【土地律师】私下买卖农村集体土地，不懂这些，竹篮打水一场空

2013年林某为建房托人找地，后得知刘某有一块土地适合建房，双方一拍即合，林某以18万元的价格购买了刘某的一块菜园地，双方签订了一份《购地协议书》。双方签订《购地协议书》后，林某即通过现金支付和转账支付的方式向刘某付清了18万元购地款。后因无法在该菜园地上建房，2018年8月6日，原告林某即以涉案土地为集体性质土地，转让行为无效为由向法院提起诉讼，请求法院依法确认与被告刘某签订的《购地协议书》无效，判令被告返还购地款18万元及支付占用期间的利息。最终由被告刘某退还原告林某购地款18万元，原告将菜园地返还给被告。

那么农村土地为何不能买卖？依据是什么？

（1）土地买卖是被严格禁止的。这是我国的土地公有制性质所决定的。关于这一点，《土地管理法》中有明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”这也是我们商品买卖的一个常识，东西的所有权不是你的，是大家的，是公有的，那你当然就不能买卖。这条禁令对维护我国正常的土地管理、使用秩序非常重要。

（2）土地转让是有条件限制的。我们知道，土地不能买卖，但可以依法转让，但转让完全不同于买卖，是有着很多条件限制的，比如说承包地的转让，转让方要有稳定的非农职业，或者有稳定较高的收入来源，并且要经过村委会的同意；宅基地的转让受让方必须符合分得宅基地的条件，如果已经有一份宅基地，就不能再转让别人的宅基地了，并且这两类转让都必须在同一农村集体经济组织成员之间进行。

（3）“三权分置”让农民土地权益增大。虽然说农村的土地不能买卖，但国家近年来提出的承包地和宅基地“三权分置”政策，还是给了我们农民很多土地权益，给了我们农民土地经营权、使用权更多的处置权利，农民完全可以通过合法的土地流转、转让达到个人目的。比如说，可以通过土地流转获得大量土地的经营权，从事规模种植、产业经营；可以通过宅基地的转让解决分不到宅基地的问题，等等。

农民私下买卖土地可能会被判什么罪？

《土地管理法》第七十三条　买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施，可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

非法转让、倒卖土地使用权罪

非法转让、倒卖土地使用权罪(《中华人民共和国刑法》第228条)，是指以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的行为。

第二百二十八条　以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金;情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额百分之五以上百分之二十以下罚金。

第二百三十一条　单位犯本节第二百二十一条至第二百三十条规定之罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照本节各该条的规定处罚。