首先，应当明确究竟什么是宅基地，宅基地属于何种性质?宅基地指的是农村集体经济组织中农民用作住宅而占用的本集体所有的土地。而宅基地使用权指的是农民根据《物权法》第一百五十二条的相关规定在取得的集体经济组织所有的土地上建造房屋及其附属设施，并对土地进行占有、使用以及限制处分的权利。我国土地根据其性质分为国有土地和集体土地。根据《土地管理法》第八条的规定可知，宅基地、自留地、自留山属于农民集体所有。宅基地在存在以下情形时，可能会被无偿收回，即:(1)一户多宅;(2)宅基地使用性质被改变;(3)宅基地长时间被闲置;(4)宅基地超出规定的面积。那么，当宅基地被划入征收范围时，其征收补偿应当如何计算?在农村宅基地上建造房屋，其房屋属于个人所有，而土地依旧属于农民集体经济组织所有，因而当宅基地被划入征收范围时，宅基地补偿和地上房屋补偿合并计算，因为“房地一体”，没有宅基地房屋的建筑成本并没有多少钱，其总体价值比较高，因此，在补偿房屋价值时已经对宅基地进行了补偿。此外，如果选择异地重建安置补偿方式，农民的宅基地被征收后，村集体要保证农民拥有新的宅基地建造房屋，并需要给予农村重建房屋的成本，该成本需要够农民建和被征收房屋相同的房屋。此外，对于房屋拆迁补偿，还有一种补偿方式为其费用应当根据宅基地区位补偿价和房屋重置价进行计算(宅基地区位补偿价指的是一定时间和区域内商品房住宅均价、城市规划等综合确定的补...
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一、“以租代征”是什么？“以租代征”是指通过租用农村集体土地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模，扰乱建设用地管理秩序的用地行为。其实质是规避法定的农用地转用、土地征收审批手续，擅自在计划之外扩大建设用地规模，逃避缴纳有关土地税费、逃避履行耕地占补平衡义务的典型的违法用地行为。二、如何评价“以租代征”？根据《土地管理法》的规定，除了乡镇企业和村民住宅或依法被批准使用集体土地的乡（村）镇公共设施以外，任何单位和个人不得使用集体所有土地进行非农业建设。因此，这种以租代征行为是违法的。此外，《土地管理法》还规定了农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外，据此，“以租代征”也是违法的。（采晴整理）
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尽管“以租代征”是违法的，但是各地仍在竞相上演，今天律师与您看看以租代征的表现形式有哪些。（一）地方政府直接租用农村集体土地或者转租他人有些地方政府因为受到建设用地指标限制难以做出政绩，为了提升政绩便想出这种方式，以政府或者政府部门的名义租用农村集体土地用于建设，这看起来是政府的行为，但实际上仍是不符合法律规定的。有些地方是租用后又转租于他人，同样是用于非农业建设，这种行为也是“以租代征”。（二）用地单位或个人直接与村委会签订合同租用土地还有一种形式就是用地单位或个人直接与村委会签订合同（协议），租用集体土地用于非农业建设。常见的有房地产开发商将租用的集体土地用于开发房地产项目。这是最常见的一种形式，主要原因在于这种方式可以规避法律规定的程序，提高效率，还可免缴耕地开垦费、耕地占用税、土地管理费等。（三）村委会租用村民的承包地搞非农建设有些地方出现村委会租用农用地进行非农业建设，这超出了其作为基层自治组织享有的自治权力，任何单位和个人使用土地，涉及农转建的必须有审批审批手续，除非法律另有规定。（四）村民自行出租承包地有些村民为了获取租金，在明知承租人要改变土地用途仍将自家承包地擅自予以出租，这种行为双方都是违法的，实践中常见的“大棚房”违建出租即属于这类情形。（采晴整理）
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2018
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一、什么是无证房屋？首先我们先来明确一下，什么是无证房屋？农村的房子一般应该有宅基地使用权证、乡村规划许可证和农村房屋不动产权证。宅基地使用权证是农民建房子的基础，只有拥有宅基地使用权证才能够在此宅基地上建造房屋；乡村规划许可证，是农民在有了宅基地后向村委会提出建房申请，村委会通过后申请人向乡（镇）人民政府提出申请经其审查合格后，核发的乡村建设规划许可证；农村房屋不动产权证，也即房产证，这是农民合法拥有该房屋的证明。严格意义上还应当有建设工程施工许可证，因此，无证房屋就是指缺乏相关证件的房屋。二、无证房屋是违法建筑吗？关于无证房屋的合法性，不能一概而论。以下的无证房屋也是合法的。（一）2008年以前建造的房屋:《城乡规划法》是2008年1月1日起实施的，在此之前，法律对建设规划许可证是没有规定的，只要有土地使用权证就可以。因此，根据法不溯及既往的原则，2008年以前建造的房屋是不需要建设规划许可证的，因此也就谈不上违建。（二）《土地管理法》实施之前建造的房屋:我国的《土地管理法》首次实施是在196年6月25日，所以在1986年之前建造房屋的行为没有相关法律的规定，这种建筑也不能认定为违章建筑，原因仍然是法不溯及既往。据此，对于1986年建造的无证房屋，征收方不能以违章建筑为由而不给予补偿。（三）按照《城乡规划法》办理了一部分手续:按照《城乡规划法》第65条规定：“在乡、村庄规划区内...
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房屋征收决定，是房屋征收案件中，最重要的行政行为。对征收决定的审查，也是房屋征收案件中，最关健的、最复杂的工作。房屋征收决定，指政府为了公共利益需要，依照法定程序作出将某一区域内的自然人、法人或其他组织国有土地上房屋所有权及其所附土地使用权收归国有的征收决定。1、行政行为是执行法律的行为，任何行政行为必须有法律依据。没有法律依据的征收决定，是无效的。2、房屋征收决定的行政行为必须有相应证据。行政诉讼法司法解释，行政诉讼证据规定，均明确规定，行政机关对具体行政行为负有举证责任。行政机关如果没有证据，或者没有正当理由不提交证据，就要败诉。3、房屋征收决定是否是属于公共利益的需要。征收决定不属于公共利益需要的，可以要求撤销。上述《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，必须为了公共利益的需要，才能作出房屋征收决定。并规定了公共利益的六种情况。《物权法》第四十二条，也作了规定。具体要审查建设项目立项审批、建设用地规划许可、国有土地使用权批准文件、建设工程规划许可等，并审查其是不是符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。即审查是不是具有公共性，也就是受益主体的普遍性和不特定性。审查是不是具有合理性，就是确实需要进行征收。审查是不是具有正当性，要广泛征询意见，进行专家论证。审查是不是具有公平性，主要就是补偿要到位。4、程序合法。从拟定征收补偿方案，到收回国有土地使用...
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农村集体经济组织成员资格的取得条件：因农村集体经济组织初设而取得。即在上世纪五十年代创设农业合作社的入社成员，当然取得农村集体经济组织成员资格，并直至今日。包括当时入社成员的户内全体人员，而不论其是否拥有土地所有权等生产资料入社。因出生取得。农村集体经济组织成员所生（婚生和非婚生、计划生育和非计划生育）子女，自出生后取得该集体经济组织成员资格。实践中的习惯作法是，出生子女成员资格一般采用随母原则，即为母方集体经济组织成员。因婚姻或收养关系迁入取得。其他集体经济组织的成员，因嫁入、入赘、收养而迁入新的集体经济组织后，取得该集体经济组织成员资格。此迁入一般应当登记入户，如果虽未登记入户，但已丧失原集体经济组织成员资格，并已成为新的家庭成员，应当认为取得新的集体经济组织成员资格。对于收养关系，宜以构成事实收养关系，从宽掌握。因法律或政策规定迁入务农而取得。务农，指以集体经济组织提供的农业生产资料进行生产经营活动，并以此收获为其基本生活生存保障的职业。非此，即使迁入了户口落户者，亦不能取得农村集体经济组织成员资格。协商加入取得。即其他集体经济组织的成员，经与接收方集体经济组织协商，同意接收其为本集体经济组织成员。此同意接收，不仅是指同意入户，还必须同意以本集体所有的资产，为其提供生产、生活的基本保障。（采晴整理）
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2018
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农村集体经济组织成员资格的丧失条件：因成员死亡而丧失。死亡包括自然死亡和宣告死亡。成员下落不明或失踪，其成员资格并不丧失。因集体经济组织终止而丧失。由于国家整体征收农村集体经济组织的集体土地或者整体移民搬迁等原因，原集体经济组织失去继续存在的条件而终止，其成员资格亦当然丧失。另外，由于政府对农村基层自治组织的撤并调整，导致集体经济组织分立合并，也会使原集体经济组织终止，同时产生新的集体经济组织。这样，原集体经济组织成员资格随之丧失，同时，取得新的集体经济组织成员资格。因婚姻或收养关系迁出而丧失。本集体经济组织的成员因出嫁、入赘、被收养而迁出本集体经济组织，且以迁入地为其基本生存生活保障，即丧失原集体经济组织成员资格。此迁出，不能完全以户口迁移论，关键是看其生存生活是否以夫家、上门女婿家、收养家为其根本的、最终的保障依靠。因法律或政策的特殊性规定迁出从事非农职业而丧失。诸如历史上出现的招工、招干、提干、大中专院校毕业生安排工作、随军、转业、农转非、知青回城、民办转公办等等。目前，随着国家人事制度改革和劳动关系的变化，职业呈多样性、选择性和不稳定性，城与乡、农与非农的关系也模糊起来。虽然这是经济社会发展的可喜进步，却也给农村集体经济组织的成员资格认定，带来一定的困难。对此类情形如何确定是否丧失成员资格，首先是看迁出是否根据法律、政策的特别规定，其次是看是否获得国家或按国家规定提供的完整...
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在实践中，认定农村集体经济组织成员资格的取得和丧失，应克服几种片面认识：一、是以户口论。即完全按照户藉管理的户口登记，只要户口登记在该集体经济组织所在的村民委员会或村民小组内，就承认其为该集体经济组织成员，无户口登记，则不予承认。此论以户籍行政管理确定经济组织的成员资格，于法理相悖，也不符合实际情况，在面临户籍改革的形势下，更不合时宜。二、是以村民论。此论认为，凡是村民即具有所在集体经济组织成员资格。由于农村基层自治组织与农村集体经济组织在地域上和部份职能上有重合现象，一般而言，村民与集体经济组织成员的身份相一致。但是，二者毕竟在权利义务的属性上完全不同，村民侧重于民主自治方面的权利义务，而集体经济组织成员则侧重于物质经济利益和生活保障方面的权利义务。现实中，村民而非集体经济组织成员，集体经济组织成员而非村民的情况已不少见。即使有些地方以自治组织取代集体经济组织的地位，但亦不能改变村民与集体经济组织成员的本质区别。三、是以取得土地承包经营权论。此论也不成立，忽视了农村土地承包经营的几个法律问题。其一，农户土地承包经营是以户为承包主体，而非以集体经济组织成员为承包主体，户内成员只是在订立承包合同时按集体经济组织成员平等地计算承包地的份额。其二，农户土承包经营并非只为订立承包合同时的户内成员享有，随着户内人口变化后的成员也都享有本户土地承包经营的权利。其三，农村土地承包合同是有期限的，...
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2018
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用地单位取得征地或者占地批准文件后，可以向市县国土房管部门申请在用地范围内暂停办理入户、分户。于是，好多被拆迁人，如外嫁妇，儿媳，女婿等，不能获得安置或补偿，违背了征收就要补偿的法律原则。如果因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因，必须入户、分户的人，应当取得被拆迁人资格，获得安置或补偿。农村集体经济组织成员资格，即作为农村集体经济组织成员所应当具备的能力，亦即作为农村集体经济组织的成员，在具体的组织内部，平等的权利义务承受能力。因此，平等性是农村集体经济组织成员资格的重要特征，不分入社时间长短，不分出生先后，不分贡献大小，不分有无财产投入等等，其成员资格都一律平等。（采晴整理）
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在征收拆迁过程中，根据《国有土地上房屋征收评估办法》的规定，房地产的评估方法，共有五种方法。评估方法不同，导致的房地产的评估价格是不同的。有时候，差异非常大。所以，被拆迁人在遇到企业拆迁时，选择合适的评估方法，是获得公平补偿的关健。1、重置成本法。对工厂的厂房，农村的住宅，往往用此方法进行房屋的评估。包括房屋建设价值，人工价值，税费，扣除折旧部分。这种情况下，拆迁人要考虑再给被拆迁人一块相同或者相类似的土地，以补偿土地被征收的损失。2、收益法。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于生产经营的房地产，要用此方法进行评估。就是把房地产的价值，加上生产经营的收益价值，来确定企业房地产的价值。3、市场比较法。这是参照类似房地产的房屋和土地市场价值的评估方法，就是根据房地产的区位，地段，是国有土地还是集体土地，用途是住宅、商业还是工业用地。4、假设开发法。就是土地开发后，可能开发为住宅、商业用房，或者是厂房，这就要考虑开发后的土地价值，扣除相应税费等的市场价值，来确定土地价值。5、基准地价修正系数法。按土地位置确定修正系数，以得出最后的土地评估价值。上述评估方法，如果是企业的土地和房屋，一定要考虑用收益法来进行评估，这样评估的价值是巨大的，数以多少倍计。（采晴整理）
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2018
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