为了保障被征收人的利益，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征收条例》）第27条规定：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。”这就明确了房屋征收中“先补偿，再搬迁”的重要原则。被征收人务必要明白这一点！法律为什么会规定“先补偿，后搬迁”原则？这一原则对被征收人而言又有什么意义呢？法律之所以这样规定一是基于以往的实践经验，实践中绝大多数的征收工作都是由征收方主导，被征收人拿不到合理补偿的情况下房屋就被拆除的情况时有发生，法律明确作出规定能尽可能减少这种情况的发生，若还有类似违法行为也能追究责任。二是为了在一定程度上保证处于弱势地位的被征收人能够有一定的主动权。在征收过程中，由于经验、信息获取、地位上的不平等，被征收人本来就出弱势地位，而如果房子没了，被征收人就会更没有底气和征收方讨价还价。而在这一原则的保护之下，被征收人能更有发言权和谈判的主动权。总而言之，《征收条例》的这一规定从规范房屋征收补偿与住户搬迁的先后关系入手，通过确立先补偿、后搬迁的原则，保障被征收人获得充分补偿，遏制不补偿就强行搬迁的违法征收行为，具有重要的意义。（采晴整理）
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2019
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一、评估过程要选择合适的评估方法：常用的评估方法主要有：市场比较法、收益法、成本法、假设开发法等。对于具体评估方法的选用，应该由注册房地产评估师根据评估对象和当地房地产市场状况，对上述几种评估方法进行适用性分析后，选择其中一种或者多种方法对被征收房屋的价值进行评估。此外，还要注意以下几种情况，根据《房屋征收评估办法》第13条第2款、第3款的规定：（一）被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；（二）被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；（三）被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估；（四）可以同时选用两种以上评估方法评估的，应当选用两种以上方法评估，并对各种评估方法的测算结果进行核对和比较分析后，合理确定评估结果。二、评估过程要综合考量各种因素：房地产价格是众多因素相互作用的结果，根据《房屋征收评估方法》第14条第1款的规定，被征收房屋价值评估应考虑以下因素：被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。评估结果要依法进行公示、转交根据《房屋征评估办法》第16、17条的规定，评估结果分为初步评估结果和最终评估结果。在初步评估结果完成后，房屋征收部门应该向被征收人公示，在公示期间，被征收人有获得解释的权利。在分户初步评估结果公示期满后，房屋征收部门应该向被征收人转交分户评估报告。（采晴整理...
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实践中，大部分被征收人都是通过和征收方签订补偿协议来明确补偿方式、补偿金额、补偿期限等诸多补偿事项。在签订协议时，征收方通常会要求各位被征收人签一式多份，那么作为被征收人，我们有没有权利留下一份原件？首先，我们来看看实践中被征收方通常有哪些说法。典型说法之一：“原件我们需要存档，保证签订的协议有据可查。这是政策要求，不能随便更改。”这种说法完全就是借口，属于打着政策的幌子来搪塞被征收人。试想，既然需要存档，那何不签一式三份，这样存档一份，征收方与被征收人各一份，完全可以既满足“政策要求”，也能满足被征收人保留原件的要求，一举两得并非难事。典型说法之二：“你们拿的复印件和原件内容一致，效力也是一样的。如果你们以后确实有需要查看原件，可以向相关部门申请查阅。”这种说法被征收人千万不可信，复印件与原件虽然内容一样，但在法律效力上却有区别。一般而言，在诉讼中提供证据时都要求提供原件，只有提供原件确有困难的，才能提交复印件。如果后期发生诉讼，各位被征收人试想，该如何证明当初征收方没有留给自己原件？该如何证明自己提供原件却有困难呢？在涉及到自己的利益时，更不可能指望征收方履行供你查阅原件的诺言。因此在此提醒大家，与其事到临头不知所措，不如从一开始就做到万无一失，也就是说在签订补偿协议时就要明白自己一定要保留至少一份原件。其次，各位被征收人要明白，自己是有权利留下协议原件的，这种要求并非无理取闹...
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(一)了解是否拆迁管理分离。现在好多拆迁管理部门和拆迁实施单位为两块牌子，一套班子。既是“运动员”，又是“裁判员”，没有做到政事、政企分开。这个是违规的!(二)对方一发裁决通知就寄挂号信给拆迁办,建设局,对方当事人,并将裁决通知复印留底后一并连挂号信退给裁决机关,要求查看五项文件和拆迁许可证，并且对照一下相互间有没有矛盾。记住!这是你的权利!拿不出就有问题，不能拆!五项文件为:(一)建设项目批准文件;一般由地方计划委员会批准立项。(二)建设用地规划许可证(附红线图);一般由地方城市规划行政主管部门核发。(三)国有土地使用权批准文件;一般由地方土地行政主管部门颁发。(四)拆迁计划和拆迁方案;是指拆迁人对将来准备实施的拆迁活动所制定的计划和方案。(五)办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明;由拆迁人开设房屋拆迁补偿安置资金专用帐户，一般由拆迁人、金融机构、房屋拆迁管理部门三方监管。地方政府不得违反法定程序和法律规定，以政府会议纪要或文件代替法规确定的拆迁许可要件及规划变更，擅自扩大拆迁规模。(三)把握“公开”“公平”“公正”原则。如果评估单位没有选择、评估结果没有公示、暗箱操作、给某些有背景的被拆迁户巨额补偿费用……等等，被拆迁户有权要求同等待遇。可以强烈要求上榜公布已经走人的被拆迁户补偿，按规定，这是必须的!现实中几乎每户被搬的人家都被要求保密补偿费(否则，奖金、补助没有…...
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在征迁中，被征收人有权对评估结果提出异议：首先，被征收人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起10日内，向原房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。其次，如果被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。经上述评估专家委员会鉴定，若评估报告不存在技术问题，则维持原评估报告；若原评估报告存在技术问题，则由出具原评估报告的房地产价格评估机构重新出具评估报告。最后，若被征收人对补偿仍有异议，则按照《征收条例》第26条的规定处理，也即：如果被征收人对鉴定结果仍然有异议，则要针对补偿决定依法提起行政诉讼或者申请行政复议。（采晴整理）
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对征迁补偿协议，被征收人到底有没有必要留下协议原件。肯定地告诉大家：非常必要。原因主要有以下两点：第一：如果将所有原件都交给征收方，被征收人就将自己置于一种非常被动的地位和巨大的风险之中。一旦征收方拿走所有原件，我们谁都无法保证他们不在协议上动手脚，假如征收方擅自篡改了补偿金额，补偿期限等关键内容，被征收人该拿什么证明呢？再者，大多数被征收人都没有专业的法律知识，在签订补偿协议时也可能并未咨询专业律师，这样签订的协议很可能是存在漏洞的，如果将原件都让征收方带走，而征收方又蓄意利用这些漏洞侵害被征收人的利益，被征收人将面临巨大的风险。第二：一旦后期就补偿协议发生诉讼，被征收人没有协议原件作为证据提交法庭，只能提交复印件，而征收方如果将其篡改后的“原件”作为证据条件，其原件的效力无疑是优先的，这样被征收人在诉讼中就会处于不利地位。因此，无论出于对以上哪一点的考虑，保留原件都是十分必要的。签订补偿协议务必要盖章留底，至少保留一份协议原件，以规避不必要的风险。（采晴整理）
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一、“以租代征”究竟会带来哪些风险和问题呢？对于出租土地的农民来说，由于租赁合同的违法性，随着国土资源部严查“以租代征”的违法行为，相关建设项目随时可能被紧急叫停，被要求重新恢复耕地用途，此时农民可能面临需要自己出钱出力恢复耕地用途的局面，更有甚者，有些建设项目可能土地造成永久性损害，而无法恢复耕地的用途。另外，随着中央取消农业税、种粮直补政策的兑现，农民的种粮的收益逐年提高，因为眼前的租金利益而放弃未来巨大的土地升值空间和发展红利，并非明智之举。对于通过“以租代征”获得土地的企业来说，其实也面临着巨大的风险。随着城市建设的飞快发展，农村城市化进程加快，租赁的土地可能面临被国家依法征收的情况，由于租赁土地合同无法获得法律保护，所建设的厂房也将依法被征收，租地企业很有可能由于违法建设而得不到任何补偿，也无法收回投资成本。而对于主导或许可“以租代征”的地方政府来说，表面上地方的财政收入得到大幅提高，地方GDP总量不断上升，政府似乎看到了自己想要的政绩。但是，作为政府官员来说，首先要懂法、守法，在此基础之上再谈政绩，而“以租代征”显然是地方政府滥用行政权力的违法行为，这种行为严重违反了建设用地的审批程序，违反了《土地管理法》及《农村土地承包法》的相关规定，也违反了国家建设用地总体规划的制度。二、面对“以租代征”，被征收人要如何维权？如果尚未签订土地租赁合同，各位被征收人要擦亮眼睛，不要被...
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在土地征收中，行政机关作为决定者、执行者，享有高度集中的权力，但同时，权力被滥用的风险也很大。为了尽量保证权力公开、公正运行，增加土地征收的透明度，保障被征收者的知情权和陈述意见权，法律上也设计了很多相应的制度，例如征地公告制度。征地公告，包括拟征地公告、征收土地方案公告、征收土地补偿安置方案公告，这些公告程序有利于保证被征收人的知情权，是征地及补偿安置工作透明化的重要保障。《土地管理法》、《土地管理法实施条例》、国土资源部《征用土地公告办法》、国土资源部《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》等法律法规、政策性文件对几种征地公告的内容、形式和程序均作了明确规定，行政机关在征地过程中应该严格遵循。实践中，如果在征地中出现行政机关没有依法履行征地公告职责，意味着征地程序严重违法，被征收人有权向人民法院提起诉讼，要求行政机关依法履行征地公告职责。（采晴整理）
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房屋拆迁都以土地为中心而进行拆迁，所以必须对拆迁后所建设的项目要了解,是作为公用事业还是经营性的商业开发,土地性质是划拨土地还是出让土地，以划拨方式取得土地使用权的必须符合国土资源部颁布的第9号令《划拨用地目录》，不符合此目录取得划拨土地，将追究国土资源局领导责任。国土资源部第11号令(2002年7月1日起施行)《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》中的第四条明确规定:商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。未经招标、拍卖或者挂牌方式出让取得的土地,此项目不合法,可以追究国土资源局领导责任。房屋拆迁管理部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。另外还应该了解拆迁实施单位的资质情况，是否属于超资质拆迁，(如3级资质为3万平方米以下)是否持证上岗，拆迁资金是否到位。此亦为拆迁双方互相试探、互相摸底阶段。动迁补偿弹性也很大，被拆迁户要忍耐，示弱，采用“拖”字诀，逼迫对方主动抬高补偿水准。也千万不能怕他们的恐吓，记住团结就是力量!有事情就私下集体讨论，单独去谈，谈完后再进行集体讨论，团结加互通信息很重要。有想法以挂号信的形式最好，寄给拆迁办,建设局,对方当事人。信要留底,和寄出去的信一起敲上骑缝章,信封和信件也要骑缝章。此阶段对策是大胆要价，满足就签。（采晴整理）
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第一：弄清楚和您签协议的是谁。根据法律规定，补偿安置协议应该由征收方与被征收人在协商一致的基础上签订，协议签订之后对双方均有约束力，双方要依法履行协议中确定的义务。之所以强调协议主体的身份，是因为如果协议对方不是征收方，那么签订的协议就是不合法的，被征收人极有可能会面临补偿安置事项无法履行的风险。实践中，像村委会、街道办等单位，一般是无权和被征收人签补偿协议的，即使签了协议，也是无效的。因此，在签订协议之前，被征收人一定要核实对方身份，补偿协议中应该要有征收方的单位名称、经办人姓名等信息，补偿协议务必加盖征收部门的公章。第二：检查协议内容是否完整。补偿协议的主体部分是有关补偿安置的具体事项，这也是被征收人最关心的部分。因此，对这部分内容，被征收人一定要仔细审查。如果协议是由征收方事先拟定好的，被征收人就要更加注意了。一般而言，补偿协议中的补偿安置事项应该包括以下几点：（1）确定补偿方式，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。这是法律赋予被征收人的权利，意味着被征收人是有选择权的，征收方不能强迫被征收人选择某一种补偿方式。各位被征收人可以根据自己的需求，并结合当地的实际情况综合考虑，作出最适合自己的选择。关于两种补偿方式的利与弊，也曾具体分析过，感兴趣的读者可以检索历史消息自行阅读，在此不再赘述。（2）被征收人选择货币补偿的，补偿协议应该明确货币补偿金额、货币支付期限。（...
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