【拆迁律师】2019年棚改全国计划开工289万套，棚改界定标准、补偿标准各是什么？据住建部网站消息显示，2019年全国棚改计划新开工289万套。棚户区改造，是一项为改造城镇危旧房屋、改善住房条件困难家庭而推出的一项工程，也是一项具有公益性质的工程。一、什么是棚户区呢？（一）棚户区的定义：根据住房和城乡建设部对《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》的解读，棚户区是建筑密度大、结构简陋、安全隐患多、使用功能不完善、基础设施不配套、使用年限久、交通不便利、环境卫生差等的住房较为集中的区域。不过各省就棚户区改造的认定标准以及概念、依据等都制定了较为明确的认定细则。（二）以南京为例来具体了解一下：南京在《关于城市棚户区改造范围和界定标准的通知》对城市棚户区改造范围、棚户区改造项目界定标准等进行了明确。位于城市棚户区改造范围内，且具有下列情形之一的改造项目可以纳入城市棚户区改造项目实施：1、房屋结构简易，使用年限较久，使用功能不全，包括房屋室内空间和设施不能满足安全和卫生要求（无集中供水、无分户厨卫等）。2、市政基础设施落后或不全，排水、交通、供电、供气、通信、环卫等配套基础设施不齐全或年久失修，且难以通过修缮完善功能。3、建筑密度较大，房屋破旧拥挤，存在较大消防安全、地质灾害等安全隐患。4、公共服务设施薄弱，无基本教育、医疗卫生、社区服务等公共服务设施，且无法通过规划建设进行完善。5、房屋结...
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【拆迁律师】2019年宅基地确权申请条件及流程 土地确权后可否更改户名？户口迁出土地会否被收？在农村建房子需要先进行宅基地确权。农村宅基地，是指农村的个人用作住宅基地而占有、利用本村集体所有的土地。现阶段农村宅基地确权工作正在大范围进行，有需要的农村朋友可以抓紧去申请，提供以下内容供参考。一、2019年农村宅基地确权申请的条件是什么？（一）因子女结婚等原因确需分户，缺少宅基地的。（二）外来人口落户，成为本集体经济组织成员，没有宅基地的。（三）因发生或者防御自然灾害、实施村庄和集镇规划以及进行乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要搬迁的。（四）农村村民有下列情形之一的，不予批准使用宅基地：1、年龄未满十八周岁的。2、原有宅基地的面积已经达到规定标准或者能够解决分户需要的。3、出卖或者出租村内住房的。二、2019年农村宅基地确权需要走哪些流程？（一）申请：申请人持申请材料向当地村委会提出书面用地申请。村委会应当在每一个季度集中申请材料，依法召开村委会或村民代表大会进行审议，并张榜公布，在张榜公布之日起15个工作日内本村村民未提出异议或者异议不成立的，上报给乡镇国土资源所初审。（二）现场勘查：乡(镇)政府组织国土资源所进行现场勘查和群众调查，审查建房用地和建设申请条件，并制作勘查笔录和审查意见书。（三）填申请表：国土资源所初审合格后发放《农村村民住宅用地与建设申请表》。（四）村委会审查：...
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【拆迁律师】2019年，自建房的哪些违建形式，可以不用拆除?2019年发布了一些农村自建房的新政策，有人欢喜有人忧。喜的是建房子有补助，忧的是我的房子是违章建筑，将被拆除。不过不要担心，有几种情况的违章建筑是可以不用被拆除的。一、自建房违章建筑有哪几种类型？（一）未经批准在承包地、宅基地等集体土地上新建、修建和扩建的建筑物、构筑物，并且该土地使用权是通过农民私自转让取得的。（二）没有取得建设工程规划许可证，或者虽然取得建设工程规划许可证，但没有按照批准范围、内容施工的。（三）在拆迁征收范围确定后实施新建、扩建、改建的建筑物和构筑物。（四）占有国有土地和在农村非法占有集体土地新建、修建和扩建的建筑物、构筑物。（五）未经批准在过道、马路边、公共绿地、人行道等土地上搭建的棚亭、房屋等。（六）自建房屋，也就是在现有房屋四周、院落、屋顶、阳台自建建筑物。二、自建房违章建筑的拆除程序分为几个步骤？（一）已作出限期内拆除的行政决定。（二）进行催告。（三）作出行政强制执行决定。（四）实施行政强制拆除决定。（五）对社会上的许多不特定人，进行公告，明令限期内拆除。（六）但当事人必须在法定期限内，既不申请行政复议，也不进行行政诉讼，这时才可以进行强制拆除。三、如果自建房在违章建筑范围内就一定要被拆除吗？这四种情况不用：（一）影响建筑物和建构物主体结构安全的：如果部分拆除建筑物，会影响建筑物和建构物主体结...
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【拆迁律师】模拟拆迁中的4大陷阱，不听劝，律师也救不了你模拟拆迁是有关部门结合城市规划建设需要等实际情况，根据群众主动要求拆迁的意愿程度，模拟拆迁有关程序。由被拆迁人自愿提交书面拆迁申请，然后开展评估等工作，经县政府批准后签订拆迁意向协议。拆迁主管部门再根据区块内愿拆业主比例数是否符合法定要求，来决定是否对该区块实施拆迁。又称为“预签协议、预征收”模拟拆迁本是一种较为新颖的拆迁方式，在实际运用中却多数变了味。征收单位一味地欺诈、串通，或企图利用无效合同包裹效力待定合同条款，用看似合法的外衣来侵吞人民群众的土地和房屋。被征收人若贸然签约，则易陷入被动，权益也无法保证。模拟拆迁的模拟过程不透明，不会对所有人进行公布。也就是模拟拆迁过程中，百姓的意愿到底有多少，有关部门并不会对所有人进行公示。因此，一些居民不明就里，就在补偿协议上签了字。剩下的人眼看没有签字的人越来越少，内心比较着急，也草草签字。因此，从根据你的意愿签字，到逼你签字，很大程度上，还是看当地有关部门的意愿。签字的主体不适格。适格是一个法律上的概念，意思是不具备全部或者部分签字的资格。模拟拆迁上有很多时候都是投资方来进行签字，而并不是行政部门。因此，在很多时候被看作是民事协议，在后期进入实质拆迁阶段的时候，往往不具备相关的法律效力。如果拆迁方不承认相关协议的效力，很有可能让被拆迁户陷入被动。模拟拆迁直接等同于征收实践中，模拟...
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【土地律师】什么是征地区片综合地价？失地农民，再也不怕一夜回到解放前了土地管理法新修，以后失地农民的补偿不再按照年产值来补偿了。这意味着给与农民的补偿越来越合理。很多的农民听说了土地管理法修改，但是却不明白征地区片价是什么意思？我们来看一看征地区片综合地价的定义征地区片综合地价是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的建设用地范围内，依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕地数量、土地供求关系、当地经济发展水平和城镇居民最低生活保障水平等因素，划分区片，并采用农地价格因素修正、征地案例比较和年产值倍数等方法测算的区片征地综合补偿标准。征地区片价的实质是征地补偿标准，不含地上附着物和青苗的补偿费。确定测算范围征地区片价测算范围重点在土地利用总体规划确定的城市、集镇建设用地规模范围内，但各地可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围。耕地保护区和法定生态保护区，以及其他规定的特别保护区不在征地区片价测算的范围之内。征地区片综合地价的特点征地区片综合地价是按照均值性区片的补偿标准，而原有补偿标准是以“该地块”即实际被征地确定补偿标准;征地区片综合地价是针对土地确定的综合补偿标准，不包括地上附着物和青苗补偿费;征地区片综合地价在同一区片内不同宗地的征地补偿标准相同，而原有的征地补偿标准因为征地目的及土地用途不同，确定的征地补偿标准会有所差异。征地区片综合地价其优势在于：1、同地同价原则土地利...
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【拆迁律师】宅基地确权填写名字要牢记哪三点？宅基地面积量少了或被侵占了，怎么办？一、宅基地确权，填写名字时的相关注意事项：（一）宅基地确权名字重要性：应该写谁的名字？一般情况下，确权登记证上写的都是户主的名字。但是在农村，无论是承包地还是宅基地，都是以户为单位的，也就是说，宅基地的使用权是整个家庭的，证书上写谁的名字其实都无关紧要。但建议写户主的名字。（二）宅基地确权书写名字，三点一定要牢记：1、写名字要注意：这最重要的一点，那就是写名字的时候要一定注意，上面写了谁，将来这座房子归属权就属于谁，所以各位朋友在填写之前一定要考虑清楚再填写，如果将来发生纠纷也能避免在房屋方面出现争议。在宅基地确权证书上面，其实可以写多个名字，可以跟家里人多多商量一下，确定到底要写谁的名字。2、共同持有人：在宅基地确权证书上面有一栏叫做共同持有人，大家一定要搞清楚了，这个一定要填写自己家人，但是具体要写哪一位大家还是要想清楚，这件事情来说，那其实也是非常重要的。3、户口和宅基地确权书的关系：农民朋友还要重视的一点就是，宅基地确权和户口是没有任何关系的，大家在填写的时候就可以多加注意一下了，就可以多考虑一下，即使有家人住在城市里面也不用担心宅基地确权书无法填写他的名字了。二、宅基地面积量少了或被侵占了，怎么办？因各种原因，现实中存在着，宅基地测量时，面积量少了的情况。依据现行《土地管理法》的相关规定，宅基...
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【土地律师】拆迁部门最害怕的是什么样的拆迁户拆迁领域涉及的利益比较大，地方政府要靠土地增加财政收入，农民依靠土地保家安命。常常由于双方矛盾引发很多的事件。老百姓常常因为手无寸铁，容易妥协，结果什么也没有得到！接连几起因拆迁引发的群体上访事件：其中一起是已经与政府签订了补偿协议，但政府却反悔了，意图推翻原来的协议。于是，这些被拆迁户去政府信访，与政府论理。结果，被抓了七八个带头的。于是，大家都乖了下来，听说，不闹了。另一起的因对拆迁补偿不满，上百号人跑去上访，与政府谈判，结果，也是抓了一批。于是，大家同样也乖乖地回来把协议签了。山东临朐某村的拆迁，也是这样，一开始大家又是举牌又是示威的，结果，被公安机关刑拘了七人，一下子问题就解决了：要想放人？容易，大家乖乖把协议签了。不然，就要追究这七人的刑事责任。于是，大家也都乖乖地把协议签了。信访不信法律这些拆迁户，都有一个共同的特点：他们不相信法律，认为与政府打官司，是不可能打赢的。以为人多就力量大，只要去政府闹一闹，大闹大解决，小闹小解决。结果，也是一样的：带头的人被抓了，于是，大家都乖乖地认命了！蛮干而不懂技巧其实，那些负责拆迁的人，最喜欢的就是这样的人了。因为这样的人不知道用法律来维护自己的权利，而只相信自己和蛮干。而这种蛮干，是最容易被抓到拘留他们的借口的。只要把带头的几个一抓，就群龙无首了，就被吓得胆战心惊了。只要拆迁人员拿着协议跑...
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【土地律师】拆迁方用这种方式“以假乱真”，70%被拆迁户都上当了...拆迁公告是一分重要的文件，这意味着被拆迁人知道要拆迁了，自家是不是在拆迁范围以内，是货币补偿还是产权调换，是划拨宅基地还是给安置楼小区。但是在实践中，很多的老百姓来咨询的时候往往会说，我都不知道什么拆迁的，结果房子在一夜之间就没了。有的打工回家发现，天呀，哪个是我家啊，连房子都没了，啥时候拆的？根本不知道。这反映了不少的拆迁中公告的问题：1.拆迁方的利用宣传册代替拆迁公告宣传册代替公告内容，动员早签早得利法律规定拆迁中被征收人有知情权，征收方应将“征收范围、用途、补偿方式、批准文件等”依法公告，但现实中，被征收人看到的不是有落款和红章的正式文件，而只是一张张宣传海报 ，一本本宣传册，甚至是给被征收人的一封信。这些资料中写尽了拆迁的好处，告诉人们早签字早得利，却对本应公告的内容只字未提或刻意模糊处理。2.危险“公示内容”的隐蔽一些应当被公示的内容我们必须要知道，如果拆迁方故意隐藏或者掩盖就属于违反法律规定的行为。拆迁公告内容要包含拆迁范围、拆迁单位等。拆迁范围的划定在于明确哪些地方该拆，哪些地方不该拆。没有划在拆迁范围的地区是与拆迁没有关系的。而如果拆迁范围过于笼统，则会让拆迁方肆意圈地拆迁，影响被拆迁人的利益。没有拆迁公告，被拆迁户如何得知征地信息呢？1.可以选择申请政府信息公开一般来说征地的主体责任是市县级政府...
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【拆迁律师】注意：农村大棚房：满足5类条件，谁来也不能拆所谓“大棚房”是指一些地方的工商企业和个人借建农业大棚之名，违法违规建设“私家庄园”等非农设施。据了解，大棚房”占用的土地70%是耕地，其中也有永久基本农田，如果不及时制止，会对严格的耕地保护制度造成重大冲击，背离国家农业扶持政策的初衷，有些还侵害人民群众合法权益，影响社会稳定。为了保护耕地红线，保障粮食安全，全国掀起了大棚房拆除的风。但是所有的大棚房都要拆除吗？实际上，现代法治政府越来越强调服务型政府，在大棚房拆除的过程中也是一样，不能一刀切，图省事。需要尽可能的按照实际情况来决定是否拆除。1.大棚属塑料薄膜搭建，而不是钢架结构现在政府对大棚的支持补贴也都是棚膜设施，只要在基本农田上使用塑料薄膜搭建的大棚，那就是合法行为，当然也不能使用钢架结构搭建，只要满足这两点就不用担心大棚会拆。2.没有破坏土地层，土壤肥力不受影响 很多农民建设大棚之后，都会在内部进行改造，对土地进行挖掘，这样一来自然会导致土地的破坏。所以说在建造大棚的时候，也不能破坏内部的土地。一般情况下大棚还会起到对土壤肥力的保护，这样一来自然也不会被拆除。3.耳房面积不超标，一般符合当地标准即可现在很多地方的大棚房之所以被拆除，还是因为耳房的面积已经超过了相应的标准。毕竟各地对耳房的使用中都会有明确的要求，如建造面积、使用用途等。所以说一定要保证耳房建设符合当地的...
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【拆迁律师】2019年宅基地清查新规，宅基地的三种情形，不准继承提起宅基地，农民朋友总有说不完的话。尤其是今年的确权也发现，由于很多原因，农村的宅基地存在五花八门的问题。针对农村宅基地的清查工作，已经在很多地区陆续开展了。除了熟知的违规宅基地清理回收之外，有三种情况下的宅基地，也一概不准继承了，农民朋友要留意。一、未进行土地变更登记的，不准继承：农村很多情况，都是子女原先已经有自己的宅基地了，但是由于父母去世等因素，自己就可以“合法”继承了父母的宅基地。其实这种理解本来就是不对的。《土地管理法实施条例》中明确的规定，宅基地并非农民的私产，所以根本不存在继承之说，农民朋友继承的其实只是宅基地上的房子，由于目前遵循“地随房走”的策略，所以，子女可以继承宅基地的使用权，但必须向当地的土地管理部门提出土地变更申请，并获得相关证明。二、无地上建筑的宅基地，不准继承：按照相关法律规定，子女继承的只是父母在宅基地上修建的房屋等设施，并没有资格直接继承宅基地，所以如果父母去世后，宅基地处于闲置或者房屋已经拆除、坍塌等无法利用，则子女不再具备继承资格。如果子女没有宅基地确实需要的，需要向村集体提出申请，重新获得分配的宅基地。三、户籍改革后不属于原农村居民的子女，不准继承：现在有很多年轻人的户口已经不在农村了，今年农业户口取消在年底基本上要完成了，如果截止到户口改革完成，户籍仍然不属于原先的村集体的，...
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