【拆迁律师】无证农村房屋征迁流转有无影响？自建房超面积能否拿证、会否被强拆？

依现行的法律，在农村建房，不再像以前一样，自己把房建起来就可以，而是，要通过相关审批，才可建房。

同时，依现行法律，厘清以下三个重要问题，在遇到征迁、流转、发生纠纷时，对房主的法定权益，有着重要影响。

一、农村房屋没有房产证，会有什么影响？

宅基地证、房产证，是对房屋所有权的一种法律认可，也是一种保护凭证。一旦发生纠纷或者征地拆迁时，这就是合法诉求的凭证。

另外，即将到来的乡村统一集中建设，还有农村土地流转等，都会以房产证为依据，直接会影响到房主的家庭利益。

据此可知，房产证，对于房子来说是很重要的，所以，建议建房时要按正规程序审批，按规定建房。拿到房产证，对房主来说是一个重要保障。

二、自建房超出面积，能否拿到房产证？

自建房，超出面积是不能拿到房产证的。

农村建房超出审批面积，通常：

或是审批的时候直接不给通过，需要重新调整面积；或是按照标准交一定的费用，有偿使用超出部分的面积。

三、农村建房超出审批面积，会否被强制拆除？

（一）农村建房超出审批面积，会不会被强制拆除，这个要看情况。

比如：建房已经办理了合法的审批手续，有相关的宅基地使用权证书、规划许可证的情形。

此种情形，依现行法律，针对面积超标的情况主动向审批机关报告，补交一定费用，如有偿使用费，一般是没有什么问题的，不会被拆除。

还有就是按照上述所说的标准，按超标的面积，补交罚款。

但是，如果隐瞒面积超标的情况，被相关部门查处到，就会被视为违章建筑，通常会被要求限期拆除。

（二）但需注意，不能以“违建房”的名义拆除的老宅院情形：

在此，建议参考两个时间节点：

1982年出台的《村镇建房用地管理条例》，才有了农村建房的面积规定。因此，在此之前的建设住房，其所占面积，无论宅基地面积多大，均应属合法的。

2008年1月颁布实施的《城乡规划法》，首次明确提出，在自己宅基地上建房，需取得乡村建设规划许可证。因此，对于此前的房屋，判断其是否属违建，不能以是否取得乡村建设规划许可证为依据进行拆除。

（三）对于征迁中，认定“违建”的时间点，要注意什么？

1、已被划入征迁范围的房屋，违建认定、处置：应于房屋征收决定作出前，依法进行。

2、作出房屋征收决定后，再去认定的“违建”：不应随意限期拆除。

3、作出征收补偿方案公告后，再去认定的“违建”：也不应随意限期拆除。

4、征迁中，对于作出房屋征收决定及征收补偿方案公告后，再将被征收人的房屋认定为违建，进而威胁实施强拆，属逼迁行为，其与征收法规不相符。而事实上，一旦此类建筑被列入了征收项目区域，对其所进行的“限期拆除”，也通常难以经受法律的严格检验。

提醒农村朋友，对农村建房的管理，通常是会根据实际情况进行分析，并不是所有建房超出审批面积的，都会强制拆除。而且，只要是通过合法手续办理的宅基地使用权证书和规划许可证，一般是不会有拆除风险的，常见的多是补交有偿使用的费用。

（采晴）