【拆迁律师】为何安置房不能够提前建好？原因在这里现在，大家最关心的是自家的宅基地有没有拆迁，因为拆迁意味着直接就可以获得不菲的金钱或者宜居的住宅，但是很多时候，安置房一等就是几年，看着遥遥无期的房子，大家心里很是愤懑，为什么安置房不能够提前建好呢，接下来就带大家一起来看看是什么原因吧。首先是拆迁户认为：房屋拆迁前应先把安置房建好，让拆迁户即拆即住。1、拆迁户生活不稳定与搬迁麻烦（1）如果安置房在几年内住不上，那么也应该提供暂时居住的房屋吧，这是许多得不到安置房的被拆迁人所放映的现实问题，不然就只能自己租房子来住了。（2）如果有搬家过的人，应该知道家里各种生活用品还有生活家具等等要迁移到另一房屋的时候是多麻烦，而租房住，如果与房东发生矛盾还会被赶出。2、直接挑选现房，尽量避免安置房质量问题上面所说的是第一种情况，而有另外的情况，在拆迁之后的几年内，安置房有建立完成，可是当拆迁户到安置房去检验质量的时候却发现，安置房的大多数群体都裂开了，质量堪忧。3、可以避免安置房迟迟不能兑现的问题实际上，拆迁户的房屋被拆除后，看不到安置房是司空见惯的事情。本来是拆迁方说好的给安置房，拆迁户却怎么也拿不到，安置房变成了一种纸上谈兵的事情。对于征收方来说：先修安置房后拆迁，执行难度太大，成本太高。1、先修安置房后拆迁难度大，风险高（1）从政府上来说，政府方面也不能给出数量巨大的库存房来让拆迁户挑选，而且...
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【土地律师】国家征收土地时，一般农民不可拒绝，但是有3种权利土地征用是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。土地征用是土地所有权的转移，即由集体的土地转变为国有土地。国家行政机关有权依法征用公民、法人或者其他组织的财物、土地等。政府征收土地农民可以拒绝吗？1、土地征收的关键不在于农民是否签字同意，而在于是否是合法的。如果是合法的征地，农民不签字也是没有用的，因为征地是国家行为，是市县政府代表国家进行的。2、判断征地是否合法，最简单的就是看是否有两公告：市县政府发布的《征用土地方案公告》和国土局发布的《征地补偿安置方案公告》，这两公告都要张贴于被征地所在地的村组，老百姓可以看到。如果没有这两公告，则可以认定征地不合法。对于违法的征地，农民当然有权拒绝，当地政府也不能强占。被征地农民有哪些权利？1、土地补偿知情权被征地农民享有的的土地补偿知情权表现为征地公告发布后国土部门以公告形式告知被征土地的农民土地补偿标准、数额；安置补助费的标准、数额、支付对象和支付方式等。《土地管理法》规定：“市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门根据批准的征用土地方案，在征用土地公告之日起45日内以被征用土地的所有权人为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。最近实施的区片综合地价和者统一年产值标准...
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【拆迁律师】关于土地确权，八个实用信息，需看一、有了土地权证能做什么？很多农民朋友并没有意识到。有了权证，您老了干不动了，就可以把土地租出去，您80岁时还能有租金收入。您要进城，可以把宅基地房子，抵押给银行换出钱来。很多人说以前也可以出租收租金啊，但以前是不受法律保护的，以后法律上就认可您了。二、土地确权是否每家每户都须完成？首先，统一要求的是每家每户都要做。但在实际工作流程中，又是依照先申请，再进行接下来的确权。而实践中，因存在着诸如：人员外出务工，身份证等证件不在老家等情况，是做不到每家每户都完成的。因此 实际工作中，对于确权完成率，又是允许存在5%左右的偏差，即若一百家完成了九十五家，则数量上就符合验收要求。但提醒农民朋友，若无特殊情况，尽量完成此轮确权，否则错过了，以后想再补就比较难了。三、几类特殊人群的土地确权问题：（一）新生儿能否分土地？依现行规定，增人不增地，减人不减地。即原来有多少地还是多少地，土地不随着家里成员的增减而变化。但符合下列条件，可去申请土地：1、集体经济组织依法预留的机动地；2、通过依法开垦等方式增加的；3、承包方依法、自愿交回的。所以，实践中要看本集体具体情况而定。（二）过世村民留下的土地，如何确权？土地承包经营主体在承包期内，按“生不补、死不退，原户主已死亡，其承包地由子女耕作的，更换承包土地共有人”进行登记。属于原户主单独居住（无配偶、...
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【拆迁律师】2020年集体土地怎么入市？必须符合4大条件新《土地管理法》允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。此前，集体经营性建设用地不能入市，如果要入市交易，必须通过变更为国有土地之后才行。这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等入市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。2020年集体土地怎么入市？即入市规则体系，涉及交易平台、地价体系、交易规则、产权登记、服务监管等五个方面。无论是基于建立城乡统一的建设用地市场，还是基于同地同权同价的要求，这些规则要求与国有建设用地入市规则体系相衔接、相统一。《土地管理法》提出了“参照同类用途的国有建设用地执行“的原则，同时授权国务院制定具体办法。集体土地入市需要符合这4个条件才可入市，否则不合法！1、必须是土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途的集体土地；2、须经依法登记的集体经营性建设用地；3、应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意；4、还得纳入土地利用年度计划，合理安排。以上4个条件同时满足的集体土地，才可...
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【土地律师】基本农田只能国务院征收吗？1.基本农田概念基本农田是指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的80%以上。《国土资源部办公厅关于印发市县乡级土地利用总体规划编制指导意见的通知》（国土资厅发〔2009〕51号）明确规定：县级土地利用总体规划，应结合土地用途区确定，划定基本农田保护区；乡级土地利用总体规划，应将县级规划划定的基本农田保护区进一步落实到地块。农民可以到当地国土部门（乡镇国土所或县国土局）去查。自家的耕地是否属于基本农田。 2.基本农田征收需要国务院批准基本农田可以被征收，基本农田是国家特别保护的耕地，对于基本农田的征收程序也不同于其他的耕地。如《基本农田保护条例》第五条就规定，任何单位和个人不得改变或占用基本农田，确实需要占用基本农田，涉及农用地转用或是征收土地的，必须经过国务院的批准。即，只有国务院有权批准征收基本农田，其他任何单位都无此权力。 3.征收基本农田补偿标准旱田平均每亩补偿5.8万元。水田平均每亩补偿9.9万元。菜田平均每亩补偿15.6万元。4.违法占用基本农田可能构成犯罪《基本农田保护条例》第三十三条“违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级...
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【拆迁律师】2019年，宅基地管理新政策，九个重点内容需知宅基地是指，农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。一、2019年9月20日，相关部门发布《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》：严格落实“一户一宅”规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过本省、自治区、直辖市规定的标准。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，将原宅基地交还村集体。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。对历史形成的宅基地面积超标和“一户多宅”等问题，要按照有关政策规定分类进行认定和处置。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级政府在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。要加强对宅基地申请、审批、使用的全程监管，落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场等“三到场”要求。完善宅基地民主管理程序。鼓励盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，通过自主经营、合作经营、委托经营等方式，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。在尊重农民意愿并符合规划的前提下，在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。对进城落户的农村村民，多种方式鼓励其自愿有偿退出宅基地。依...
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【拆迁律师】征地拆迁时，对“住改非“类房屋，如何认定？一、什么是“住改非”房屋：住改非”房屋，是指设计审批用途或房屋产权证登记用途为住宅房屋的，在实际使用过程中，改为商业经营、办公、生产等非住宅房屋用途。确定的讲，“住改非”不是一个法律术语，在法律法规中也没有这样的表述。是大家对把原住房改为生产、经营用途房屋的一种通俗叫法，但是现在却真切的出现在征收拆迁工作中。比如一户家庭将自己临街的两层楼房，将一楼临街的房屋改成门面经营小生意，并且办理了营业执照，也一直在依法纳税，但是房屋产权证上并未做变更，房屋用途依然是住宅性质，这个就是所谓的“住改非”。二、在征地拆迁过程中,“住改非“这一类房屋如何认定：在认定“住改非”时，我们需要从多个方面进行综合考量，具体包括以下几个方面：第一、依据营业执照、税务登记证、组织机构代码证、卫生许可证等。上述证件通常能直观地反映出生产经营主体和地点，可以直接作为认定房屋实际用于经营的依据。第二、完税凭证。通常而言，生产经营与纳税相伴随，有完税凭证(免税单位应当提供免税证明)可以说明有生产经营活动，从事着生产经营活动的住房当然属于“住改非”。第三、租赁手续。对外出租的房屋，提供租赁协议、开出的发票类票据、纳税凭证等。第四、经营时间。实践中由于商用房的补偿普遍高于住宅的补偿，因而在事先得到消息的情况下，为了获得更多的补偿，有些被征收人临时将住宅改作生产经营，此类...
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【拆迁律师】房屋征收决定作出，六大步骤，一个都能少房屋征收决定是政府根据公共利益的需要，对公益项目需要使用的土地范围内的房屋予以征收，土地使用权同时收回的行政决定，房屋征收决定作出时应当附有房屋征收补偿安置方案，并告知被征收人申请行政复议和提出行政诉讼的权利。由于征收这样的行政行为涉及的利益比较大，矛盾也比较多，情况比较复杂。所以其作出需要经过复杂的程序：1、确定征收范围，禁止建设和停办各类手续房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为；违反规定实施的，不予补偿。2、拟定征收补偿方案房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。3、修改和听证市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿方案不符合本条例规定的，市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。4、补偿资金验收作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。5、调查登记公示房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。6、作...
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信息公开是指国家行政机关和法律、法规以及规章授权和委托的组织，在行使国家行政管理职权的过程中，通过法定形式和程序，主动将政府信息向社会公众或依申请而向特定的个人或组织公开的制度。在征地拆迁中，老百姓作为比较弱势的一方，常常什么都不知道，就发现土地已经开始施工了。征地公告还没看到，就让签协议。针对这些问题，我们来看看如何申请政府信息公开，了解征收项目。政府信息公开找对部门很重要当申请信息公开时，需要知道申请的信息属于什么性质，由哪个部门负责公开。如果向某部门提出了公开申请，但该部门认为申请的内容依法不应由其公开，可以要求告知具体应向哪个部门提出申请。一般而言，建设项目有没有办理手续啊，环评啊，可以向规划部门申请。该块土地有没有被征收啊，一书四方案可以向市县级政府申请，也可以向国土资源部申请。申请信息公开注意写明具体信息申请信息公开，一般需要提交书面的信息公开申请书，可以选择邮寄的方式。申请书应当写明申请人的姓名、通信地址、联系方式等信息;对申请的具体信息进行说明等。不同的政府部门对于材料的要求可能不同，因而需要事先查阅相关的公示公告，确定是否有其他材料补充。通常政府主动公开的信息有：重大建设项目的批准和实施情况;征收或者征用土地、房屋拆迁及其补偿、补助费用的发放、使用情况;准用地的批复文件;批准用地的文件;征地告知书以及履行征地报批前程序的相关证明材料;“一书四方案”;征地公告、征地...
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【拆迁律师】征地拆迁，农民朋友能做以下事情：关乎补偿，不可不看很多的时候，在农民维权的过程中，是十分困难的。一部分的原因就是农民的证据意识不强。虽然道理上很有说服力，但是一旦到了法院，确很难说服法官，这就导致，很多遇上拆迁的农民，只能吃哑巴亏。一、了解拆迁规定及拆迁信息拆迁过程中每一道程序中都有相应的法律规定。在征地拆迁程序启动前期，了解相关的法条是当事人必须要做的事情。作为拆迁的当事人，拆迁户要了解此次拆迁是集体土地拆迁还是国有土地拆迁，明确征收主体，了解征收项目，确定征收范围。征地拆迁的项目是否得到区县以上政府批准，已经经过的程序有无违背相关规定，在征收开始的时候是否征询了相关公众的意见等等。其中征地拆迁的一书四方案，是可以在政府网站查询到的，或者是全国征地信息共享平台。如果通过这样的方式还是无法查询到，那么，最好的方式就是申请政府信息公开。二、补偿不应降低农民原有的生活水平一般而言，根据相关规定，拆迁户可以计算出自家房屋应当补偿的数额，以此衡量是否签订拆迁补偿协议。根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，以拆迁户房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。当然，也不宜漫天要价。那种靠着拆迁发财致富的还是少数，补偿合情合理就是最好的。三、要学会保存证据不少拆迁户遭遇强拆后，维权的最大阻力便是“证据不足”。很多拆迁户只知...
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