从土地征收情况分析：果园属于耕地的一种，因此依照一般土地征收补偿的标准，但同时由于土地来源不同，果园征地补偿的标准会有所区别，具体分析如下：（一）家庭承包地种植果园：遇到征收时，可以得到的相应土地补偿费和安置补助费，具体的标准由被征收土地所在地的省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。（二）其他方式的承包地种植果园：遇到征收时，根据公平原则，可以得到的补偿是提高土地生产力的相应补偿。例如当事人将承包的荒山加以改良用于种植果园的，在征收时应该将荒山和果园之间土地补偿费和安置补助费之间的差异给于果园权利人。总的来说，根据《土地管理法》《征收土地公告办法》等法律法规的规定可知，在征收集体土地时，被征收果园所在地的市、县级人民政府及其国土资源行政管理部门组织会实施征地行为，果园补偿的具体标准体现在其制定的《征地补偿安置方案》中。因此被征收人可以带着身份证和相应的果园权利证书到被征收果园所在地的国土资源管理局查询《征地补偿安置方案》，了解本地果园补偿的具体标准。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30
从果树层面分析：（一）果树依据其生长期一般可分为培养期、初果期、盛果期和衰老期四个时期，在不同的生长期不同的果树有不同的补偿标准。以2016年苹果的补偿标准为例，在培育期(1-5年)，平均每株补偿150-220元；在初果期(6-8年)，平均每株补偿300-450元；在盛果期(9-25年)，平均每株补偿600-1800元；在衰果期（26年以上），平均每株补偿900元。一季果实的补偿，按照市场正常交易价格乘以产量计算。果树本身的补偿参照正常交易的价格，即正常情况下同样大小的果树在市场上的价格乘以株数计算。（二）针对预期收益的补偿问题，按照公平原则，应当给予适当的补偿，可以参照停产停业损失补偿来计算。总的来说，根据《土地管理法》、《征收土地公告办法》等法律法规的规定可知，在征收集体土地时，被征收果园所在地的市、县级人民政府及其国土资源行政管理部门组织会实施征地行为，果园补偿的具体标准体现在其制定的《征地补偿安置方案》中。因此被征收人可以带着身份证和相应的果园权利证书到被征收果园所在地的国土资源管理局查询《征地补偿安置方案》，了解本地果园补偿的具体标准。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30
一、果园的含义和类型：果园，即种植果树的园地，如苹果园、葡萄园、香蕉园、桔子园等等。根据果园占用的土地是否是家庭承包地，可以将果园分为家庭承包地种植果园和其他方式的承包地种植果园两种。1、家庭承包地种植果园是指在采取农村集体经济组织内部的家庭方式承包的农村土地上种植果园。2、其他方式的承包地种植果园是指在通过招标、拍卖、公开协商等方式承包的不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地上种植果树。《土地管理法》第三十六条规定“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”因此，禁止在基本农田上种植果园。二、果园的征收补偿标准：果园的征收补偿不同于一般的土地，由于果园中种植果树，价值较高，因此如果按照一般的土地征收补偿标准给予补偿显然是不合理的。因此果园的征收补偿标准具有特殊性。1、果园属于耕地的一种，因此依照一般土地征收补偿的标准，果园被征收时当事人可以获得的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。2、土地来源不同，果园征地补偿的标准有所区别，具体如下：（1）家庭承包地种植果园：遇到征收时，可以得到的相应土地补偿费和安置补助费，具体的标准由被征收土地所在地的省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。（2）其他方式的承包地种植果园：遇到征收时，根据公平原则，可以得到的补偿是提高土地生产力的相应补偿。例如当事人将承包的荒山加以改良用于种...
更新时间:
2019
-
01
-
30
一、告知征地情况：在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。因此，征地部门有书面告知的义务，被征地人也应当遵循不抢栽、抢种和抢建的义务。二、确认征地调查结果：当地国土资源部门应对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人共同确认。三、组织征地听证：在征地依法报批前，当地国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。需要注意的是征收部门应当组织听证会听取村民意见，因此对于在实践中经常发生的征收部门自行决定补偿标准不了解别征收人意见的行为是违法的。四、市、县国土资源管理部门根据征询、听证、调查、登记情况拟定征收土地方案，内容包括征收土地的范围、地类、面积、权属、土地补偿费和安置补助费标准，需要安置人员的安置途径等。由市、县政府持有关文件，向右批准权的政府（国务院或省政府）上报批准。五、征收土地公告：被征收土地所在地的市、县人民政府当在收到征收土地方案批准文件之日起10个工作日内进行征收土地公告...
更新时间:
2019
-
01
-
30
一、属于“历史建成”的宅基地，允许只登记宅基地使用权。需同时办理房屋登记的，经佛山市住建部门备案的房屋安全鉴定单位对房屋质量做出安全鉴定后，可向镇（街道）国土城建和水务局申请补办宅基地地上房屋规划施工验收备案手续（补办手续时，免交违建处罚金）。二、申办流程：申请——初审——复审——联审——公示——确权——办证注：为方便群众有序办理相关手续，各镇街将以村（居）会为单位，对符合办理条件的村民统筹组织材料，分批次上报镇（街）办理。以下情况下不批准确权申请的：申请人在房屋建成时间未满18周岁的，属继承和遗赠的除外；申请地块权属不清晰或存在争议的；申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划（控制性详细规划或村庄规划）的；在水利用地或水利防护地范围内且水利部门不同意办理的；其他不符合批准的情形。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30
一、属于“未批先建”的宅基地，用地手续和地上房屋报建手续须合一审核，有下列情形之一的，不予受理：申请人未达到法定结婚年龄的；申请人不属于申请地块所在地农村集体经济组织成员的；申请人或其配偶名下已有宅基地（含村居社区公寓）的；申请人或其配偶自2008年4月30日之后以转让、赠与或者其他形式流转宅基地及地上房屋、村居社区公寓的；申请人或其配偶已申购社区公寓未退出的；申请人将宅基地改为经营场所等非自住用途的；申请人征地拆迁时已有住宅安置或承诺放弃宅基地安排的；申请地块面积超过150平方米的；申请地块上建筑物超过镇人民政府（街道办事处）规定的建设高度控制指标的；申请人无法提供房屋安全鉴定报告或安全责任承诺书的；其他不予受理的情形。二、申办流程：属于“未批先建”的宅基地，符合受理条件的，申请人可按以下程序办理：申请——初审——复审——联审——公示——缴费——批准——办证注：为方便群众有序办理相关手续，各镇街将以村（居）会为单位，对符合办理条件的村民统筹组织材料，分批次上报镇（街）办理。三、以下情形下不得补办：对于“未批先建”的宅基地，有下列情形之一的，补办申请不予批准：申请地块权属不清晰或存在争议的；申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划（控制性详细规划或村庄规划）的；在水利用地或水利防护地范围内且水利部门不同意办理的；其他不符合批准的情形。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30
一、属于“批少用多”的宅基地，用地手续和地上房屋报建手续须合一审核，有下列情形之一的，不予受理：申请地块面积超过150平方米的；申请地块上建筑物超过镇（街道）规定的建设高度控制指标的；申请人不能提供原不动产权证书（含土地使用证）等有效证明文件的；申请人无法提供房屋安全鉴定报告或安全责任承诺书的；其他不予受理的情形。二、申办流程：属于“批少用多”的宅基地，符合受理条件的，申请人可按以下程序办理：申请——初审——复审——联审——公示——缴费——批准——办证。注：为方便群众有序办理相关手续，各镇街将以村（居）会为单位，对符合办理条件的村民统筹组织材料，分批次上报镇（街）办理。三、这些情形下不得补办：对于“批少用多”的宅基地，有下列情形之一的，补办申请不予批准：申请地块权属不清晰或存在争议的；申请地块不符合土地利用总体规划和城乡规划（控制性详细规划或村庄规划）的；在水利用地或水利防护地范围内且水利部门不同意办理的；其他不符合批准的情形。（注：非农村集体经济组织成员获得的宅基地使用权，在办理不动产权登记时证书附记栏中应注明“使用权人为非集体经济组织成员，不得扩建、迁建”。）（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30
农村宅基地使用权转让产生的相关法律纠纷日益增加，但由于缺乏统一的制度规定，导致司法实践观点，差异较大，那么宅基地使用权纠纷诉讼现状如何？宅基地使用权纠纷不能直接向法院起诉：《土地管理法》第16条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人和单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上的人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起30日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”从以上规定可以看出：1、因宅基地使用权发生争议，当事人不能直接向法院提起诉讼，而应先由行政机关处理。即由有关的行政机关对宅基地使用权争议作出处理决定，这是法律确定的前置程序。2、因宅基地使用权发生争议，不能向法院提起民事诉讼。即不能以对方侵权而提起停止侵害、排除妨碍等其他类型的民事诉讼。这是因为由于宅基地使用权争议没有得到解决，法院则无法确定争议宅基地地块使用权的归属，不能对是否侵权作出判断。3、对有关人民政府作出宅基地使用权争议处理决定不服，只能提起行政诉讼，不能提起民事诉讼，而且必须在接到处理决定通知之日起30日内提起，否则法院将不再受理该行政诉讼。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30
农村宅基地使用权转让产生的相关法律纠纷日益增加，但由于缺乏统一的制度规定，导致司法实践观点，差异较大，那么宅基地使用权纠纷诉讼现状如何？法院普通判决乡村房屋买卖合同为无效合同：在我国，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，有着特定的身份条件限制，非集体经济组织成员无权取得。农村集体经济组织成员对宅基地只有使用权而无所有权和处分权，任何人都不能非法买卖或者非法转让宅基地。具有农村户口才能取得宅基地，城镇人口则不可以。我国《合同法》规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效”，农村集体组织成员违反规定将宅基地转让给城镇户口人员的行为无效。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人双方在签订宅基地转让协议时均知该协议为无效协议，仍进行宅基地买卖，故双方当事人均有过错，应该各自承担相应的责任。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30
根据《农村宅基地管理办法》规定，宅基地的所有权与使用权分离，所有权属于农民集体所有，公民个人没有所有权，只有使用权。处理宅基地使用权继承问题的具体办法，现实生活中，在宅基地使用权继承问题上，常会遇到的情况是：与被继承人共同生活的本集体组织成员对于被继承人宅基地使用权的继承。此种情况下宅基地使用权并不发生继承。主要理由是：宅基地使用权属于家庭共有，而共同生活是构成家庭所必不可少的要件。继承人与被继承人是同一个家庭中的成员，具有共同关系。而共同共有以共同关系的存在为前提，因共同关系的产生而产生，因共同关系的消灭而消灭。宅基地使用权是家庭共同共有财产，与家庭关系密切相连。家庭个别成员死亡，并没有导致家庭关系的消亡，也就不会产生宅基地使用权的分割问题。也就是说，被继承人死亡前，宅基地使用权并非其个人财产；被继承人死亡后，家庭关系仍然存在，宅基地使用权仍归其他家庭成员共同拥有，并不发生宅基地使用权的继承问题。（采晴整理）
更新时间:
2019
-
01
-
30