【土地律师】农民土地征收，补偿协议是与村委会签吗？小心触犯刑法按照土地管理法等相关法律的规定， 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。这意味着如果征收农民土地，村集体最为重要的签约主体。那么，村集体和村委会是什么关系？按照我国宪法和《村委会组织法》的有关规定，村委会具有法定性、普遍性、稳定性特点，从而使它成为全体村民利益的代表，成为集体经济所有权的代表，有权依照法律规定，'管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产'。如果村委会私下签署协议，村民的承包权如何得以保障？根据有关规定，征地过程中，要确保农民知情并通过有效渠道表达自己的意愿。征地涉及征地报批前期工作和批后实施工作。在征地报批前期工作中，要求当地履行告知、确认、听证程序，将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等告知被征地农村集体经济组织和农户，就征收土地方案听取被征地村组和农户的意见，确认方案有关内容。征地告知要落实到村组和农户，结合村务信息公开，采取广播、在村务公开栏和其他明显位置公告等方式，多形式、多途径告知征收土地方案，目的就是为了维护农民群众的知情权、参与权。征收土地方案依法批准后，市县国土资源部门具体组织公告、登记等征地批后实施工作。除此之外，村民可以请求公开协议内容，起诉村委会，从而保障自身的合法权益。村委会私自卖地是...
更新时间:
2019
-
10
-
15
【拆迁律师】违建只有城管拆？错！这4大部门均有职权在征地拆迁中，违建是个不得不说的概念，通常为了尽快的推进拆迁项目，节省成本。往往村民的房屋会以违建为名强行拆除，还不与补偿。老百姓的观念里，到处有城管的身影，甚至拆迁中，也能见到城管的工作人员。实际上，村民的建筑要是违法建筑，有4大部门都有权利强拆，我们来看看：违法占地找——国土资源管理局有权代表国家行使土地管理权，对违法占地建设行为享有查处权。存在《土地管理法》第七十四条、第七十六条和第七十七条规定的违法占地建设情形之一的，国土局可依法作出处罚决定，责令限期改正、治理、停止施工或责令限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。但拆迁律师提醒大家，国土局没有强拆权，不能自行强制拆除违法建筑和设施。当建设单位或者个人在诉讼期满不起诉又不自行拆除的，应该依据《土地管理法》第八十三条之规定，申请人民法院强制执行。缺乏规划找——城乡规划局有权对城市规划区内违反规划建设行为和非法临时建设(建筑)进行查处。根据《城乡规划法》第六十四条和第六十六条规定，对在城市规划区内未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设以及非法临时建设(建筑)，可以结合具体情形作出责令停止建设、限期改正、罚款、限期拆除及没收实物或者违法收入等行政处罚。但当事人不按照处罚决定要求停止建设或拆除的，城乡规划局不能径行拆除，需要按照《城乡规划法》第...
更新时间:
2019
-
10
-
15
【拆迁律师】国有土地上房屋征收：房屋价值如何确定？《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定：征收房屋，被征收人能拿到4方面的补偿：1.被征收房屋价值的补偿。2.因为征收造成的搬迁以及临时安置的补偿。3.因为征收房屋造成的停业停产补偿。4.奖励：市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。1.综合考虑房屋价值其中，房屋的价值是最为重要的一部分。国家对于房屋的价值进行评估，其中评估需要考虑的就是：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。这意味着，房屋价值并不是空口要价，套白狼。那种一说拆迁就暴富的谎言，被征收人千万不要相信。2.采用不同的评估方法《国有土地上房屋征收评估办法》第十三条规定，“注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。3.实地勘察必不可少实地查勘是评估的必要步骤，未经实地查勘就作出的评估报告缺少事实依据，是明显不合法的；其次，走过场式的实地查勘、未做实地查勘记录、未留存被评估房屋的影像资料等都是不合格的实地查勘，就此作出的评估报告也必然是存在瑕疵的评估报告，其瑕疵是否构成重大影响则要具体情况具体分析了。4.装饰装修的价值也要考虑有的被征收人房屋装修的非常豪华，那么补...
更新时间:
2019
-
10
-
14
【土地律师】什么是自留地？农村自留地征收补偿标准是多少？自留地指中国农村合作经济组织在土地统一经营后，分配给社员使用的少量土地。多用于种植蔬菜。自留地的使用者对自留地享有使用和收益的权利，但不得擅自改变用途，不得在自留地上建房、葬坟、挖坑和取土。在遇国家征用和集体调整时有义务服从。（一）二轮承包时并入承包地的农村自留地1、土地补偿费。已并入承包地的农村自留地被征用时，土地补偿费标准为该自留地被征收前三年平均年产值的六至十倍。注意，这时候的土地补偿费不低于80%的部分属于被征地农民，剩余部分由村集体召开村民会议，决定如何分配。2、安置补偿费。安置补偿费标准为该自留地被征用前三年平均每亩年产值的二至三倍。安置补偿费用直接给被征用自留地的农民。3、地上附着物补偿费。征用农村自留地时，地上附着物的补偿标准是按市价折现补偿，这个费用也是属于被征地的农民所有。4、青苗补偿费。青苗补偿费是针对已经播种，还没收获的农民朋友来说的，青苗补偿的标准一般是按照该季产量的三分之一补偿，如果农作物正处在生长期，就按照最高一个季度的产量来赔偿。（二）未并入承包地的农村自留地未并入承包地的农村自留地在征用时，补偿的内容和上述的一样，也是包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物补偿费和青苗补偿费，而且补偿的标准也是一样的，区别在于，土地补偿费用归村集体所有，不属于被征地的农民。土地补偿费归村集体所有，是指由村集体统...
更新时间:
2019
-
10
-
14
【拆迁律师】土地已确权，村委会是否有权收回？土地确权的权利主体是谁？我们知道，对于农民朋友而言，土地是农业最基本的生产资料，土地确权能够依法保障农民朋友的土地承包权益。土地确权，主要是对土地所有权、使用权和他项权利的确认。一、土地确权实测面积少了怎么办？若实测面积少了，集体有机动地的，能补足就补足；若集体无法进行调整的，那就不调整，只能维持现状。《农村土地承包法》第五十一条规定：因土地承包经营发生纠纷的，双方当事人可以通过协商解决，也可以请求村民委员会、乡镇、政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的，可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁，也可以直接向法院起诉。二、土地确权多出来的土地怎么办?一般土地确权之后土地变多或者变少，只要误差在5%以内，与原来的土地面积相差不是很大的话，基本上不用担心。但若是多出来的土地或者少了的土地数量较大，就要申请重新进行实测勘查，并在现场进行监督。若确实数据属实，那这就是最终的确权面积。因为以前的土地证上的面积多是人工拿皮尺测量，而现在都是采用的卫星定位测量，本来测量上的误差就不能够有效避免，只能尽可能精确，因此若本次确权土地多了，只要在确权证上注明“承包地二轮合同面积”和“实际测量面积”就行了。三、土地已确权村委会是否有权收回？土地确权后，根据《农村土地承包经营权证管理办法》第二十条规定，承包期内，发生下列情形之一的，应依法收回农村土地...
更新时间:
2019
-
10
-
14
【拆迁律师】老人去世后土地确权归谁？土地确权后，哪三大证件需及时办理？一、老人去世后土地确权归谁？（一）对于老人是独立户口、无子女的：这种情况下，2018年土地确权后老人去世，土地由村集体回收。（二）对于老人是非独立户口、有子女的：1、依据《农村土地承包法》:第十五条：“家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户”。第二十七条：“承包期内，发包方不得调整承包地”。以及农村二轮土地承包“增人不增地、减人不减地”。2、2014年《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》（国发[2014]25号）规定，农村土地承包经营权主体为农户，农村土地二轮承包后，不论死亡、户籍迁出或新生人口、婚嫁迁入等任何原因，造成承包农户家庭部分成员发生增减变动的，其家庭土地承包关系不变，应按照农村土地二轮承包时确定的承包关系进行确权登记颁证，不得因其家庭人口增减调整其家庭承包地面积。因此，对于老人去世后，土地确权归谁，有些土地可由子女继承确权，有些则由村集体回收。实践中，主要看土地是老人以何种方式取得以及土地类型来来进行判断。二、土地确权后，三大证件要及时办理：（一）农民想要分红的话，土地承包证少不了：现在农村会存在很多的福利、补贴，为了使得农民朋友也能享受相关的权益，那么土地承包证时是少不了，这样农民朋友到达年底后就能享受到分红的权益了。（二）为了前期的启动资金的话，那么宅基地证是少不了的：随着人口数量不断的庞大...
更新时间:
2019
-
10
-
14
【土地律师】农村征地补偿款能拿多少钱？看了这个计算公式，你就明白了根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等法律的规定，国家征收农民的土地是应该给与农民补偿的。并且补偿不能降低农民原有的生活水平。自古以来，农民就是依靠土地来吃饭，一旦失地，农民的生活将大受影响。从目前的征地补偿来看，征地的费用主要有：土地补偿款、安置补助费、地上附着物、青苗费等四项内容。很多的农民朋友特别想要知道，补偿到底能拿多少？按照补偿计算公式，自己算一算①土地补偿费的计算标准土地补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数（6征地统一年产值标准是在一定区域范围内（以市、县行政区域为主），综合考虑被征收农用地类型、质量、等级、农民对土地的投入以及农产品价格等因素，以前三年主要农产品平均产量、价格为主要依据测算的综合收益值。统一年产值标准是计算征地补偿费用的主要依据。征地补偿费用在统一年产值标准的基础上，根据土地区位、当地农民现有生活水平和社会经济发展水平、原征地补偿标准等因素确定相应的土地补偿费和安置补助费倍数进行计算。②安置补助费的计算标准（被征用地块需安置人数×补偿倍数）15时总安置费=该被征地块前三年平均年产值×15（被征用地块需安置人数×补偿倍数）总安置费=该被征地块前三年平均年产值×补偿倍数×被征地块需安置人数根据相关法律规定，一般安置人口是以户口为...
更新时间:
2019
-
10
-
12
【拆迁律师】征收与补偿，哪些基本原则，不可违背？一、决策民主原则：房屋征收、补偿中，对是否要进行房屋征收、征收事项是否符合公益、征收范围的确定、房屋评估机构的确定、如何进行补偿安置等，都要依法保障被征收人的参与度，应听取与尊重多数人的意见、建议。法律条文中的相关规定，包括：（一）政府要就征收补偿方案进行论证并征求公众意见。（二）旧城区改建特定情形下需要举行听证会。（三）房屋征收评估办法的制定要向社会公众征求意见。（四）评估机构的确定尊重被征收人的意愿等。二、程序正当原则：房屋征收、补偿的程序，应合法、合理、正当。征收方在房屋征收中，对法定程序，须严格遵循，对行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权、救济权，须依法保障。法律条文中的相关规定，包括：（一）在房屋征收与补偿工作中，赋予被征收人在征收补偿方案的制定与修改、房屋征收评估方法的制定、房地产评估机构的选择、补偿方式的选择等方面的知情权和参与权。（二）赋予被征收人在房屋征收决定、补偿协议履行、补偿决定等环节的行政救济权和司法救济权等。三、公平补偿原则：补偿应与被征收财产，价值相当；全体被征收人，适用的标准统一，不应区别对待。房屋征收，目的是出于公共利益，对被征收人，应视为其为公共利益作出贡献，其基本的法定利益，不能被损害。公平补偿原则，其体现为：（一）对补偿方式，被征收人享有选择权。（二）对房屋征收补偿范围，在《国有土地上房屋征...
更新时间:
2019
-
10
-
12
【拆迁律师】独立户口老人的宅基地，非独立户口子女可否继承？宅基地的继承存在哪些情形？我们知道，在农村，宅基地是农民朋友们基于集体经济组织成员身份，而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地。一、独立户口的老人去世后农村宅基地属于谁？老人属于独立户口，其去世后，宅基地由村集体收回。依现行的法律，宅基地并不是真正意义上的财产，村民只是拥有使用权，所有权归村集体，但可以在本村集体内流转，经过土地管理部门依法批准，发放证件。二、非独立户口的子女可以继承吗？《土地管理法》规定宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。村民只有使用权，没有所有权。且依现行法律，土地和房屋是分别实行管理的。宅基地，是农民朋友们基于集体经济组织成员身份，而享有的可以用于修建住宅的集体建设用地，农民朋友们无须交纳任何土地费用即可取得，其是一种福利性质的，一般来讲不能继承。但宅基地上建成的房屋，则属于公民个人财产，可以继承。三、实践中，农民宅基地的继承问题可以分为下列情况：（一）如果继承人是本集体经济组织成员，符合宅基地申请条件的，可以经批准后取得被继承房屋的宅基地。（二）如果不符合申请条件，则可以将房屋卖给本村其他符合申请条件的村民。如果不愿出卖，则该房屋不得翻建、改建、扩建，待处于不可居住状态时，宅基地由集体经济组织收回。（三）如继承人是城市居民，不符合继承条件。四、农村宅基地的申请条件有哪些？（一）农村宅基地的申请条...
更新时间:
2019
-
10
-
12
【土地律师】什么是集体经济组织？专家说明白了深刻地理解农村集体经济组织必须从人民公社谈起。1962年9月，《农村人民公社工作条例修正草案》正式颁布，生产资料分别归公社、生产大队和生产队三级所有，而以生产队所有制为基础，土地、耕畜和农具归生产队所有。即通常所讲的 “三级所有，队为基础”。十一届三中全会之后，在农村家庭联产承包责任制逐步建立。随之，农业经营形式转为一家一户模式，集体从事农业生产经营基本不复存在。因此，人民公社时代的以集体统一经营为特征的各级集体经济组织名存实亡。换句话讲，公社的经济职能、生产大队和生产队等集体经济组织从此进入了有名无实状态。为了适应这一经济形势的变化，1982年《宪法》做出了两项重大规定：一是针对公社一级。规定将人民公社原来政经合一的体制改为政社分设体制，设立乡人民政府和乡农业合作经济联合组织。但是到1984年底我国基本完成由社到乡转变时，由于全国绝大部分农村地区已不存在集体生产经营活动，所以乡农业合作经济联合组织一直没有建立。二是针对生产大队一级。在生产大队的地理基础上，设立自然村，在村设立村民自治组织。
更新时间:
2019
-
10
-
10