导读：房屋拆迁本是一件提高人民生活水平的好事，让原先住在年久失修、破落不堪房屋的拆迁户们，拿到合理的补偿款买上新的房子，或者住上新的安置房，对生活质量都有极大的提升。但事情总有例外，并不是所有的征地拆迁都能发家致富，如果自己的房屋没有合法的手续，尤其是农村的老旧房屋，很可能在拆迁时被政府部门认定为违建，作出《限期拆除通知书》，要求自行拆除还一分钱不给。很多拆迁户会比较纳闷，明明自己家的房子建了几十年了，一直在里面居住没什么问题，怎么2021年一听说要拆迁了，征收部门的人就说我们没有手续是违建呢？面对这种情况，拆迁户们该如何解决？万典律师结合多年的办案经验在这里告诉拆迁户们，这种平时没问题一遇拆迁房屋变“违建”的行为，就是征收方典型的以“拆违代拆迁”的手段，这明显是为配合征收而为之，目的就是逼迫拆迁户以极低的补偿款签协议，从而压缩补偿款，加快工程进度。现在认定房屋违建征收部门多采用的的《中华人民共和国城乡规划法》的规定，以老房无证为由认定违建，但实际上大多数的无证房，基本都是在上世纪90年代之前就建造完成，而《中华人民共和国城乡规划法》于2008年1月1日开始实施，此时，老百姓的房屋早已建成并居住多年，由于法律不溯及既往是法律适用的基本原则，故征收方不能适用该法律规定来认定拆迁户们的房屋属于违法建筑并责令限期拆除。但实际拆迁中，并不是所有的拆迁户都了解相关的法律法规，一听政府说自己房...
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2021
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导读：征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。 征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。 在征收农村土地过程中，广大农民最为关心的问题还是最终能够获得多少补偿，能否让自己过上更好的生活。土地的补偿标准具体以各个地区政府部门发布的土地区片综合地价为准，耕地类型补偿金额也不一样，区片综合地价按照土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，至少每三年调整或者重新公布一次。之前有农村老百姓给万典律师打电话咨询，说征收部门根本没有派人去他们地里调查，也没有进行丈量、登记确认，就让他们签协议交出土地，给的价格还很低，这种情况是否合法？被征收人要明白，国家征收土地有严格的法律程序，每一个细节都不能忽略，而且关于征地过程中的各种信息，包括土地现状等都是公开透明的，让每一位失地农民都能清楚的了解到自己的权利义务。01征地必要流程国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十...
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2021
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04
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现如今，很多年轻人选择远离家乡，到一线大城市寻求更好的发展，尤其是在北上广这些地区，由于房价太高，户口迁入太难，越来越多的人选择租赁房屋居住，一租就是好些年，也有一些大型企业，选择租用厂房用于生产经营。时间一久，这些租赁的房屋遇到拆迁时，承租人就会面临一个比较棘手的问题，究竟有没有属于自己的补偿？最终又能拿到多少呢？在上海租房的王某，十几年前以每月1千块的租金租房开了一家店面，因2017年7月遇到拆迁，在不满意15万经营损失赔偿的前提下，以租户的身份向原房主索要高达500万的补偿金额，原房主未同意，结果王某霸占房屋长达两年。原房主迫于无奈选择了去法院起诉，最终法院实施了强制搬迁，而王某也被列为了失信人名单，限制了高消费。看到上面这个案例，很多承租人可能也开始发愁，是不是遇到拆迁真的没有补偿呢？当然不是！在房屋征收补偿案件中，一般而言，只有房屋所有权人才与征收行为和补偿行为有利害关系，可以针对征收行为或者补偿行为提起行政诉讼。房屋的市场化承租人通常并不与补偿行为有利害关系，其可以通过民事诉讼解决其与房屋所有权人之间的房屋租赁合同纠纷，并按照法律规定和租赁合同的约定来解决所租赁房屋上的添附以及因征收而造成的停产停业损失的补偿或赔偿问题。但是，中华人民共和国最高人民法院行政裁定书（2020）最高法行再110号中明确载明，补偿义务主体在知道或者应当知道存在房屋承租人且承租人具有独立的补偿利...
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2021
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【拆迁律师】征地拆迁中，房屋评估常见的7大套路，大多数都被“套路”过！山东菏泽牡丹区的某拆迁户，遇到这样的一件事 ，政府拆迁的赔偿价格不合理，按规定要求是不低于房屋拆迁周边商品房均价，我家周边价格已经在5800以上，但评估所给的价格是4960，远低于市场价格。这是为什么？有时候老百姓只知道补太少了，评估太低了。但是不知道是哪个环节出现了问题。作为拆迁律师，我们总结了常见的评估中出现的套路。来看看，究竟是什么原因，让我们的房子评出了白菜价。一、评估机构是否符合资质，依法选定1.评估机构的选定根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产价格评估机构由被征收人协商选定;协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。如果评估机构由政府指定，那么很难作出公正客观的评估结果。2.评估机构资质陷阱根据《房地产估价机构管理办法》第三条第一款的规定，房地产估价机构，是指依法设立并取得房地产估价机构资质,从事房地产估价活动的中介服务机构，因此任何未取得房地产估价机构资质的、非从事房地产估价活动的中介服务机构均不可以成为房屋价值评估机构。二、评估时点和有效期陷阱根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条的规定，对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。一般评估的有效期为一年。我们知道，如果有效期已经经过，还是用原来的评估结果...
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2020
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【拆迁律师】住宅改为营业性用房，被征收人如何争取合理的补偿？房屋按照用途一般划分为“住宅”和“非住宅”两类。所谓“住改非”房屋,即产权登记规划用途为住宅,实际却用于经营活动,且依法取得了营业执照、税务登记证等经营手续。一般以住宅底层“破墙开店”为多。对“住非”进行认定,需要从客个方面进行综合考量,具体包括:营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证、完税凭证(或免税证明)、房屋租赁协议等还有就是房屋实际使用现状以及实际用于经营的时间等。国务院办公厅国办发《关于认真做好城镇房屋拆迁工作维护社会稳定的紧急通知》第四条规定：“对拆迁范围内产权性质为住宅，但已依法取得营业执照经营性用房的补偿，各地可根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况给予适当补偿。”根据《国有土地上房屋征收评估办法》第九条第三款规定，产权证记载为住宅用房，实际用于经营的，从房屋的性质上仍属于住宅，一般应当以房屋权属证书和房屋登记薄的记载为准，进行评估核定价值。但已依法取得营业执照的，应根据其经营情况、经营年限及纳税等实际情况，按照征收补偿方案规定，给予适当的营业性损失经济补偿。各个地方也针对“住改非”都有自己的规定，部分地区甚至可享受商业房的补偿政策。以黑龙江省为例，《哈尔滨市城市房屋拆迁管理暂行办法》第三十二条规定：拆迁的住宅房屋用作经营使用，且符合下列条件的，货币补偿金额按照住宅房屋的补偿估价金额和非住宅房屋...
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2020
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【拆迁律师】钉子户到最后财物两失，有经验的拆迁户都是这样做的每个城市都需要发展和规划，一些市民或村民，大都是因为补偿款偏低而“赖”着不走，想争取利益最大化。这座“钉子户”在山西太原北瓦窑村内，因为要建设高速公路，其他村民全都搬迁走了，唯独这家人留下来一直不走。无疑，这家“钉子户”是真的取得了胜利。可是结局十分尴尬：南来北往的车辆，包括粉尘、喇叭的鸣叫，还有交通的不便，因为高速上都是封闭的，主人出入十分不便。这样的例子还有很多。。。。。。钉子户特殊群体的出现，不外乎两种原因：开发商觉得拆迁费太高，而房主觉得拆迁费太低，双方谈不拢，最后闹得个两败俱伤。《国有土地上房屋征收与补偿条例》施行后，商业拆迁变为了政府征收，且只能是为了社会公共利益的需要。一些棚户区改造、旧城改造项目更是具有极强的公益性和民生改善属性。此时，征收被行政法规明确赋予了强制性——到期你不搬就是申请法院强制执行，以确保涉案项目的按规划建设与社会公共利益的实现。政府的建设项目自然不会朝令夕改，随意调整规划，拆不动不拆了的可能性也就此大大降低。钉子户最好的选择是尽可能的通过法律的手段获得更多的赔偿。首先，我们要了解，针对本次拆迁，地方拆迁部门的征收文件是否齐全、征收程序是否合法。其次，要清楚自家房屋的性质和产权，证件手续是否齐全。同时，我们可以在征收工作启动后，先收集政府发布的相关文件，如：征收公告，征收补偿方案等。了解拆...
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2020
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2018年10月15日6时许，扬州市广陵区成功房屋拆除有限公司受杭集镇防汛防旱指挥部委托，对韦刚侵占河道的违章建筑物进行拆除。期间，一个叫陶冉的男子雇了一批人携带工具参与拆违，并指使他人又雇用20多人“维持秩序”。在现场，拆违人员砸坏玻璃门，搬出违建房内物品，捣毁门前摄像头。在室内物品基本搬清、挖掘机拆除违建房屋时，韦刚拿手机拍摄，陶冉等多人将其拦住并抢下手机，摔在地上，双方发生拉扯推搡。后韦刚驾车两次冲撞人群，导致2死8伤。谁有权拆除违建？所谓违法建设，在法律上包括违法的建筑物、构筑物、设施等。行政强制法第四十四条规定了“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告、限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除”。违法建设所违之“法”，涉及城乡建设、土地管理、环境保护、水资源管理、交通管理、广告管理、民政管理等多个领域。就强制拆除主体而言，有的法律明确授权行政机关强制执行（如城乡规划法、水法等），有的规定申请人民法院强制执行（如土地管理法、环境保护法等）。发生案件较多的集中在城乡建设规划领域的违法建设和土地管理领域的非法占地行为的强制执行。特别是城乡规划法第六十五条、第六十八条规定了乡镇人民政府对违反乡村规划的违法建筑有权强制拆除，县级以上地方人民政府对城乡规划主管部门作出的限期拆除决定当事人逾...
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2020
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【土地律师】征地拆迁中，唯一合法的强拆方式——司法强拆征地拆迁中，老百姓常常会因为补偿不满意，补偿太低而拒绝搬迁。但是征地拆迁主要是基于公共利益的一项行政活动，为了公共利益的需要，有可能会牺牲少部分人的利益。法律赋予了司法机关强拆与否的决定权。一方面是限制行政机关的乱作为，另一方面推进了依法治国的进程司法强拆是指被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，又不履行补偿决定的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。司法强拆一定要同时满足两个前提条件(1)被征收人在补偿决定规定的期限内未搬迁;(2)被征收人在法定期限内未申请行政复议，也未提起行政诉讼。此处行政复议的法定期限一般是60日，行政诉讼的法定期限一般是6个月。征收方申请司法强拆后，老百姓还能维权吗？根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》可知，人民法院在审理司法强拆行为时，需要相关材料审查此征收行为程序是否合法。该规定同时规定了司法强拆不予执行的七项情形。（一）明显缺乏事实根据；（二）明显缺乏法律、法规依据；（三）明显不符合公平补偿原则，严重损害被执行人合法权益，或者使被执行人基本生活、生产经营条件没有保障；（四）明显违反行政目的，严重损害公共利益；（五）严重违反法定程序或者正当程序；（六）超越职权；（七）法律、法规、规章等规定的其他不宜强制...
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2020
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【土地律师】征收农民土地，常见的5种安置方式1、农业生产安置；国家建设征收征收城市规划区外的农民集体土地的，如果集体经济组织内还有尚未发包的土地，如农村集体预留的机动地、其他承包户自愿放弃承包经营的土地调整给被征地农民耕种，或者承包地流转和土地开发整理新增加的耕地等，首先使被征地农民有必要的耕作土地，继续从事农业生产。这种安置方式有以下几个条件:被征地范围属于城市规划区以外；被征地集体经济组织具有多余的土地或者具备通过开发整理荒地、未利用地复垦为耕地的条件。2、重新择业安置。即由由市县政府创造条件，向被征地农民提供免费的劳动技能培训，使其具备进行再就业的能力，有条件的应当在培训之后安排相应的工作岗位。如果用地单位需要招聘职工的，在同等条件下，用地单位应优先吸收被征地农民就业。征收城市规划区内的农民集体土地，应当将因征地而导致无地的农民，纳入城镇就业体系，并建立社会保障制度。3、入股分红安置这种方式是指出社会保障外，为失地农民建立稳定、持续的收益，以保障其基本生活水平不因征地而下降，批准被征地农民对一些长期稳定的用地项目予以入股并享受分红的安置方式，具体表现为：1、被征地农民放弃领取征地补偿费，由被征地农村集体经济组织经或政府与用地单位协商，可以以征地补偿安置费用入股到用地项目之中；或者为若用地项目使用土地为建设用地的，按照《中华人民共和国土地管理法》关于集体建设用地入股的规定，由农...
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2020
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【土地律师】村委会5种情况下，可以收回农民的承包地近日，有个当事人咨询，请问农村五保户死后，其耕种的土地可以由其直系亲属继承吗？首先，农村的土地不是私产，不能适用继承这样的法律名词。其次，农村实行的是家庭联产承包责任制，在承包期内，有家庭成员去世，其他的人是可以继续耕种的。最后，如果该家庭户所有人口都去世，村委会是可以收回再发包的。小编搜集整理了一些信息 ，在5种情况下，村委会是可以收回承包地的。1、村民给承包地造成永久性损害 村委会有监督承包方依照承包合同约定的用途合理利用和保护土地的权利，且《农村土地承包法》第17条规定，承包方应依法保护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。所以村委会一旦发现村民不合理利用和保护土地，给土地造成永久性伤害的，是可以将村民的土地承包经营权收回的。 2、村民全家迁入设区的市，转为非农业户口 承包期内，承包方村民全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应该自愿的将承包的耕地和草地交回村委会。村民不交回的，村委会可以收回承包的耕地和草地。但是，如果村民全家只是迁入小城镇落户，村民还可以保留其土地承包经营权或者依法将土地承包经营权转包、出租、互换、转让等，村委会不得强制收回。 3、妇女结婚后在新居住地取得承包地 妇女在娘家这边有户口并分到了土地，但结婚后在婆家那边又取得了一份承包地，就拥有了两份承包地，这种情况下娘家的村委会就有权收回承包地。 ...
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2020
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