【征迁律师】征迁补偿低不低，以何标准衡量？征迁中，被征迁人最关心的核心问题，依旧是补偿问题。而在征迁中，引起征迁双方发生争议纠纷的，也常常是补偿的问题。实践中，很多被征迁人，虽已面对征迁，但却不知补偿标准，也不知如何衡量补偿的高与低。关于补偿方面，首先应要明白，集体土地上房屋征收与国有土地上房屋征收是不同的，对其的补偿标准，也大为不同。一、国有土地上房屋征收补偿标准：对于国有土地上房屋征收，其补偿内容，主要包括，对被征收房屋价值的补偿、临时安置的补偿及商铺的停产、停业损失。对于补偿标准，依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法评估确定。即：对于补偿标准，最低的底线为“拆一还一”；对于国有土地上房屋征收评估，优先适用的是“市场比较法”，从实践中来看，这也是对被征迁人较有利的一种评估办法。二、集体土地上房屋征收补偿标准：对于集体土地上房屋征收，依据《土地管理法》，征收耕地的补偿费用，包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。（一）现实中，因集体土地征收比较的复杂，所以其补偿原则，也与国有土地征收不太一样。被征迁人，应关注三个重要的文件：在《国务院办公厅关于进一步严格征迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中规定：...
更新时间:
2019
-
08
-
14
【拆迁补偿】据株洲网消息称：为保障省中医高等专科学校项目建设顺利推进。对太平桥社区3处存量违法建筑进行强制拆除。2017年，该项目启动时，大多数拆迁户因对政策法规了解不清楚，抵制拆迁搬离，导致项目迟迟不能推进。逐户上门，宣传法规政策最终项目区域内的居民大部分同意签字搬离，仅剩余3处存量违法建筑违建户漫天要价。大队工作人员上户做思想工作20余次，对方仍一直不同意签订征拆协议，严重阻碍项目推进。无人机记录拆违过程在当天的强制拆除中，该区治违大队对现场进行封锁并清理，同时使用无人机高空记录整个拆违过程，确保整个拆违过程井然有序、安全快速。违法建筑拆除需经过以下程序：违法建筑拆除程序一般是由行政机关经调查取证，确认建筑吴违法以后，对违法建筑人作出责令停止违法行为通知书，责令其停止违法建设行为。搭建人局部拆除违法建筑的，行政机关在作出行政处罚决定前，依法向其发出行政处罚告知书，告知拟处罚结果和被出发人陈述申辩等权力。法律设定告知程序主要目的是为了实现处罚公开，保护当事人陈述权、申辩权的充分行使。当事人逾期局部拆除的，除法律另有规定外，由行政机关依法申请人民法院强制执行。行政机关具有强拆的法定职权《最高人民法院关于违法的建筑物、构筑物、设施等强制拆除问题的批复》已于2013年3月25日由最高人民法院审判委员会第1572次会议通过，自2013年4月3日起施行。这件针对北京市高级人民法院的专项请示...
更新时间:
2019
-
08
-
14
【土地律师】所谓的“在承包期内承包地生不增，死不减”,简单地说就是'死不减地生不增地'. 为了稳定农村经济，保障农民利益，我国的农村土地承包权除法定原因，不得随意收回。在三十年乃至更长时间内，土地一般不进行大调整。这样会造成一些乱象，那就是有的家里老人去世，还能分到补偿款，有的新生的孩子却没有。生不增，死不减，主要依据《农村土地承包法》其法律依据主要根据《农村土地承包法》第三十一条中第一款规定：家庭承包是集体经济组织内部的农户进行的承包，以农户为承包单位，按户承包，按人分地。通过家庭承包形式取得的土地承包经营权，在家庭的某个或者部分成员死亡的情况下，土地承包经营权不发生继承问题；家庭成员全部死亡的，土地承包经营权消灭，由发包方收回承包地。农村集体土地拆迁对特殊人群有相应政策集体土地上房屋拆迁往往会按照人口补偿，安置人口数量之认定关乎被拆迁农户财产权利能否得到充分保护。在拆迁过程中，出于行政效率等方面的考虑，被拆迁地区的户口会在征收决定公告之日起冻结，并以拆迁户口冻结时间节点来确定安置人口数量。但这并不能完全排除因婚姻、出生、服兵役等原因导致户口迁入人员的安置补偿。具体来说有这样几种情况：一、户口外迁的在校大中专学生虽然有些考上大学的农村学生将户口迁到了学校，但是其生活来源主要依靠于农村的父母，实际并没有脱离原集体经济组织。所以依然享有与其他村民同等的权利，可以参与征...
更新时间:
2019
-
08
-
14
【土地律师】很多的农民拿到补偿的时候，真是傻眼了。一看和邻居差了好多。却不知道邻居注意了这两项，而自己忽略了。最糟糕的情况是，房子已经被强拆完事，土地也已经完成征收，不再归于自己。去起诉，法院又说，不受理。真是哭诉无门。其实，农民面临征收，一定要看清楚这两类文件，再签字也不迟。土地调查表涉及土地类型、亩数，一定要仔细看一般会包含建设用地项目的名称、征收单位、农用地（耕地的水田旱地菜地，基本农田，原地林地，牧草地）建设用地、未利用地等信息。这些信息会经过农户确认。要知道，水田和旱田的补偿是不一样的，农用地和建设用地的补偿也是不一样的，甚至审批的程序都是不一样的。涉及到基本农田征收都是要经过国务院审批的，即使是一亩地也要经过国务院的同意才行。各家会有分户调查表。这些事关农民的补偿。如果感觉补偿太低，拒绝签字。如果信息有误，一定要及时更改。补偿安置协议涉及补偿多少、如何安置，一定要保留原件拆迁补偿安置是指在政府部门批准的建设用地上进行房地产开发需要办理的土地征用、建筑物拆除、居民动迁和劳动力安置等项工作。拆迁安置应在开发项目正式开工之前的前期准备工作，要拆除拟建项目所用土地上的建筑物和构筑物，同时要对被拆房屋的所有人和使用人进行补偿和安置。原则是对所有人进行补偿、对使用人进行安置。拆迁补偿安置是指拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定给予的补偿。拆迁补偿的...
更新时间:
2019
-
08
-
14
【拆迁律师】细节关系补偿，拆迁流程与拆迁过程，须关注哪些细节？随着越来越多的地区，涉及到征迁，产生了大量的问题。对于一些重要的征迁细节，表面细小但实却重要，甚至会影响数十万的补偿数额。因此，被征迁朋友需格外注意。一、拆迁时，常见的违法征迁方式：（一）不出示任何纸质文件，口头通知征地、拆房。（二）在空白安置协议上签字。（三）先搬迁，后补偿。（四）要求签保证书。（五）依据旧文件或旧补偿标准。（六）强拆。（七）口头许诺。（八）虚假询价。（九）预签协议。（十）牵连式拆迁。（十一）以租代征。（十二）少批多占。（十三）未批先占。（十四）任意解释公益目的。二、拆迁流程须关注的细节：（一）征地告知阶段：市、县级国土资源部门发布征地告知，被征迁朋友将会知道拟征迁地的用途、位置、补偿标准、安置途径等。对于补偿等内容，被征迁朋友可提出不同意见，且有权利申请听证会。实践中，被征迁朋友要避免抢建、扩建或改建房屋，需知这将影响到后续的补偿及维权，不要因小失大。（二）现状调查与确认阶段：征迁双方会对拟征迁地的现状进行调查，并会形成《土地调查结果确认表》。对于此表，被征迁朋友应注意：1、签字人：需宅基地使用权人亲自签字。若存在本人不知情的情况下被村干部或他人代签，被征迁朋友要及时通过法律程序维护合法权益。2、此表中，不应包括“同意拆迁补偿”或补偿标准等。否则，要拒签。（三）征地方案、补偿安置方案的公告阶段：实践中...
更新时间:
2019
-
08
-
13
【拆迁律师】2019年起，六类情况的宅基地，将不再属于自己自从土地确权改革之后，农民的土地继承就变得越来越复杂了，现在父母的宅基地居然也有不能继承的时候！特别是下面这几种情况，儿女继承不了父母遗留的宅基地，那么到底是怎么回事呢？一起来看看吧！一、儿女已经分户并申请到宅基地：根据国家在农村实行的“一户一宅”政策，可知农村居民一个户口只能申请一个宅基地作为建房用地。那么对于已经分户申请的一处宅基地的居民，是不能够再继承父母遗留宅基地的，不能继承的宅基地将会被收回，重新进行规划，再分配给需要宅基地建房的村民。二、住房宅基地用于其他建房：随着农村经济的发展，各种行业在农村发展起来，农民房子也因此拥有了多方面的作用，被村民们改造成商品仓库或是生产装配房，发展自己的产业，但是这样的行为是违反农村建房法的，一经查处非但不能能继承，反而还有可能会被拆除掉。三、儿女不是农村户口：现在很多农村年轻人都出去外面打拼事业，稍有成就的人都会在城市里买房买车，成家落户，户口也会迁出农村。如果农村家里的老人不在了，这时不是农村户口的儿女是没有宅基地继承权的，没有房屋重建权，只有房屋居住权，房屋在子女继承的范围。四、宅基地超出面积的：这里的宅基地超出面积，指的是农民以为超出没有上报的多余宅基地面积，这样的宅基地在一定的原则上是属于不合法的，房屋建成后会被拆除收回可能，宅基地也会被收回。五、超过两年时间不住人的宅基...
更新时间:
2019
-
08
-
13
【拆迁律师】征迁补偿，为何会很低？解析原因征迁补偿，为何会很低？解析原因在现实中，因利益的驱使，在征地拆迁中，往往存在着各种猫腻。一、房屋评估有猫腻：（一）依《国有土地上房屋征收评估办法》，房屋评估程序大体分为：1、选定评估机构；2、房屋征收部门委托评估机构；3、房屋征收部门调查明确评估对象；4、向评估机构提供征收范围内房屋情况；5、估价师对被征收房屋进行实地查勘；6、初步评估结果在征收范围内向被征收人公示；7、申请复核评估。（二）在评估过程中，每个步骤都关系到评估结果，关系到被征收人的切身利益。因此，在进行评估之前，被征收人应做的事项，包括：1、一定要了解选定的评估机构是否是依法设立的，对要评估的事项是否有评估资质，进行评估的工作人员是否有评估证书。2、最后还要确定最终的评估报告单上，是否有两名以上评估师的亲笔签名。依《国有土地上房屋征收评估办法》，不管是整体评估、还是分户评估报告，都应由负责房屋征收评估项目的，两名以上注册房地产评估师签字，并加盖房地产评估机构公章。若无相关评估师签字，或只有一位评估师签字，则此次评估报告将无效。二、逼迫被拆迁人签字：在实际拆迁中，拆迁方常以政策作为挡箭牌，以“少补”或“不补偿”作为威胁，逼迫被拆迁人签字。而被拆迁人，常因对相关法律规定并不了解，在很多情况下常会作出错误的决定。被拆迁方的口头威胁与政策不等于法律，在遇到此类状况时，一定果断选择维权...
更新时间:
2019
-
08
-
09
【拆迁律师】随着生活水平越来越高，农民翻建房屋的也多起来了。但是现在，全国征地拆迁也不少。一旦遇上拆迁，征收部门为了尽快完成拆迁，逼迫拆迁户们尽快签约，常常，寻找各种瑕疵，利用各种手段逼迫农民搬离原有住处。为此，房屋翻建的老百姓要注意，一定要关注当地的房屋翻建政策。翻建之前要做好这7件工作：1、已办理好翻建手续农村不论是新建房屋还是翻建房屋，都需向相关部门提交申请，获得审批手续后才能建房，私自新建、翻建房屋，都不合法。2、没有房屋重建记录农村房屋翻建，原则上只有一次申请重新维修建设的机会，若房屋已存在翻建记录，则一般不会允许二次翻建。3、当地允许房屋翻建就2019年农村房屋翻建政策而言，还有个前提条件是当地允许农村房屋翻建，否则，所翻建房屋将会被认定违章建筑，面临被拆除风险。4、翻建房屋符合政策规划得到审批手续后，应严格按照审批手续进行翻建，符合当地一户一宅原则，翻建后房屋不得超过当地建房的面积和层高标准，不得变更原有可使用的宅基地位置。5、房屋翻建申请人身份达标农村土地所有权在村集体手中，农户只具备使用权，农村宅基地是分配给本村集体组织内部成员的，非本村内部组织人员不享有翻建房屋机会。6、翻建房屋的权属明确翻建房屋时，房屋权属必须明确，不能存在争议，否则不能成功办理审批手续。7、未改变土地性质农村宅基地是用于农户住房建设的，不能改变其性质，不能建造成厂房等经营性质场所。以下5种情...
更新时间:
2019
-
08
-
09
【拆迁律师】农村征地与拆迁，各级政府部门的作用是什么？应履行哪些程序？征迁实践中，作为被征迁人，因各种原因，常常不了解相关政府部门的职能，也不知如何判断其在征迁过程中的行为，是否合法。现行的土地性质，分为：国有土地与农村集体土地。其中，城市中的土地，基本是属于国有土地，而农村土地，则基本是属于集体土地。对于农村集体土地，又是分为耕地与建设用地。宅基地，即是属于集体的建设用地。一、农村征地与拆迁，各级政府部门的作用：（一）依现行法律，对于宅基地上的房屋拆迁，应是先征地、后拆迁。只有在用地合法的前提下，才可进行房屋拆迁。（二）依《土地管理法》：集体土地征地的批准机关，为国务院或省级政府，而实施单位，是市、县级政府与市、县级国土部门。（三）农村土地征收与拆迁，各政府部门的作用：1、国土部门报批手续：用地预审、用地规划、征地红线图、土地报批一书四方案（建设项目用地呈报说明书、农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案、供地方案）。2、市、县级政府：预补偿安置方案。3、国务院或省级政府：土地的审批手续，做出集体土地征地批复（即征地批文）。4、建设局、城乡规划局：建设工程规划许可证，建设用地规划许可证，及建设项目选址意见书（污染的建设项目）。5、发改委：征收项目立项。6、环保局：环境影响评价报告书。7、乡镇政府的作用：被征迁人要注意，土地征迁工作，负责组织实施的是市、县级政府，实践中，虽会出现...
更新时间:
2019
-
08
-
08
【拆迁律师】补偿安置协议关乎到老百姓能拿多少补偿的重要文件，但是不少底层老百姓不懂法律，认为只要和征收方说好，商量好，签字就可以了。实际上，补偿协议的陷阱非常多，一旦不注意，极有可能最终，补偿拿不到，官司赢不了，房子保不住。拆迁律师总结了以下协议，千万要注意。1.仅口头协议的，一般情况下口头的方式也可以订立协议的，但是口头协议不宜证明，一旦发生纠纷，往往会给当事人带来极大的不方便。在涉及关键利益问题时，一定要坚持将对方的承诺书面化。《国有土地上方房屋征收与补偿条例》第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。法律上并没有强制要求书面协议，但是被征收人还是要尽量书面协议，保留证据，作为日后维权的重要证据。2.未保留一式两份的书面协议在手的在实践中，常常听到被征收人来咨询的时候，发现手里连补偿协议都没有。一问发现补偿协议被拿走盖章了，真的只是为了盖章吗？被拆迁人如果不懂其中的门道，很容易就会听从拆迁方的安排。等协议真的被拿走后，被拆迁人遭到套路的端倪，才会一点点浮出水面。明显一点的，当拆迁协议被送回来时，补偿条件或者其他涉及被拆迁人补偿安置利益的条款就已经遭到了修改，被拆迁人只要留心细看协议就能发现；强硬一点的，拆迁方会直...
更新时间:
2019
-
08
-
08