拆迁律师引言:在实践中有的征收方为了加快当地征地拆迁工作的进展，在面对那些不签署补偿协议的被征收人时，往往会动用一些违法行为来逼迫被征收人签署补偿协议或者将不签署补偿协议的被征收人的房屋认定违建后拆除，并以“出于人道主义”给付被征收人一定的补偿，更有甚者在面对不签署补偿协议的被征收人时会直接进行强拆。这里万典律师结合在拆迁中的每一个阶段，针对违法强拆到底应该如何应对！一、征收方下发《征收公告》阶段一般来说，征收方下发的《征收公告》中应包括“征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途;被征收土地的所有权人、位置、地类和面积;征地补偿标准和农业人员安置途径;办理征地补偿登记的期限、地点。咱们被征收人可以参照该文章明确的内容，看看自己目前正面临的征地拆迁工作，征收方下发的《征收公告》是否明确了这些内容，如果未明确这些内容的话，那毫无疑问就是违法拆迁了。二、征收方公布相应文件阶段一般来说，征收方公布拆迁相关的文件应当是与《征收公告》一同公布的，但是我国法律明确了《征收公告》或者《征收补偿安置方案公告》中明确的内容应当提前一个月公布。我国《土地管理法》中明确规定“县级以上地方人民政府拟申请征收土地的，应当开展拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经...
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引言:房产证是房屋合法性的证明，房屋所有权人办理了房屋登记的，才能获得房产证，而在现实生活中好多房屋由于历史问题并没有产权证，没有房产证就导致在拆迁过程中往往面临不公正补偿，甚至没有补偿。而这些房屋在面临拆迁的过程中严重的往往会被直接定义成违建，面临强拆。案件介绍广东的周先生有一处600多年的历史的祖宅最近当地部门在没有给周先生任最近当地部门在没有给周先生任将这座祖宅强行给拆了周先生直接将部门告上了法庭，而拆迁方却说你的祖宅既没有土地使用证也拿不出证据证明，你办了证所以祖宅是违建该拆那照拆潍坊的道理同样没有挣的故宫也是违建吗？显然当地部门认定违建的方法有点过激了，首先我们得明白无证房屋是不等于违建的。这里万典律师指出，无证房并非为违建有如下几种无证房是可以争取到补偿的！1、历史存留的房屋。法律上有法不溯及以往原则，这是我国法律制度基本原则之一，也可扩充至行政时效原则。一些建筑形成于70年代，或是更早至五六十年代，在当时很少的手续就可建成，如果用现在法律要求分析可以归为违章建筑，这显然不行，所以，必须结合建筑物形成时法律规定确定合法与非法。2、农村的房屋和城市中的农建房。最开始农村建房管理较松，对产权这方面也没有管理到位，因此农村有很多无证房。无证房屋不等于违章建筑，只要是依法建造的房屋，即使没有产权证明，在拆迁的时候依旧可以拿到全额补偿。因此，对无证房一概不给予补偿是拆迁方无视被拆...
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引言房屋拆迁过程中，有一个非常重要的步骤，那就是拆迁评估，评估的结果直接关系到拆迁补偿金额的多少。但是拆迁评估又有着严格的规划和要求，对于普通人只能对自己的房屋进行初步评估，具体的结果还是需要专业的评估公司进行评估。在实践中，常常有被拆迁人对评估结果不满意而产生纠纷，也有拆迁方为了压低补偿金额，在拆迁评估这一环节做文章。因此，作为被拆迁人，了解拆迁评估相关的法律知识和规定是非常必要的，以免在拆迁时吃暗亏。一、什么是拆迁评估拆迁评估是我们通常说的拆迁补偿价格评估。指的是在拆迁公告下发后，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法对拆迁区域内的房产进行价格评估确定的行为。二、评估标准和方法根据我国《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三章第十九条规定，房屋征收评估办法由国务院住建部制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。由于房屋市价、行情一直在变，评估时点可能对评估结果产生很大的影响，因此被征收人一定要关注评估时点，法律规定评估时点应该是房屋征收决定公告之日被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。常见的拆迁补偿价格评估的方式一共有：市场评估价、收益法、假设开发评估法。它们用途各有不同，在不同情形下分别适用。1、市场法：被征收的房屋周围有类似房屋市场交易价格的，应当采用。市场法是什么？房子有可比性，有房子类似地段也有房屋有可比性的，就按照市场交易法。市场怎么卖，房屋就怎么...
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拆迁律师引言:在拆迁过程中，被拆迁人常常会面临“这样那样”的情况发生。《拆迁安置协议》往往只是表面文章，不会注明回迁房的公摊面积比例。如果协议中没约定就签字了，选房时候发现公摊面积太大了，房子住着不舒服。这时老百姓应该如何维护合法权益呢？首先公摊面积到底指的是什么！公摊面积就是公用建筑面积，就是指整幢楼的产权人共同所有，整幢楼的公用部分的建筑面积。公摊面积包括：大堂公共门厅，走廊过道房，电梯前厅，楼梯间电梯井，电梯机房，垃圾道管道井，水泵房，消防通道交配电视，值班警卫室，还有为整幢楼服务的公共住房，以及物业管理用房，还有为建筑准备的办公场所，每一套房和公用建筑空间之间设立的分割墙及外墙，是墙体面积水面投影面积的一半。按照国务院国有土地上房屋征收补与补偿条例等文件，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，就此产生了置换房的面积问题，若被拆迁人的房子是平方，并没有公摊面积，在一比一置换高层的情况下，实际使用面积将会减少，按照这类情况进行一比一置换，原本无公摊面积置换后包括公摊面积，将不能有效保障被拆迁人的居住权，国家对安置房是否包含公摊面积。以及公摊面积比例是多少，并没有统一的标准，各地区的规定又有所不同，被拆迁人可参考“拆一还一”和不降低原有的生活居住水平的原则性规定，来估算自己的补偿是否合理，那么在收房时实际公摊面积增加了到底该怎么办？这里万典律师这里指出：《高人民法院关...
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拆迁律师近来有当事人来电咨询了这样一个问题，他在20年前修建了一家中等规模的养殖场，但是碰上拆迁了，但是拆迁方说非说自己的养殖场没有养殖场的备案登记手续，是违建不给补偿，只给土地补偿费，一共才补偿100万，自己觉得特冤枉。20年前修建养殖场，哪有现在这么多的规定，当时根本不需要办手续，难不成要让自己穿越回去，办手续吗？对农用地上养殖场建设行为是否违法，应以是否履行了设施农用地审批手续为前提。根据《城乡规划法》第42条规定：“城乡规划主管部门不得在城乡规划确定的建设用地范围以外作出规划许可” 及《自然资源部，农业农村部关于设施农用地管理有关问题的通知》(自然资规【2019】4号)的规定。在农用地上建养殖场无法取得规划许可证，而应履行设施农用地审批手续。因此，行政机关审查农用地上的养殖场是否为违建，不能以其未取得建设规划许可证为由就认定为违建，应当对是否履行了设施农用地有关审批手续进行调查核实。如果是很早以前（2007年之前），养殖户是响应政府号召，基于对政府有关部门的信赖建设养殖场，满足本地区养殖产业发展的需要，那么仅以养殖场在用地手续上存在一定问题，而认定其为违法建筑不具有合理性。行政相对人是根据政府的号召建设的养殖场，所以其对涉案建筑及利用其进行养殖的合法性产生了合理的信赖，该信赖利益应受法律保护。且对设施农用地审批手续的相关规定，最早出台时间是2007年，根据法不溯及既往的原则...
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01前不久网上流传着一段视频，视频中一位女子称自己租了15年的房屋马上要拆迁了，她了解到拆迁补偿大概有260万。她认为房东应该将这拆迁款分给她一半。理由如下：首先，自己住进这所房子后，曾自费装修过，房东应该给予自己补偿；其次，房子已经住了15年了，跟自己家一样，有着深厚的感情。如果房子被拆迁，有可能损害自己的感情，基于此，房东应该给予自己一定的补偿。广大网友看到后，也开启了花式调侃：“我已经用支付宝十多年了，感情非常深，支付宝每年所赚到的钱是不是也应该分给我一半呢？”“哈哈，恐怕是入戏太久了吧？难道自己住久了别人的房子，房子就成为自己的了？如果真的是这样，我也要去租房子。”“女子的理由很‘充足’呢！房子被拆迁了，人家的感情被伤害了，感情可是无价呢！人家要130万，不多。哈哈哈”也有认真讨论的：“有一说一，所以租客真的就没有补偿吗？”“我个人认为，如果这位女子对房屋进行过装修，房东应该适当给女子一些补偿，毕竟人家投资了嘛！不过，这位女子的要求也实在是太过分了，竟然想让房东分给自己一半补偿款，实在是狮子大开口啊！”02其实，近几年随着房地产行业的发展，拆迁潮轰轰烈烈，类似的房东与租客之间的纠纷并不是个案，毕竟拆迁可能意味着一夜之间“暴富”，利益驱使下，谁都想分一杯羹。上海的王先生将自己名下的一套房产租给某租客，过上了收租生活。三年后，这套房子要拆迁了，在上海这种寸土寸金的城市，拆迁将意...
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拆迁律师引言:我国始终将农村乱占耕地建房问题整治作为一项重大的政治任务来抓，持续保持高压态势，以“零容忍”的态度。为进一步推进农村乱占耕地建房问题整治工作。我们国家的土地所有权都归国家或者是集体，在使用土地的时候，需要经过相关行政机关的批准和许可才可以，尤其是在农村里面，对于耕地林地等都是有相关管理规定的，如果在没有经过批准的情况下，非法占用耕地会构成犯罪，那么非法占用耕地立案标准是怎样？一、非法占用耕地立案标准违反土地管理法规，非法占用耕地、林地等农用地，改变被占用土地用途，造成耕地、林地等农用地大量毁坏，涉嫌下列情形之一的，应予立案追诉：1、非法占用基本农田五亩以上或者基本农田以外的耕地十亩以上的。2、非法占用防护林地或者特种用途林地数量单种或者合计五亩以上的。3、非法占用其他林地十亩以上的。4、非法占用本款第（2）项、第（3）项规定的林地，其中一项数量达到相应规定的数量标准的百分之五十以上，且两项数量合计达到该项规定的数量标准的。5、非法占用其他农用地数量较大的情形。二、非法占用耕地罪的处罚按照《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定，违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。根据《最高人民法院关于审理破坏土地资源刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，违反土地管理法规，非法占用耕地改作他用，数...
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拆迁律师引言:在以往的房屋买卖纠纷案件中，常常都是买方在房屋买卖过程中发现卖方的种种不合理条款，最终诉讼至法院的。但这个案子却恰恰相反，卖方居然把买方诉讼法庭！到底是怎么回事，这里万典律师带您深入案情一起分析其中的来龙去脉。案件介绍被告梁某与原告石某不是同一农村集体经济组织的成员。1998年3月，梁某与石某签订了房屋买卖协议，协议约定：石某将自己的一处农村住房折价7万元卖断给梁某。协议签订后，梁某支付了购房款7万元，石某将上述房屋交付给梁某使用。房屋买卖后，两家再无交集。直到去年，案涉房屋所在村适逢旧村改造，梁某作为被拆除房屋所有人就包括案涉房屋在内的全部房屋及其他财产与所在街道办事处签订了《房屋货币补偿协议》，总计补偿金额237万元。消息一经传出，原房主石某的继承人认为案涉房屋系集体土地上建造的房屋，根据“房地一致”原则，农村宅基地不得向非本集体经济组织成员转让或出售，城镇居民及其他农村集体经济组织成员亦不得向非本人所在集体经济组织或个人购买农村宅基地上的房屋，因此，双方签订的房屋买卖合同无效，并要求返还房屋。双方因此引发争议，石某的继承人遂一纸诉状，将梁某诉至法院。万典律师指出！农村房屋买卖必须是合法的！案涉房屋系农村房屋，梁某不是石某所在村集体经济组织成员，虽然案涉房屋已交付，并办理了过户登记手续，但该房地产买卖契约因违反法律、行政法规的强制性禁止规定仍应属无效。根据《民法典...
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引言说起违章建筑，很多人马上想到的就是“拆”。那么你的房子真的是违章建筑吗？违章建筑就必须强制拆除且没有任何赔偿吗？其实关于违章建筑不能一概而论，近年来，国家对于违建房屋的打击力度很大，不少违建都是第一时间责令整改或者直接拆除。然而在实际生活中，也经常会遇到这样的问题：比如有些地区的违法建筑一直存在很多年，一直没有被发现被处理，然而一到征收拆迁确定下来以后，才被定性为违建。征迁一刀切，最后遭受损失的还是老百姓。所以今天我们就来讲一讲违章建筑拆迁相关的法律知识。一什么叫作违章建筑？违章建筑，从严格意义上讲，是指违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。有以下五种比较常见的情况：1、没有经过授权，在承包地、宅基地等集体土地上建设、重新修建、扩大建设的建筑物，而且土地的使用权是由农民私人转让获得的。2、未取得建设工程规划许可证，或者虽取得建设工程规划许可证，但仍未按照批准范围和内容建造的。3、确定拆除征收的范围后，实施新的建设、扩建、改建的建筑、构筑物。4、非法占用国有土地、农村集体土地，实施新的建设、修建、扩大建设的建筑和构筑物。5、未经授权在过道、路边、人行道上、公共的绿地上建造的棚亭和房屋等建筑物。二违章建筑必须拆除吗？违章建筑应当依法拆除，但是法律也没有一棒子打死，有些建筑虽然是违建，但是实践中的情况复杂多变，考虑...
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随着近些年房地产的迅速发展，土地已变成为城市发展的稀缺资源。农村土地更是农村村民关注的焦点问题，也是农村发展、生产生活等不可或缺的重要资源。农村的宅基地始终是农民朋友最为关心的话题。今天我们就来讲一讲农村宅基地拆迁的相关问题。农村宅基地的特点农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的，在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能。因此，宅基地使用权具有以下几个特点：01宅基地使用权的主体为集体经济组织成员。农民申请宅基地很大程度上因为其是农村集体经济组织的成员，每一个成员都有权以个人或户的名义申请宅基地，并且农村宅基地的性质不会随村民身份变化而改变。02宅基地使用权的用途具有限制性。农民获得宅基地使用权后，只能在该土地上建造房屋，并作为生活资料使用的自用住房。03宅基地使用权具有福利性和无期限性。宅基地具有一定的福利性质，这种福利主要表现在农民能够廉价取得宅基地，获取基本的生活条件，从而享有的最低限度的福利。因为提供了无期限的宅基地，农村居民享有了基本稳定的居住条件，客观上维护了农村生活的稳定。因此，宅基地使用权只是基于集体经济组织成员资格而享有的一项福利性权利，只能在本集体经济组织成员之间流转。同一个村的村民之间能否购买宅基地宅基地可以用来买卖交易吗？同村不同组的村民可以随意买卖宅基地吗？答案是否定的。法律规定宅基地不能买卖交易，宅基地上的房屋可以买卖交易，但必须是...
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