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接收评估报告并不意味着同意评估结果。对评估结果有异议的,可以在法定时间申请复核评估结果;对复核结果有异议的,法定时间内可以申请评估专家委员会鉴定。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《国有土地上房屋征收评估办法》的相关规定,被征收房屋及用于产权调换房屋的价值都由具有相应资质的房地产价格评估机构评估确定,并形成书面的评估报告。形成书面评估报告后,房地产价格评估机构将整体评估报告和分户评估报告向房屋征收部门提供,房屋征收部门再向被征收人转交分户评估报告。又根据该法第二十条和第二十二条之规定,被征收人对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。被征收人对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
根据《土地管理法》第四十七条的相关规定,征收土地按照土地的用途进行补偿。征收耕地的补偿有土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。安置补助费则有两个限制:一、每一个需要安置的农业人口的安置补助费为该耕地被征收前三年平均年产值的四到六倍;二、每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。但是,若支付的土地补偿费和安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。这种情况下,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。被征收土地的地上附着物和青苗的补偿标准,则由征收人按照各省、自治区、直辖市的规定支付给地上附着物和青苗的所有权人。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
一、农村宅基地是什么?农村宅基地,是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。农村宅基地是本集体经济组织内部符合规定的成员,依法用来建设居住房屋的土地。二、农村宅基地能否转让及需要满足什么条件?根据法律规定,农村宅基地可以在集体经济组织内部成员之间进行转让,而不得向非集体经济组织内部成员转让。集体经济组织成员是指生产,或生活在该组织,与该集体经济组织发生权利、义务的人,通常是指具有该地农村户籍的村民。既然农村宅基地可以在集体经济组织内部成员之间进行转让,是否意味着成员可以随意转让,答案是否定的。集体经济组织内部成员转让宅基地需要满足以下条件:1、转让人户口迁出本村或属于“一户多宅”的情况;如系“一户一宅”的,须明确表示不再申请宅基地,且有证据证明有住房保障;2、受让人为本村村民;3、需经过本村村民委员会同意及乡政府批准;4、受让人无宅基地且符合宅基地申请条件;5、宅基地使用权不得单独转让,地随房一并转让。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
以下三种情形,宅基地不可转让:1、地和房分别出卖时,宅基地不可转让。房屋建造于土地上,是土地的附着物,具有不可分离性。故出卖房屋时,根据“地随房走”原则,房屋所在地块的宅基地也同时转让。若出卖人将房屋和宅基地分别出卖给不同的买受人,或者仅仅出卖房屋,买受人可主张合同无效。2、非产权主体未获授权,擅自转让宅基地。出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人及其委托人,否则其买卖合同存在效力上的瑕疵。出卖共有房屋时,须提交共有人同意的房屋,否则也构成无权处分,买卖行为的效力亦存在法律上的瑕疵。3、宅基地转让违法。这种情况主要包括司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;权属有争议的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
在强拆过程中,证据是还原,强拆事实的唯一依据,无证据则无维权。因此如何取证、留存证据也就至关重要。一、房屋被拆之前:1、对房屋进行拍照:首先,照片的拍摄能够反映房屋的情况,要站在门口等地,要有能反映房屋整体情况的照片。其次,照片的拍摄要显示时间,可以通过对拍摄设备设置时间来证明。最后,照片要清晰,要保存原图,不能美化照片,同时保存好照片的存储介质。2、对房屋进行摄像:首先,拍摄的角度要能准确地反映房屋所在的位置、内部结构,能反映房屋的四至范围就更好。在拍摄时可以找一个标志性建筑,证明自己房屋的大致方位,然后由远到近进行拍摄。拍摄房屋内部时可以进行介绍。其次,录像不得剪切,必须提交完整的拍摄资料。最后,录像作为证据提交时,要核对原件,所以原始载体(如拍摄手机、相机内存卡等)一定要保存好。二、强拆时:强拆的录像要能证明强拆主体,因此要着重拍摄指挥强拆的人。一些被拆迁人在拍摄时,往往只拍挖掘机,殊不知这样是不可取。在非法强拆之前,就告知朋友、亲戚、邻居如遇到强拆,帮忙录像。录像的地点要隐蔽,距离要适中,既要拍摄到被拆迁的房屋和指挥强拆的人也要避免正面冲突。最后,被强拆人在获得上述证据后,要及时寻求专业律师的帮助。拆迁维权是系统又专业的事情,每一份证据的使用,如何对全局进行把控,都需要专业人士的帮助。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
一、征收目的:《宪法》规定:“国家为了公共利益的需要,可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国土地管理法》规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿”。《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“为了公共利益的需要,征收国有土地上单位、个人的房屋,应当对被征收房屋所有权人(以下称被征收人)给予公平补偿。”因此,征迁的前提得是为了公共利益的需要。二、征收主体:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门(以下称房屋征收部门)组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。”因此,市县级政府是征收的责任主体,房屋征收部门是组织征收的单位,其可以委托房屋征收实施单位具体实施征收工作。三、征收适用何种程序:根据土地的性质不同,征收适用的程序也不同。其中,国有土地适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定;集体土地主要适用《土地管理法》等规定(具体集体土地的征地程序可查看微信公众号“土地和房子那些事”往期文章《征地程序》)。四、补偿的依据和标准:《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定:“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人...
更新时间: 2018 - 12 - 12
总的来说,承包地能不能建养殖厂需要分情况:在基本农田上是禁止建设养殖场的;基本农田之外的农用地可以建养殖厂,其中涉及农用地转用的永久性建筑物或构建物,还要依法办理农用地转用审批手续。《土地管理法》第十四条第一款:“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。”《土地管理法》第三十六条第三款:“禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。”《基本农田保护条例》第十七条:“禁止任何单位和个人在基本农田保护区内建窑、建房、建坟、挖砂、采石、采矿、取土、堆放固体废弃物或者进行其他破坏基本农田的活动。禁止任何单位和个人占用基本农田发展林果业和挖塘鱼”。《畜牧法》第三十七条:“国家支持农村集体经济组织、农民和畜牧业合作经济组织建立畜禽养殖场、养殖小区,发展规模化、标准化养殖。乡(镇)土地利用总体规划应当根据本地实际情况安排畜禽养殖用地。农村集体经济组织、农民、畜牧业合作经济组织按照乡(镇)土地利用总体规划建立的畜禽养殖场、养殖小区用地按农业用地管理。畜禽养殖场、养殖小区用地使用权期限届满,需要恢复为原用途的,由畜禽养殖场、养殖小区土地使用权人负责恢复。在畜禽养殖场、养殖小区用地范围...
更新时间: 2018 - 12 - 12
棚户区改造的补偿依据及方式:棚户区改造补偿依据依土地性质不同可分为国有土地上的棚户区改造和集体土地上的棚户区改造。前者适用的依据主要是《国有土地上房屋征收与补偿条例》;后者则是《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等。根据《国务院加快棚户区改造工作的意见》三、加大政策支持力度(四)完善安置补偿政策“棚户区改造实行实物安置和货币补偿相结合,由棚户区居民自愿选择。各地区要按国家有关规定制定具体安置补偿办法,禁止强拆强迁,依法维护群众合法权益。对经济困难、无力购买安置住房的棚户区居民,可以通过提供租赁型保障房等方式满足其基本居住需求,或在符合有关政策规定的条件下,纳入当地住房保障体系统筹解决”之规定,棚户区改造补偿方式实行实物安置房和货币补偿相结合的方式,由棚户区居民自愿选择。具体来说,主要有以下三种方式:一、货币补偿;二、产权置换;三、货币补偿和产权置换相结合。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
《国有土地上房屋征收评估办法》第二十条第一款:被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。该法第二十二条:被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。被征收人对补偿仍有异议的,按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条:房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议,或者被征收房屋所有权人不明确的,由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定,按照征收补偿方案作出补偿决定,并在房屋征收范围内予以公告。补偿决定应当公平,包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼。综上,对评估结果有异议的,在法定期限内复核评估,对复核评估不满意的,在法定期限内申请评估专家委员会鉴定。后,仍有异议的可以对补偿决定进行复议或者诉讼。(采晴整理)
更新时间: 2018 - 12 - 12
实践中,腾退实施者“腾退”的依据往往是《村民委员会组织法》第24条,以村民自治为由,由村委会发起村民代表大会或者村民会议通过腾退宅基地上的房屋的决定和相关的补偿协议。但这样就合法吗?答案显然是否定的。根据《村民委员会组织法》第27条的规定:“村民会议或者村民代表会议的决定不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触,不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容。”《村民委员会组织法》第二十四条:“涉及村民利益的下列事项,经村民会议讨论决定方可办理:(一)本村享受误工补贴的人员及补贴标准;(二)从村集体经济所得收益的使用;(三)本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案;(四)土地承包经营方案;(五)村集体经济项目的立项、承包方案;(六)宅基地的使用方案;(七)征地补偿费的使用、分配方案;(八)以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产;(九)村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的,依照其规定。”《土地管理法》第四十五条:"征收下列土地的,由国务院批准:“(一)基本农田;(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。征收农用地的,应当依照...
更新时间: 2018 - 12 - 12
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