被征收房屋财产的测量统计有误，导致后续就拆迁补偿问题产生更多争议；另一方面，被拆迁人也可以通过对评估程序的了解，更深入地审查征收拆迁程序的合法性问题，能够及时针对阶段性问题提出异议，开展权利救济。最重要的是，被拆迁人可以通过评估人员的评估作业，保留房屋财产价值相关证据清单，强拆发生后，被拆迁人可以结合评估报告或评估清单等在行政赔偿申请或诉讼中主张自己应得的赔偿数额。（采晴整理）
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2019
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村的土地被建设项目占用，并没有看到过拆迁律师说过的什么征地、转用手续，是村委会直接和用地人签了用地合同，这样的占地用地方式合法吗？事实上，以土地流转方式代替合法但繁琐的征地程序，从农民手中“租赁”或者“买卖”土地的案例并不少见。拆迁律师可以很明确地告诉大家，这种用地形式是违法的。首先，根据《土地管理法》第四十三条及第四十四条规定，任何单位和个人因建设项目需要使用农用地的，须依法办理土地征收和农用地转用审批手续。这是法律的强制性规定，只要因建设项目占用使用农用地的，就要具备相应的审批文件，并依法按照相关法定程序完成土地征收征用工作。对于土地征收和农用地转用审批，也有严格的审级规定，并非任意一级政府都有权限。实践中很多农民朋友遇到地方政府或者其他用地单位未经依法征收程序，就向村委会提出用地要求，甚至直接占用农民土地、毁坏农民地上附着物和青苗的，不但是明显的土地违法行为，同时侵犯了农民个人的财产权利。即使用地单位和村委会或农民个人签订了租地或土地（使用权）买卖协议的，仍旧属于违法行为。其次，实践中还有很多的“征地”项目是挂羊头卖狗肉。表面上以与集体经济组织、农民个人签订征收补偿协议的名义进行土地征收，看似是在履行法定征地程序，但实际上征收方并不具备相应的审批手续，也未真正严格按照征地程序办事，仍旧是披着一层合法征收的“画皮”行违法租（买）地、用地之实。相较于我们上文中提到的，以民事主体之...
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一、什么是建筑面积?建筑面积包括两个部分：一部分是套内建筑面积，一部分是分摊的公用建筑面积。它的计算公式是：建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。二、什么是套内建筑面积和墙体面积?套内建筑面积包括三个部分：套内使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积。它的计算公式是：套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。套内墙体面积包括两个部分：一部分是公用墙体面积，一部分是非公用墙体面积。公用墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积;非公用墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。三、处理房屋面积纠纷的原则是什么？合同有约定的，按照约定处理;合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：(一)面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持;(二)面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人;房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。（采晴整理）
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2019
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无论是在农村还是城镇，土地一般都分为三种，就是农村集体土地、国有土地，国家拆迁后的规划范围内土地，而不管是什么性质的，都可办理不动产证，那国有土地上建的房屋怎么办理不动产证？需要交税吗？交多少？一、办理不动产权证的相关资料准备：1、登记申请书，原件。2、申请人(代理人)身份证明，原件和复印件。3、国有土地使用证(宅基地使用证)，原件和复印件。4、建设工程符合规划的证明，原件或经确认的复印件。5、房屋已竣工的证明，原件或经确认的复印件。6、房屋测绘报告，原件或经确认的复印件。7、房屋地址证明，原件或经确认的复印件。8、经适房、单位集资房、廉租房、公租房等房屋还需提交发改委或军区的立项计划和省或市或军区房改办的批文，原件或经确认的复印件。9、住宅专项维修资金建账证明，原件。二、办理不动产权证的整套流程：1、初始登记。2、填写《房屋权登记申请表》。3、拿测绘图(表)4、在开发商处(村委)领取办证相关文件。5、交公共维修金、契税等费用。6、提交申请材料。7、规定时间内领取不动产权证。三、办理不动产需要交纳多少税?1、契税。2、交易费。3、登记费。4、贷款评估费。5、律师费。有些需要用到有不需要用到，得看具体情况。（来源：白鹤滩国土之声）（采晴整理）
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