村委会违法征地常见情形：说到村委会违法征地，很多农民朋友都曾身受其害。实践中常见的主要有这样几类：其一是村委会依仗普通农民不懂法律，以自己的名义违法拟定征补方案并以自己的名义开展征地拆迁工作；其二是村委会以租地的名义，非法将土地使用权“流转”给非本集体经济组织成员，将农用地违法转为建设使用；其三是村委会在上传下达的过程中，不按照政府和征收主管部门的要求具体组织征收补偿工作，以权谋私将征地补偿利益用于交换私人利益，等。以上的不同情形归根结底有一个共同点，就是村委会无法按照相关法律规定和政府征收主管部门要求，向被征地农民公告征地和补偿相关信息；且整个土地权利“流转”过程中未遵照《村民委员会组织法》的规定组织村民（代表）会议，将村集体事务交由村民讨论和民主投票决定。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
区分征地行为有无强制力，就要确认土地征收行为是否合法，在一些明显违法的征地活动中，被征收人是有权拒绝被强征的。结合实践，总结几类明显违法可以拒绝的情况。第一类、村委会以自己名义进行的土地流转：村委会作为基层村民自治组织，是无权自行组织实施土地征收活动，或私自将集体土地通过各种流转方式转为建设用地的。另根据《土地管理法》和《土地承包法》的相关规定，当农户承包土地后，村委会是无权任意收回已被承包的土地，或强迫村民违背自己的意愿对承包地进行流转的。如果有村民遇到这类村委会以自己名义征收/收回农民土地，出售或出租给第三方进行非农建设等用途的，可以理直气壮地说不，并通过法律途径维护自己的土地财产权利，举报村委会的土地违法行为。第二类、未经合法审批征收土地：根据《土地管理法》的相关规定，土地征收正式实施前，须经有审批权限的行政机关的征地审批和农用地转用审批。实践中存在的未批先占、少批多占或者越级审批，都属于程序违法。被征收人可以通过征地公告信息，或自行申请政府信息公开的方式，了解自己面临的征地项目是否具有相应的审批手续。对于未经依法审批就展开的违法征地活动，农民朋友们有权拒绝签字交地。第三类、未依法组织公告：根据《征收土地公告办法》第十四条规定，未依法进行征收土地公告的，被征地农村集体经济组织、农村村民或者其他权利人有权依法要求公告，有权拒绝办理征地补偿登记手续。未依法进行征地补偿、安置方案公...
更新时间:
2019
-
02
-
28
（一）复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。其目的是提高住宅空间利用率。（二）跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。（三）平层：平层户型是小面积里最常见的户型，适合普通家庭居住。是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。优：经济实用、面积利用率较大、室内无任何障碍；缺：没有功能区分，对于稍大面积的房间来说，变化大。（四）错层：1、错层一般是一二0平米以上面积的房子，如果能够买的这个面积的房子，可以装修成错层。2、错层的优点与缺点：（1）优点：室内各功能用房在不同的平面上，用二至四个台阶进行隔断各个功能居室互不干扰。（2）缺点：由于室内有台阶，老年人或者儿童在夜间使用容易摔跤；采光通风不太好。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
实践中当拆迁纠纷案件涉及补偿数额争议时，这一步往往存在严重问题，关于评估程序的具体内容和重要性，拆迁律师也为大家做过具体介绍。本文中我们就为大家总结几个可能导致补偿过低的核心原因。首先，评估机构的选择是否合法。考察评估机构的合法性不仅要关注选择程序，还要关注选定机构本身是否具有相应的评估资质。前者是为了保证评估机构不会受到拆迁方的影响做出不利于被拆迁人的评估结果；后者是为了更进一步从专业角度出发确保评估机构能够做出公平、合法、正确的评估报告。其次，评估作业过程是否合法。这部分不仅包括实地勘察和测量记录的数据是否准确、完全，也包括评估人员在进行评估时选择的评估方法是否符合《国有土地上房屋征收评估办法》等拆迁相关法律规定和行业规范要求，在具体适用某一种或多种评估方法时，是否结合了评估对象的具体情况和当地房地产市场状况。如果评估选择的方法错误，对评估结果和最终的补偿价格会有很大的影响。最后，评估项目是否完整，定价依据是否准确。很多被拆迁人看到评估清单时可能会发现，评估项目会存在缺漏，或者价值定性不准确的情况。评估结果的不准确，以及补偿数额过低，有时就是因为这一点一滴的错漏导致的。除了评估项目缺漏问题之外，定价依据也很重要。当房地产评估机构的估价师采用市场法对被拆迁人房屋进行评估定价时，是否结合房屋的区位、面积、新旧程度、用途等具体情况，选择了合理的市场成交价作为参考。实践中评估机构可能会...
更新时间:
2019
-
02
-
28
《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期间，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对分户的初步评估结果进行现场说明解释。存在错误的，房地产价格评估机构应当修正。分户评估报告的制作和送达、公示，影响着被拆迁人对拆迁补偿标准作出依据的认识，以及在评估报告存在错误时，能否及时行使自己的救济权利，对被拆迁人来说至关重要，也是法律规定要求的必经程序。对于未制作分户评估报告，或未依法进行送达和公示，仅给被拆迁人一张单薄的评估结果材料的，明显不符合法律规定要求，被拆迁人有权要求征收方提供完整的分户评估材料。如果我们将拆迁维权比作一场考试，那么“评估”这部分知识点无疑是这场考试中占比相当大的重点内容，拆迁律师提醒被拆迁人同学们，应当对这部分知识点认真学习、善加利用，帮助自己在拆迁维权中取得好成绩。被拆迁人对拆迁评估结果存在质疑的，可以根据法律规定向房地产价格评估机构申请复核评估，或进一步向专家委员会申请鉴定；对于明显存在违法评估的，被拆迁人可以通过向政府行政主管部门进行举报和申请查处的方式进一步追究其法律责任。对于因错误的、违法的评估行为导致拆迁补偿数额明显...
更新时间:
2019
-
02
-
28
在征地拆迁中，如果行政主管部门确实存在侵权行为，被拆迁人需要知晓由谁来赔。“国家赔偿”和“行政赔偿”是很宽泛的概念，大家想要真正取得补偿，就要知道具体向哪个部门提出赔偿主张。概括理解《国家赔偿法》第七条的规定，大家可以这样确定：其一，有法定职权的行政机关侵权，谁侵权谁赔偿；其二，受权机关侵权，受权机关赔偿；其三，受委托机关侵权，委托机关赔偿；其四，根据以上原则确认的赔偿义务机关已被撤销的，要么由继续行使该行政机关职权的机关赔偿，要么由撤销该机关的行政机关赔偿。根据《行政赔偿法》第八条规定，拆迁律师要特别向大家强调的是，如果被拆迁人曾就相关侵权行政行为提起行政复议，复议决定造成损害加重的，除由原行政机关承担赔偿义务之外，复议机关也要为损害加重部分履行赔偿义务。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
根据《村民委员会组织法》的相关规定，征地补偿费的使用、分配方案依法应经村民会议讨论决定方可实施，或经授权由村民代表会议讨论决定；村民代表由村民或村民小组推选。也就是说，最终征地补偿费的使用、分配，是根据村民集体意见制定和决定实施的，而不是村委会单方面有权决定的。根据《村民委员会组织法》第三十条第一项规定，由村民会议、村民代表会议讨论决定的事项及其实施情况属于村务公开的一部分，村民委员会应当及时公布，接受村民的监督。如果有农民朋友遇到未参与村民会议，也未见到村委会针对村民代表会议讨论决定实施的相关事项进行村务公开，但征地补偿款分配明显不公平的情况，可以主动申请村务公开，确认相关分配方案的制定是否经过了村民会议或村民代表会议的决议，是否存在造假情况。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
一、征询意见表：这是很多被拆迁人朋友都觉得“存在感”很低的一份文件，说到意见征询这个问题，大家普遍认为都是“形式主义”走过场，对它不太重视。事实上，这份征询意见表也是被拆迁人对征地拆迁信息的“知情确认书”。如果被拆迁人对征询意见表提到的征地拆迁相关信息并不知情的，认为相关信息有误的，对征地拆迁项目或征地补偿、安置标准和途径有异议的，可以拒绝在意见表上签字反映自己对相关征地工作的意见和建议，也可以依法行使听证救济权利。二、登记调查表：无论是集体土地征收，还是国有土地上房屋征收，征地拆迁工作中有一项重要的程序，就是对（拟）被征收土地房屋进行调查登记，并与被征收人就调查确认的信息进行确认。郑重提醒被拆迁人，对于这份登记调查表一定要提起万分重视。因为后续如果拆迁双方因被征收土地房屋的信息产生争议，这份登记调查表是重要的财产信息证明依据。对于土地房屋的权属、性质、面积等的各项数据的登记，被拆迁人都要逐一确认。登记内容有错漏的，被拆迁人一定要拒绝签字，要求登记人员予以修正。三、实地查勘记录：根据相关法律规定，房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。这份查勘记录记载着实地查勘中，评估工作人员搜集和记录的对被征收土地房屋进行价值评估所必需的情况和资料，关乎分户评估报告结果的确认。提醒被拆迁人，如果说评估结果是房地产价格评估机构针对拆迁评估题目计算出的“答案”，...
更新时间:
2019
-
02
-
28
《国有土地上房屋征收评估办法》中，其第十二条第一款中明确规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。实践中，房地产评估人员对被征收房屋进行实地查勘，做测量记录工作时，被拆迁人应当在场，并配合和协助评估人员进行测量查勘作业，对于查勘、登记过程中存在的缺漏、错误即使进行指正。走过场式的评估作业方式，或未详测量细记录房屋内外状况，仅凭部分数据“推测”出评估结果的，明显违反行业规范要求，也不符合征收评估办法的相关规定，更无法由此得出合理、可靠的补偿价格。更重要的是，如此不规范的评估作业方式将给强拆的发生以及强拆发生后被拆迁人难以举证证明房屋补偿价值埋下隐患。因而，被拆迁人一定要关注评估人员的查勘以及记录是否全面、详细。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
02
-
28
一、国有土地上房屋征收：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。也就是说，对于国有土地上房屋被征收的，补偿标准的确定原则主要有两个，其一是评估时点的类似房地产市场价格；其二是具有相应资质的房地产价格评估机构的评估定价。拆迁律师要特别说明的是，实践中部分被征收房屋并没有可依据的类似房地产市场交易价格可以参考，该类情况下，确定拆迁补偿时对评估结果的倚重性会更强，在该类情况下被拆迁人要尤其重视评估程序的合法性问题以及评估结果是否准确。综上所述，原则上国有土地上房屋征收最终补偿价格的定价依据应当是在充分考虑分户评估结果的基础上参考房屋的市场交易价格，对房屋包括装饰装修补偿、搬迁费、临时安置费、其他奖励费用进行充分补偿。另外对于营业性用房还要给予充分的停产停业损失补偿。二、集体土地房屋征收：《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确指出，征地涉及拆迁农民住房的，必须先安置后拆迁，妥善解决好被征地农户的居住问题，切实做到被征地拆迁农民原有生活水平不降低，长远生计有保障，严格执行规定程序和补偿标准。对于集体土地征收和集体土地上房屋拆迁，最重要的一条原则性规定就是“被征地拆迁农民原有生活水...
更新时间:
2019
-
02
-
28