《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部的通知》[法〔2012〕151号]第二条规定：“执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，具备初始登记条件的。执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出《协助执行通知书》;暂时不具备初始登记条件的，执行法院处置后可以向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后，由房屋登记机构按照《协助执行通知书》予以登记;不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋。后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。”第三条规定：“执行法院向房屋登记机构发出《协助执行通知书》，房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的，执行法院应在30日内依照法律和有关规定，参照行政规章，对其说明理由进行审查。理由成立的，撤销或变更《协助执行通知书》并书面通知房屋登记机构：理由不成立的，书面通知房屋登记机构限期按《协助执行通知书》办理。”（采晴整理）
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所谓回迁房是指开发商在征收土地时，配给回迁户的房子。有些回迁户将回迁房直接予以处理，从而形成了一些纠纷。虽然回迁房的买卖可以突破一些商品房交易的禁锢，价格也可能会便宜一些，但是回迁房的买卖还是存在诸多的风险：比如回迁房办理房产证时，一般是根据业主在签订回迁房协议时所注明的名字确定房产所有人，不会直接将房产证的名字列在购房人名下。在这种情况下，如果出卖人反悔，购房人将不会得到想要的房产。因此说，未取得房产证的回迁房是不可以进行买卖的。基于此，在购买回迁房时，一定要问清回迁房是否有房产证。若尚无房产证，要切实注明应自取得房产证后一定的时间内办理房屋所有权的转移手续。因回迁房具有一定的不确定性，在取得房产证之前，若卖方死亡，回迁房依法应作为遗产由继承人分割，所以，在签订回迁房买卖合同时，最好要求卖方的第一顺序继承人签字，以表明对卖方出卖行为的认可和继承权利的放弃。（采晴整理）
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根据《基本农田保护条例》第十五条规定，确实有占用基本农田用于非农建设的特例，该条中规定：“国家能源、交通、水利、军事设施等重点建设项目选址确实无法避开基本农田保护区，需要占用基本农田，涉及农用地转用或者征收土地的，必须经国务院批准。”且经国务院批准占用基本农田的，当地人民政府应当按照国务院的批准文件修改土地利用总体规划，并补充划入数量和质量相当的基本农田。简单来说，即使满足国务院批准占用基本农田的特例，也要完成“占多少、补（恳）多少”的还恳要求。另根据《土地管理法》相关规定，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，要经过国务院进行农用地转用审批。综合来看，以补交罚款，作为占用基本农田盖建房屋作为非农用处，是缺乏直接法律依据的。（采晴整理）
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根据《基本农田保护条例》第十五条中的规定内容及第十七条第一款规定，基本农田保护区经依法划定后，任何单位和个人不得改变或者占用。禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。又《保护条例》第二十三条规定，违反本条例规定，占用基本农田建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者从事其他活动破坏基本农田，毁坏种植条件的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令改正或者治理，恢复原种植条件，处占用基本农田的耕地开垦费1倍以上2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。也就是说，基本农田一旦划定，是不允许任何单位和个人私自占用、改变用途、用以建房的。如果案涉房屋真的是李姓兄弟四人擅自占用基本农田盖建的，那应当属于土地违法行为，未经审批许可在基本农田上建房，依法被认定为违建无可非议。（采晴整理）
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在土地征收过程中改变土地性质，把集体土地转变为国有土地，起决定性作用的文件就是“征地批文”，由此可见，征地批文在土地征收中的重要性。由此我们知道，征收来临之时，所下发的征地批文是十万分重要的。1、什么是征地批文？结合《土地管理法》的相关规定，给大家做一下解读：征地批文是指按照人民政府按照法律规定，将属于农民集体所有的土地强制转变为国家土地的行为。在《土地管理法》第四十四条、四十五条也明确指出，只有国务院或者省级当地部门批准的征地行为的才是合法的，并且国务院对批准权限也是有要求的（1）基本农田（2）超过基本农田以外的耕地超过35公顷（3）其它土地超过70公顷的。征收农用地，还应当先行办理农用地转用审批。其他情况需要经过省级人民政府审批，并需报国务院备案。在土地征收中，是由市、县级人民政府发布张贴征地批文的，故而很多被征收人误以为是否征地是由市、县级当地部门说了算，这就大错特错了，合法的征收是必须要有国务院或省级人民政府的批文的。在土地征收中，有些情况会告知被征收人没有征收批文，例如（1）以租代征，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》中有明确规定，不能将农用地改为建设用地。禁止用“以租代征”等方式将农民的农用地进行非农业建设，擅自扩大建设用地规模。（2）协议拆迁，没有征地批文，而去签订协议拆迁。通常不是相关部门主导的拆迁，而是民事主体与被征收人订立民事协议，用这种方式实现对其房屋征...
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一、“空白协议”不能签：在征收拆迁的实践中，”空白协议”的签订比较常见。律师通过多年的拆迁代理经验发现：通常，会有村委会或者村集体里的相关工作人员和拆迁方的人员一起拿着空白协议上门找被征收人签字。当被征收人质疑为什么协议是空白的时候，这一行人通常会说：“相关程序还在审批，反正补偿不会少您的，您优先签了字就可以优先选房子或者有其他好处”；或者只要是被征收人提的条件都通通答应，前提是先把空白协议签了……在这样的情况下，很多被征收人禁不住诱惑就把空白协议签了。然而，直到拿补偿的时候，被征收人才会发现自己上当受骗。征收方给的补偿跟之前的许诺完全不一样。这主要是因为“空白协议”的内容尚未确定，被征收人一旦签了字，主动权就转移到了拆迁方手中，这时候征收方对于补偿金额、补偿方式、补偿期限等协议内容想怎么填就怎么填，而当事人只能被动接受。当然，空白协议是法律明令禁止的，但在实际维权过程中，被征收人又往往因为举证困难而陷入被动的局面。对于“空白协议”，被征收人要承担很大的风险。所以，律师提醒大家，不管征收方说得如何天花乱坠，许以何种好处，绝对不要上当受骗，空白协议一定不能签。二、内容不清、重要条款缺失的协议不能签：根据相关法律规定，征收补偿协议至少应该包含以下主要内容：（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限;（2）安置用房面积、标准和地点;（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限;（4）搬迁期限...
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拆迁中，到底是选房还是选货币呢？实践中，很多人都会犹豫不决。每个人都会有不同的看法和选择。一、要房：如果是生活在一二线的城市的话，那么这时候选择房子的好处，会比直接拿钱好很多。我们都知道，一二线城市的房价目前都处于比较高的位置，而且由于劳动力的流入，房价始终会有上涨的空间。所以在一二线城市的话，拥有一套房子，它的价值在理论上是逐渐上升的。（一）优势：其一，房屋升值空间大。虽然近期中国房地产市场销售增速和投资增速均有放缓，国家对于房地产的管控增强，但是未来一段时间内，房价上升仍是趋势。其二，搬迁后周围住的都是以往的邻居，生活非常便利，也是非常诱人的。其三，因为毕竟房子除了作为不动产投资以外，也是可以租出去的，每个月就会有一定的现金收益回报。（二）劣势：其一，有的被拆迁人，在房屋拆除之后到安置房交房前的这段时间，没能得到妥善的安置，虽然损失不算大，但确实影响了安置人的生活水平。其二，实践中还存在安置房迟迟不能交房的问题；最后，还存在安置房的质量、环境、面积等条件与描述不符的情况存在。安置房出现“豆腐渣工程”频频爆出，墙体开裂、漏水断电等情况真实存在。公共设施缺失，小区环境脏乱差，也是选择安置房可能会面临的烦恼。二、要钱：如果选择选货币的话，除非确定房价已处于一个明显的下降通道，否则在目前的投资市场上，如果没有稳健的投资渠道，钱还相对容易贬值。如果家里不止一套房子的话，这时候选择现金还是...
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一、非法强拆按大体情况分为三类：第一类：部分拆迁方无视法律，以自己的名义非法强拆；第二类：部分拆迁方假借他人之名，恶意拆迁后撤离装作不知情；第三类：部分拆迁方欺诈欺瞒，布置陷阱引诱被拆迁人签订不合理的安置补偿协议，随后在没有补偿的情况下将房屋拆除。二、六大违法拆迁现象：（一）由行政机关或者开发商等主体强拆违法：随着《国有土地上房屋征收与补偿条例》的出台，“行政强拆被取消”，由街道、乡镇、区或市政府及其主管的局、办或者开发商实施的行政强拆是违法拆迁。（二）司法强拆申请程序严格：实施强拆是在区、市政府向法院申请，由法院执行，强制拆迁与否拟全部由法院作出裁决，行政部门不再具有强拆决定权。（三）证件不齐全的拆迁违法：拆迁必须要有相应的审批文件，例如说：建设项目批准文件、建设用地规划许可证（附用地范围图）、国有土地使用权批准文件、拆迁计划和拆迁方案，属于产权调换的应当附产权调换房屋的基本情况、临时过渡方式和过渡期限等内容、本地银行出具的拆迁补偿安置资金存款证明、拆迁中涉及依法由政府代管的房屋、教堂、寺庙、文物古迹、军事设施的，应当有主管部门批准的文件......（四）没有谈妥补偿就强迫搬迁：应当先补偿后搬迁，即让被拆迁人先拿到房子、或先拿到钱、或先拿到临时安置费、或先拿到周转用房以后才搬家，先拆迁后补偿是违法拆迁。（五）拆迁的方式方法要符合法律规定：采取暴力、威胁、中断水、热、电气和道路等强...
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如果是这以下的几种情况，被征迁人签字还需要慎重，尤其是意识比较淡泊的农民们，可不能轻易地把字给签了，否则可能要吃大亏的。第一种不能签字的情况就是赔偿款比周围的房屋市场价还要低。如果被征迁人碰到了这样的情况，那很有可能就是房地产从中折了回扣造成的。国家对于拆迁赔偿款已经申明过，给拆迁户的赔偿一定不能少于这房屋的市场价，当然是拆迁户所处的周遭房屋市场。如果赔偿款真的不尽人意，那么拆迁户今后要建房或者买房，那不是要'亏本'吗，所以被征迁人应该要把自己周围的房屋市场价弄清楚，如果真的遇到了这样的情况，被征迁人就有理由提出更高的补偿。第二种不能签字的情况是安置费达不到现有的生活水平。政府给予拆迁户的这笔赔偿款除了房屋占有的土地赔偿费外，还包括了拆迁户今后生活的安置费。这个安置费的算法是有规定的，既不能低也不能太高。对于被征迁人来讲这安置费的底线是不能比被征迁人平日里的生活还低，当然也不会高到超过国家给的上限。针对于被征迁人来说，如果这安置费太低了的话，被征迁人不妨提出要求，如果合理相信政府会重新考虑清楚，不过在这之前被征迁人还是不签字为好。第三种先不签字的情况就是开发商提出先拆迁后补偿，对于这样的情况被征迁人要慎之又慎。一些开发商为了控制自己的成本，会提出先拆迁后补偿的要求。如果到时候他们压缩了赔偿款，房子又拆了，那被征迁人不买账也不行了，这样被征迁人就吃大亏了。最后一种不签...
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1、政策压人：有些拆迁公司在拆迁的时候，动不动就是某某政策、某某文件，而在拆迁户和他们在相谈的时候，拆迁公司也是说什么这是政策不能变的，如果你要求拆迁公司告知政策内容，拆迁公司同样也会说出一大推的大道理，高帽子，弄的你不同意拆迁就是不配合当地一般。可实际上这一切都很有可能只是拆迁公司空口说的，根本就没有什么政策。2、反复询问，虚假询价：有些拆迁方可能不会一上来就拆迁，他有可能会好好的到拆迁户中聊聊天，一周之内可能会多来几次，就是想要知道拆迁户的心理价位，如果过低，那么拆迁公司就会同意，如果过高的话，那么拆迁公司就会出一些断水断电等手段，因此在面临拆迁的时候，不要急早的将自己的心底价位暴露出去，如果真不知道自己的房子价值，可以询问一下律师。3、违建威胁：有些拆迁公司就很喜欢用这一招，在面临拆迁的时候，总是对拆迁户说你的房子是违法建筑，要依法拆迁。可实际上这些房子使用了很多年都没有事情，一到拆迁的时候，就被说房子是违法建筑，从而给拆迁户很大的心理压力，想让拆迁户尽早的签字走人，拿到的赔偿也是很少的。4、违法偷拆：这种情况就是在拆迁户家中没有人的时候，拆迁公司在没有合法手续的情况下，偷偷的将房子拆迁了。因此有不少拆迁户早上出去房子还在，下午回来房子就已经成了废墟。如果拆迁户遇到了这个情况，那么就应该要学会用法律的武器捍卫自己合法的权益。（采晴整理）
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