【拆迁律师】农村自留地被征收，补偿情形有哪些？征收补偿一亩多少钱？农村除了宅基地和集体土地之外，还会留有少量自留地。自留地的所有权属于农民集体，使用权由农民以户为单位行使。每户使用的自留地的数量，一般不超过当地每人平均土地数的百分之五。一、自留地什么意思？指农村合作经济组织，在土地统一经营后，分配给社员使用的少量土地。多用于种植蔬菜。自留地的使用者，对自留地享有使用和收益的权利，但不得擅自改变其用途，不得在自留地上建房、挖坑、取土等。且在遇国家征用和集体调整时有义务服从。二、农村自留地被征收的补偿情形：自留地在产生之初的一个最大的优势，就是不需要缴纳农业税，享受相关的农业优惠政策，但是自取消农业税后，其与通常的承包地的界限已经很难区分。在某种程度上来说，等同于农村承包地。但是，并没有给农户发放专门的自留地使用权证书，因此，关于自留地被征收，能够拿到多少补偿，需要分情况来看：（一）第一种情况，自留地合并为承包地：征地补偿款主要分为三种，土地补偿费、安置补助费和地上附着物及青苗补助费。安置补偿费、青苗补助费直接给到被征地的农民。土地补偿费，不低于80%的部分属于被征地农民，剩余部分由村集体召开村民会议，决定如何分配。（二）第二种情况，自留地与承包地相互区分：土地补偿费，归村集体所有。地上附着物及青苗补助费，归被征地农民所有。安置补助费，如果得到了安置，就拿不到经济补偿。但是，如果没有获...
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2019
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【拆迁律师】什么是整村搬迁？有何要求及具体补助？农村搬迁补偿有何新变化？对于住在环境恶劣、交通不便、发展不起来的农户，这些因素造成一方水土养不了一方人。为解决这些问题，推出易地扶贫搬迁政策，并对此类搬迁户给予一定的补助。一、什么是整村搬迁？整村搬迁，是对于存在着自然条件非常恶劣、地处偏远、交通不便、吃水问题难以解决等因素的村庄，对这些村庄实施了易地移民搬迁。二、农村整村搬迁有什么要求？目前，异地扶贫搬迁很多，但整村搬迁的并不多，大多是环境比较恶劣，不适合居住的地区或者实施某项工程需要征用土地才会进行整村搬迁，比如以下几种情况就会实施整村搬迁：（一）生活在易发地质灾害的地区：比如经常发生地震、石漠化严重的地区。（二）交通不利且水电不通，子女上学等不便的地区：比如偏远山区还未通上水电的地方。（三）住的是危房：比如周边的住房条件都很差，且没有任何发展前景的地区，如果愿意拆除旧房，这类人可参加异地搬迁。（四）整村在50户以下且非常贫困的地区：比如这个村总共不到50户且50%以上的农户都贫困，无法获得生活来源的地区则可以进行整体搬迁。三、农村搬迁具体能获得哪些补助？在整村搬迁中，大部分涉及到两部分家庭，一部分是建档立卡贫困户，一部分是一般农户。贫困户搬迁称为集中搬迁，一般农户搬迁称为同步搬迁，二者在搬迁时所获得补助各不一样，具体的可参考当地政策。（一）建档立卡贫困人口人均住房补助2万元，非贫...
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2019
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【拆迁律师】2019年农村拆迁，哪些房屋类型重点补偿？补偿标准各是什么？随着城镇化，很多地方涉及到农村，意味着一些农村房屋要被拆迁。依现行法律，农村宅基地所有权属于村集体，房屋属于个人。2019年，被征迁朋友，这些要厘清。一、2019年农村拆迁重点补偿的房屋类型是哪些？（一）具有开发建设性的房屋：1、新农村建设项目上的房屋，如果您的房子被划定，那么在相关检测通过，以及相关手续和流程走过之后，就能够获得一笔补偿。2、用于生态建设、旅游、农家乐等房屋，农民也能够获得一笔补偿。3、建设养老院的房屋和土地，农民也会获得相应的补偿。由于地区差异，每个地方的补偿方式会有不同，目前这些也只是在试点运行。（二）五保户、贫困户、低保户的房屋：农村的五保户、贫困户、低保户都属于特殊人群，这类人群所住的房屋也大多是破旧不堪的房子，甚至有些属于危房。他们也基本上失去了生活的能力，无力再去改善居住环境。对于贫困人口有建房需求的，通常会予以关照，在拆迁补偿中给予一些优惠政策，具体是追加补偿。此外，对于农村破旧的危房，会给予危房改造补贴，有两万元的补偿款，也是用于给危房农户改建房屋使用。（三）国家重点建设规划区房屋：随着乡镇规划在不断蔓延，对于国家规划区或者试点区的农村，在拆迁补偿方面也是进行优先改造、重点补偿的。一般国家规划所涉及到的面积会比较广，往往是一整个村庄或者多个村庄。这种情况下，会对相关的地区进行建...
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2019
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【拆迁律师】2019年宅基地确权新政策：六种情况不能确权，进行确权需六大步骤宅基地是农民住房的基础保障，是农民财产的重要组成部分。宅基地确权，相当于为农民的不动产，配上了“身份证”，更能保障农民的根本利益。据了解，2019年宅基地确权新政策当中，六种情况，不能确权。一、六种情况不能进行宅基地确权：（一）新审批宅基地不可以确权：解决办法：归还老宅基地或者父母和孩子分户。（二）买卖宅基地不能确权：解决办法：因为买卖宅基地本身不合法，因此不能确权。（三）小产权房不能确权：解决办法：小产权房不符合《土地管理法》的规定，不可以确权。（四）宅基地存在争议尚未解决的不能确权：解决办法：先解决纠纷，才能够进行确权。（五）宅基地手续不齐全的，不能确权：解决办法：补齐相关资料后方可确权。（六）基本农田上盖房的不可以确权：解决办法：农民私自改变土地用途在基本农田上盖房的，不可以确权。宅基地确权，事关每一个农村人的利益，现在宅基地不允许在市场上进行流转，但是未来不一定，确权工作的完成有利于配合土地管理法的修改，未来的趋势是可以允许宅基地进行部分市场交易，对于部分农民来说，多了融资的渠道，征收补偿时也有市场价值。二、农村宅基地确权的步骤如下：（一）由宅基地的使用权人，也就是现在在使用宅基地的人，领取由当地的土地管理部门印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，这个是一家的一个宅基地只能填写一份，这就意味着，如果...
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【拆迁律师】老百姓赖着不走，房屋就能不拆了吗？法院帮你拆很多的老百姓并没有像想象中的那样盼望拆迁，有的是不满意补偿，有的感觉自身种地惯了，到城市生活，没有一技之长，有的就是不愿离开熟悉的熟人社会，到城市谋生。于是，各种大家口中的钉子户。老百姓赖着不走，就真的不拆了吗？真的能够保住自家的房子和财产吗？答案：这并不是最聪明的做法，房子是会被强拆的。拆迁中，合法的拆迁只有一种，那就是申请司法强拆。申请司法强拆是由行政机关申请，并提交相关的材料司法强制拆迁提交的材料：①拆迁人、委托拆迁人的法人资格证书、资质证书及法定代表人身份证明;②拆迁公告;③拆迁许可证;④拆迁项目的计划规划、国土等部门批文;⑤拆迁补偿安置裁决文本;⑥拆迁裁决程序的证据材料;⑦拆迁补偿安置方案、过渡用房的基本情况。征收方按照法律程序，先做出《房屋征收补偿决定书》如果被征收人没有在法定期限内采取任何措施，那么政府就可以申请法院强制执行。法院同意后无论你的房屋合不合法，都可以依法将你的房屋强拆掉。这种情况有一个大前提，政府的征收程序必须合法，否则法院是不会准予强制执行的。法院裁定准予执行后，还要将裁定送达被征收人根据《最高人民法院关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》第8条的规定，“人民法院裁定准予执行的，应当在五日内将裁定送达申请机关和被执行人，并可以根据实际情况建议申请机关依法采取必要...
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【拆迁律师】签约之前一定要看清楚6大要点据浙江新闻：8月12日上午9:30，随着教工宿舍拆迁户张炳州从外地赶至拆迁现场办签订协议书，茶山街道梦想小镇一期（茶山工业区）住宅区块拆迁提前完成100%签约。看来，政府工作部门的宣传做的非常到位，补偿安置也合理。这样的签约率是比较常见的。作为拆迁律师还是要提醒被拆迁人，在签约之前，也就是在补偿安置协议上签字的时候，一定要注意以下6方面：一、明确拆迁人与被拆迁人的主体是政府征收部门一份合法有效的协议首要内容就是要有适格的主体，《中华人民共和国合同法》第九条规定：当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。其中的民事权利能力是指公民、法人或其他组织依法享有权利与承担义务的资格，民事行为能力是指公民、法人或其他组织通过自己的行为享有权利与承担义务的资格。二、拆迁的前提条件是基于公共利益而不是商业开发拆迁行为是不可以任意实施的，其除须具有必备的形式前提——获得有权机关批准即符合城市总体与局部规划，有利于旧城履行、改善环境与保护文物古迹。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条 为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。如拆迁的目的不符合上述条件的，则其为违法拆迁，该违法性质可以是形式上的违法与实质上的违法。无论是哪种违法，被拆迁人或者其他利害关系人认为其项目建设或拆迁行为...
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【拆迁律师】“拆迁协议”和“协议拆迁”是一样的吗？原来是这么一回事所谓的“协议拆迁”就是地方政府为了节省征收的时间成本，规避相关法律程序，仗着被拆迁人缺乏对相关法律知识的了解，借某些民事个体的名义“唱双簧”，以签订民事协议的方式取得被拆迁人的房屋土地，它和正常、依法展开的行政征收活动完全不是一回事。在实践中，协议拆迁往往适用于一些名为“腾退”的项目中。此时，腾退的主体多是村委会或者开发商，腾退的缘由则是五花八门，包括但不限于绿化隔离、环境保护、文物保护、旧村改造等等。地方政府在这里面不直接出现，从而规避了发生矛盾纠纷后遭“民告官”的风险。拆迁协议是政府征收部门与被征收人约定的关于补偿事宜的协议，相当于合同。《国有土地上房屋征收与补偿条例》 第二十五条 房屋征收部门与被征收人依照本条例的规定，就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。第二十六条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平，...
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【土地律师】说不完的“逼迁”新手段，不怕，我们帮你制服它拆迁已经不是什么新鲜事情了，各地要么在进行棚户区改造，要么城中村改造。刚开始还心里乐呵呵的盼着拆迁，没想到看了补偿标准，老百姓都瞪眼了。哪里是拆迁啊，感觉就像是劫穷济富。更有的老农民不愿搬迁，拆迁方使用各种手段，我们来看看新的逼迁手段，是不是也遭遇过。1.设置围墙，美其名曰为了公众安全征收方以房屋都是临街面居，为了在实施拆除的工作中保证行人的安全，必须采取保护措施，对施工区域进行围挡，以免发生伤亡事件。而实际上根据《城市市容和环境卫生管理条例》第十四条规定：“任何单位和个人都不得在街道两侧和公共场地堆放物料，搭建建筑物、构筑物或者其他设施。因建设等特殊需要，在街道两侧和公共场地临时堆放物料，搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施。因建设等特殊需要，在接到两侧和公共场地临时堆放物料，搭建非永久性建筑物、构筑物或者其他设施的，必须征得城市人民政府市容环境卫生行政主管部门同意后，按照有关规定办理审批手续。”如果没有履行相应的审批手续私自设围墙是违法的。2.夜间偷拆，扬言不是我拆的不少的老农民不愿搬迁，政府的征收部门就直接再晚上强拆房屋，根据《行政强制法》第四十三条 行政机关不得在夜间或者法定节假日实施行政强制执行。但是为了减少阻碍，政府工作人员直接趁着夜深人静，瞬间就能将房屋夷为平地。各地为了制止这样的暴力强拆行为，推定在征收范围以...
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2019
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【拆迁律师】征迁中，哪些法定义务，村委会必须履行？依现行法律，土地征收主体。必须是县级以上政府。而村委会作为民间自治组织，其非行政主体，没有征收土地的权利。现实中，征迁过程中，村委会起到的是上下传达的作用。但因征迁中。其常会受到征收方的委托，以征收方的名义参与及配合征地拆迁，因而，常会使很多被征迁人误认为，征收方就是村委会。对此，被征迁人须厘清，征迁中，村委会须履行的法定义务。一、村委会应据村民会议，制定方案并发放征地补偿款与村民：依《土地管理法实施条例》中规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费，归地上附着物及青苗的所有者所有。其次，归农村集体经济组织所有的土地补偿费用，要通过召开村民会议，制定出分配方案，然后再发放到村民。对于不依照法律法规履行法定义务的，依《村民委员会组织法》中规定，由乡、民族乡、镇的政府责令改正。二、村委会不得截留侵占补偿款：依《土地管理法》中规定，被征地的农村集体经济组织，应当将征收土地的补偿费用的收支状况，向本集体经济组织的成员公布，接受监督。禁止侵占、挪用，被征用土地单位的征地补偿费用和其他有关费用。依《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定，对于征地补偿安置不落实的，不得强行使用被征土地。省、自治区、直辖市政府应当依土地补偿费主要用于被征地农户的原则，制订土地补偿费在农村集体经济组织内部的分配办法。被征地的农村集体经济组织应...
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2019
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【拆迁律师】2019年，城中村改造补偿政策，是怎样的？在很多城市，依旧可看到，一些未进行改造的村落。这种现象，即是常说的“城中村”。一、什么是城中村？（一）从狭义上说，城中村，是指农村村落在城市化进程中，因大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，也叫“都市里的村庄”。（二）广义上说，城中村，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。二、城中村改造的常见原因：（一）因各种原因，城中村中常存在着大量的违章、违规建筑。且因其无任何规划，也没有建设部门的批准，与现行法律法规不相符。（二）城中村中存在着，乱占、乱圈地的情形，以及非法租赁土地的现象，这些均与现行法律法规不符。（三）城中村中存在着，以土地入股，开办各种实业的现象。还存在着，用集体土地作抵押贷款的行为。（四）城中村中存在着，用集体土地进行与现行法律法规不符的房地产开发、经营等行为。三、2019年城中村改造的补偿标准：（一）宅基地补偿：不同地区的补偿标准，是不同的。一般情况下，一线城市，一户宅基地可以置换300平方米同一地段的高层住宅。这是政府倡导并决定的补偿方式，这也是底线，不能低于这一标准。当然各村基本参照此标准履行，也有个别村甚至会提高补偿标准，比如，将300平方米，以套内面积发给本集体组织村民。（二）临时安置费、搬迁费：临时安置费按15元/平方米计算...
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