不少面临房产拆迁的人，都知道《国有土地上房屋征收与补偿条例》是房屋征收与补偿的法律依据，也保障着被拆迁人的合法权益。但是拆迁过程中大家可能会遇到一些现实问题，就是在《条例》里无法找到具体规定。但条例中没有具体规定的细节，在各地的实施细则中，可找到答案。以《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称《细则》）为例来谈一谈，拆迁细则对补偿条例的补充。第一点，被征收人可以在建设用地规划许可证上看到自己的房屋是否属于拆迁范围。很多人是通过征收决定，以及征收补偿方案得知拆迁范围的，但是根据《细则》第10条，申请政府信息公开之后，可获知建设用地规划许可证等信息，通过许可证记载的范围，被征收人可获知房屋是否属于拆迁范围。第二点，在房屋征收范围确定后的几种行为，不增加违反规定的补偿费用。根据《细则》第11条规定，在拆迁范围确定后，建立新的公有房屋租赁关系、分列公有房屋租赁户名的；房屋转让、析产、分割、赠与的；新增、变更工商营业登记的；迁入户口或者分户的，或者有其他不当增加补偿费用的行为的，将不增加违反规定的补偿费用。被征收人、公有房屋承租人应当提交不因此增加违反规定的补偿费用的书面承诺。第三点，旧城区改建需有90%以上同意方可开展。根据《细则》第12条规定，因旧城区改建房屋征收范围确定后，房屋征收部门应当组织征询被征收人、公有房屋承租人的改建意愿；有90%以上的被征收人、公有房屋承租人同意...
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一、拆迁评估中的常见问题及解读：常见问题：第一，对房屋的面积、用途、附属设施评估不全，未评估房产证上没有记载的建筑面积。第二，评估标准比购房时的交易价格低很多；第三，被拆迁人拿不到正规评估报告，等等。律师详细解读：《国有土地上房屋征收与补偿条例》的宗旨是，保障被征收人的生活水平不降低，该条例第十九条也规定了，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。因此获得合理的拆迁补偿，是被拆迁人的合法权益。依照法律，拆迁补偿标准不得低于征收决定公告之日被征收位置周边类似房地产的市场价格。想要了解周边房产的市价，可查询网上挂牌的房屋买卖标价。二、选择评估机构的程序：在评估过程中，一个正规的评估机构，也至关重要。评估机构需要有相应资质，由被征收人协商选择，协商不成则以投票或抽签摇号的方式确定。程序为：第一步，房屋征收部门发布选举评估机构的公告，评估机构报名。第二步，房屋征收部门根据征收项目的规模，审查评估机构的资质等级、有无不良记录。第三步，被拆迁人从审过的评估机构中，选出最终的评估公司。（采晴整理）
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房产评估的方法：第一种是比较法，第二种是收益法，第三种是成本法。一、比较法的意思是，评估公司将估价对象与估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。这是房地产估价最重要、最常用的方法之一，也是技术上最成熟、最贴切实际的估价方法。如果采取这种方法，在评估报告中应有交易实例描述。二、收益法指的是预计估价对象未来的正常净收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的价值的方法。其估值方法是从未来的角度评估房产价格，主要适用于有收益性或者潜在收益性的房地产，比如：农业养殖地、写字楼、餐厅、公寓、门市、厂房等，因此没有普遍性。三、成本法也被称为重置法，依据的是重新建造被估房屋所耗费的各项支出，目前看来并不合理，应当不再沿用。评估完成之后，应当给每个被拆迁人一份分户评估报告，对结果有异议的可以在收到报告之日起10日内，向评估公司提出书面复核评估申请。评估公司对原评估报告是否调整作出决定。如果对复核结果有异议，还可以在收到复核结果之日起10日内向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。（采晴整理）
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不管是单位还是个人，只要使用了国有土地必须定额缴纳相关税务，不然会产生相应的滞留金，也会影响单位和个人信用。一、什么是土地使用税？土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用的土地面积定额征收的税。以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税以土地面积为课税对象，向土地使用人课征，属于以有偿占用为特点的行为税类型。土地使用税只在县以上城市开征，非开征地区城镇使用土地则不征税。对于公园、名胜、寺庙及文教、卫生、社会福利等单位使用的土地，城镇、街道、公共设施用地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输用地及水利工程，农、林、牧、渔、果生产基地用地，以及个人非营业建房用地等，均免征土地使用税。为了鼓励利用荒地、滩涂等土地，对经过批准整治的土地和改造的荒废土地，给予10年期限的免税。二、违反土地使用税怎么处罚？《征管法》第四十四条欠缴税款的纳税人或者他的法定代表人需要出境的，应当在出境前向税务机关结清应纳税款、滞纳金或者提供担保。未结清税款、滞纳金，又不提供担保的，税务机关可以通知出境管理机关阻止其出境。第六十五条纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款;构成犯罪的，依法追究刑事责任。第六十七条以暴力、威胁方法拒不缴纳税款的，是抗税，除由税...
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如何认定农村非农业户口居民是否具有集体经济组织成员资格也是个难题。随着城镇化的发展，农村被征收土地量逐年上升，土地补偿款也越来越丰厚，诉争也越来越多。诉争产生原因有：（1）有的村民因为考上大学，将户口迁移到学校，当户口在回到原农村户籍时，一般为农村非农业性质户口，当本村土地征收分配补偿款时，想获得分配权利。（2）获得土地承包经营权情形下，户口迁到城镇，变为城镇户口或者成为非农业户口，在承包期限内其承包经营的土地被征用，因是否可以分配补偿款。（3）获得土地承包经营权情形下，户口迁到城镇，变为城镇户口或者成为非农业户口，集体经济组织对其原来承包的土地调整给其它村民，后其原承包的土地被征用，要求享受补偿款的分配。（4）因各种原因挂在农村的“寄挂户”、“空挂户”、“自理口粮户”，购房迁入或者外来务工人员落户，这种情况在江浙发达地区乡镇企业所在农村是存在的。这种入户到农村人员要求分配土地补偿款的。（5）虽是本村的村民，且长期居住在本村，也具有本村的户口，但因为具有乡镇公务员、事业编，或者农村教师、国企工人身份等非农户口，当该村集体土地被征用时，要求土地补偿款的。（6）农村中的外嫁女、男青年因婚姻关系同城市另一方结婚，长期居住在城镇，没有正式工作，户口未迁出，此种情形下，原居住地分配征地拆迁补助，要求参与分配的。上述问题的解决，都是以是否在补偿方案确定时能获得集体经济组织成员资格为前提的，源于...
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关于集体经济组织成员资格认定标准，法律没有规定，各地做法不一，甚至村民投票、村委会等方式都可以确定是不是具有集体经济组织成员资格。各地出台认定是否是农村集体经济组织成员方式有：（1）由集体经济组织或者全体成员经过特定程序决定。（2）户籍在该集体经济组织的年满16周岁以上的公民，满足这个条件，即可取得成员资格。（3）户籍迁入农村集体，且在该集体长期生产、生活，没有稳定非农职业或者稳定收入来源的，确定为该农村集体经济组织成员。笔者认为上述认定标准都有一定的缺陷，尤其是户口在农村集体经济组织的非农户口，按照上述标准，将会使得一批符合成员资格的人失去资格，也会使得不具备成员资格人获得成员资格。在土地价值越来越大、征地频发的背景下，确定认定标准，对维护集体组织成员的利益，发挥征地补偿款的社会保障作用具有重要意义。（来源：中国法院网）（采晴整理）
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在当前法律规定不完善的情形下，在审理认定户口在农村的非农业户口居民是否具有集体经济组织成员资格，应当坚持以下标准：（1）坚持户籍为前提的基础下，根据是否形成固定生产、生活等成员权为基本条件，结合现有法律规定，在维护农村土地社会保障性质基础上，综合认定是否具有集体经济组织成员资格。（2）对于将户口迁移到大专院校的在在读期间和未取得具有稳定社会保障的职业期间，往往没有从其家庭分离出去，在整个家庭联产承包语境下，往往需要农村土地作为其基本生活保障，不宜认定其丧失集体经济组织成员资格。如果他们脱离对集体经济组织土地的基本生活保障需求，应当认定其丧失集体经济组织成员资格。（3）针对具有土地承包经营权且取得非设区市城市非农户口的，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，承包土地的农民到小城镇落户后，其土地承包经营权可以保留或者依法流转；该土地如果被征用，承包土地的农民有权获得征地补偿款。因此，应该支持这类人的集体土地征用补偿款，审判实践中也有支持的案例。（4）针对具有土地承包权，因户口迁出本集体经济组织，成为非农户口，因村民会议或者集体经济组织调整发包地的，处于保护土地流转权益，没有经过合法法律程序取消其土地承包权，仍应当确认其具有集体经济组织成员资格。（5）因各种原因挂在农村的“寄挂户”、“空挂户”、“自理口粮户”，购房迁入或者外来务工人员落户，应当否定其具有迁入地集体经济组织成员资格...
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《土地管理法》第四十七条：征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征收城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。（采晴整理）
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一、关于确定征收土地补偿的原则。在修改《土地管理法》过程中，都普遍反映在征地补偿的规定上存在两个明显的缺陷；一是征地补偿的标准过低，二是实际工作中难以操作。因此，曾经建议征地补偿的标准由国务院规定，或由各省、自治区、直辖市根据各地的实际情况规定。经过反复研究认为：一是征地是一种国家行为，也是农民对国家应尽的一种义务，不是农民向国家卖地；国家征收土地再出让时，决定不同地价的级差地租是国家投资形成的，原则上这项收益应当属于国家。二是征地补偿以使被征收土地单位的农民生活水平不降低为原则。根据以上两条，对征地补偿标准进行了调整，而对补偿的原则和方法未作修改。二、征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收土地的补偿标准和补偿办法不因征收土地之后的用途的改变而改变。而是按照土地的原用途确定补偿标准和补偿数额。原来是耕地的按耕地的标准补偿，原来是林地的按林地补偿，原来是未利用的荒山、荒地没有收益的，原则上不予补偿。对地上物补偿和拆迁也是一样，征收土地之前的地上物予以补偿，征收之后新增的地上物原则上不予补偿。对人员安置也是如此，对征收土地之前土地的使用者或承包经营者的人员予以安置，而对征收之后新增的人口或劳动力将不予以考虑。这是征收土地补偿的基本原则。（采晴整理）
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三、征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物补偿费和青苗补偿费。1．土地补偿费是因国家征收土地对土地所有者和土地使用者对土地的投人和收益造成损失的补偿。补偿的对象包括土地所有权人和使用权人。征收耕地的土地补偿费标准为被征收耕地前三年平均年产值的四至六倍。2．安置补助费是为了安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。征收耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。就目前来讲，主要安置的应当是耕地的土地使用者或承包经营者，因征地使之终止了土地承包经营合同或土地使用权，应当由国家予以安置或发给安置补助费。其安置补助费的标准为该耕地前三年平均年产值的四至六倍，即按人均耕地产值的四至六倍。安置补助费主要用于征收土地后农业人口的安置，因此，谁负责农业人口的安置，安置补助费就应该归谁。如果是农民自谋职业或自行安置的，安置补助费就应当归农民个人所有。每公顷征收耕地的安置补助费最高标准为前三年平均年产值的十五倍。3．地上物的补偿费，包括地土地下的各种建筑物、构筑物如房屋、水井、道路、地土地下管线、水渠的拆迁和恢复费用，被征收土地上林木的补偿或砍伐费等，其具体标准由各省、自治区、直辖市规定。各省、自治区、直辖市在制定土地管理法实施办法时将予以明确规定。4．青苗补偿费，...
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