征收补偿方案关乎被征收人能拿到多少补偿款，因此了解征收补偿方案十分重要。本文将为大家简要介绍它是如何产生的。一、房屋征收部门拟定征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的用途、建筑面积、租赁情况、区位等内容予以调查拟定出征收补偿方案，该方案应当合理、合法、可行。二、征收补偿方案报市、县级人民政府：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”三、市、县级人民政府组织论证征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”此环节的论证，是政府部门内部的论证，即市、县级人民政府会组织发展改革、城市规划、国土资源、环节资源保护、文物保护等有关部门对征收补偿方案是否符合相关法规、条例进行论证。主要内容包括征收补偿方案是否公平公正，是否符合土地利用总体规划，房屋征收范围是否科学合理等。四、公布征收补偿方案并征求公众意见：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”征求公众意见的方式多样，如调查问卷、座谈会、论坛会等...
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2018
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什么是小产权房？小产权房能买卖吗？这是一个长期困扰购房着的问题。一些人因为小产权房价格便宜而将购房目光投向了这一区域，要知道，国家相关部门一再发文告知，不得将农村集体土地上建设的房屋私自转卖给不属于此地的居民。随着各种楼市调控政策的实施，让原本疯狂的楼市回归到理性，但依然有很多购房者对商品房的房价望而却步，将目光投向了城镇近郊的“小产权房”，低成本实现住房梦对购房者充满了诱惑。然而，小产权房的弊端，你真的知道吗？一、“小产权”：是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。二、小产权房的类型：1、集体建设土地上建造的房屋：此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。2、宅基地上建成的房子：此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员不能够购买。3、农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。三、小产权房的弊端：一些购房者将目光投向了城...
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一、征收土地的具体实施主体，是谁？在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，规定了，征收土地的具体实施主体，分为两级主体、两级部门：（一）设区的市政府及其国土局。（二）县（县级市）政府及其国土局。二、征收土地，实施主体的合法性：（一）乡（镇）政府征收土地，是否合法？否。法律规定，征收土地的具体实施主体，只能是国土局。而乡（镇）政府，并不具有实施征收土地的权限。因此，若其对土地进行征收，则属于违法行为。乡（镇）政府，不是实施征地的主体，其若发布安置方案、公告、签订补偿协议，均无法律依据。在《土地管理法实施条例》第二十五条中，规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”在征收实务中，常见的“以租代征”，即是属于，乡（镇）政府超越职权的违法行为、或非法实施征地的行为。（二）区政府及其国土分局，是否为实施征地的主体？否。1、土地征收，伴随着土地供应即出让或划拨。2、国有土地所有权的行使，法律授权给市、县级政府。3、区政府，其虽属于县级政府，但其不是属于独立的财政体系的政府，无法支付土地补偿和收取土地出让金。（三）一些存在着的“开发区管委会”，是否属于实施征地的主体？开发区管委会，是否可以成为实施征地的...
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一、在征地中，土地补偿费，其标准是：土地被征收前三年的，年均产值的6-10倍。土地补偿费数额相当大，其是属于土地征收款中的重头部分。而被拆迁人又能拿到多少呢？土地补偿款，通常补偿的是农村集体所有地，这个补偿款属于集体所有。因此，补偿款，会到农村集体组织中。但是，为了最大程度的保证、被拆迁人的利益不被损害，明确规定了个人所得不能低于70%。即村集体留下的土地补偿款，其所占的比例须不超30%。二、对宅基地的补偿，是分段补偿的：（一）宅基地的所有权，是村的集体产权。（二）宅基地上所建的房屋，为村民自己的，对此的补偿，分为：1、置换补偿：将房屋面积折算，补偿一套新房产。2、货币补偿：根据当地的经济水平，直接以货币补偿。补偿价格，会根据房屋的不同结构类型，有所变化。同时，当地的经济水平、房子的地理位置等因素，都可能影响到补偿价格。3、前面两种补偿方式的结合，比例视情况而定。（三）宅基地的房屋补偿，不仅包含村民自己的房屋，也包含房屋的附属物、房屋周围的相关设施、树木菜园等。1、房屋附属物的经济补偿：如房子的吊顶、地板、门窗、墙纸等，都是要拆卸，换了新家之后要重装。要支付人工费。2、房屋院内的水井、围墙、花草树木、菜园禽舍等：随着着房屋被拆时，也会产生一定的补偿。3、其他补偿：包括搬家费、临时住所补助费、院内土地补偿等费用。三、签订《补偿协议》之前，要明确哪些条款？（一）补偿为货币补偿的，要明确...
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为了建设新农村，发展农村经济，推出了村村通和户户通，但是在公路建设的过程中，总会碰到要占地赔偿的问题。那农村公路征地补偿标准是多少？政策是怎样的？一亩能补多少钱？一、农村公路征地补偿标准是多少？（一）基本农田：1、水田：每亩补偿9.9万元2、旱田：每亩补偿5.8万元3、菜田：每亩补偿15.6万元（二）农村未利用土地：荒山、空闲地、荒滩、荒地、荒沟等未利用地，每亩补偿2.1万元，由村集体领取，再由村集体进行统一分配给各个集体成员。（三）农村的公共建设用地：村民住宅（指宅基地）、工矿用地、道路等，每亩补偿13.6万元。（四）林地：每亩补偿13.8万元（五）农房补偿：1、平房、草房的补偿标准：每平方米1900元2、楼房补偿标准：每平方米3400元3、砖房补偿标准：每平方米2400元4、预制砖结构房补偿标准：每平方米2800元（六）地面上的其他建筑、物件：1、水泥地坪的补偿标准：每平方米165元；2、厕所的补偿标准：每平方米200~300元；3、仓房的补偿标准：每平方920元；4、沼气池的补偿标准：每平方米4600元；5、塑料大棚的补偿标准：每平方米165——285元；6、猪鸡舍的补偿标准：每平方米150—260元；7、菜窖的补偿标准：每平方米180—330元；8、格栅补偿标准：每米450元；9、砖石墙补偿标准：每米190元；10、水井补偿标准：一口1000元；11、大门楼补偿标准：一个2...
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我国的土地性质，分为集体土地和国有土地两种。其也分别对应着，两种拆迁补偿标准。一、集体土地上的拆迁补偿：（一）法律依据：在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条中，规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，那么土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。（二）补偿方式：1、补偿货币：在实际拆迁中，一些城市周边的集体土地，常是不属于农村土地性质。但，若是以农村土地性质的标准赔偿，则大部分被拆迁人，都将不愿拆迁。所以，集体土地性质的补偿标准，也是参照国有土地性质的征收赔偿标准，即依据周边房地产市场的价格来定。包括：被征收房屋价值补偿、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、外迁补助费、其他补助费等。2、产权置换：产权置换：以赔偿房屋的形式，对被拆迁人进行补偿。如：安置房，回迁房等。有专业人士认为，当前棚改的整体方向，仍然还是货币安置居多。但是，在今年国开行收回棚改审批后，估计产权置换的比例将会增加。但是，不管怎么说，拆迁，应是实实在在的、改善被拆迁人生活水平，即使集体土地，也都是按照国有土地的统一标准。一般是“拆一赔一”，即：拆一平米，就最少补偿一平米。对于棚户区改造，一般，首先考虑的，应是原地回迁。所以，被拆迁...
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为了更好的生活品质和资源，很多农民朋友进城落户。一旦农村户口迁出，会直接影响你的宅基地和房屋。宅基地归谁？宅基地的所有权是属于村集体的，不属于任何一个人，农民只享有宅基地的使用权，也就是说只有农村户口才有宅基地的使用权。而房子的所有权是农民个人的。我国实行的是“地随房走”的原则。也就是说只要房子还是你的，你就拥有宅基地的使用权。在农村有这样一种情况，父母依然是农村户口，子女却是城镇户口。对于这样的一种情况，父母依旧还能享有宅基地使用权，子女享有农村房子的继承权，也就是说，当他们的父母去世以后，房子产生的一切收益可以给他们继承，但是没有继承宅基地的权利。而且继承过来的房子，不能翻修也不能重建，等到房子倒塌以后，宅基地被村集体收回。这也就是说，只要把户口转出去了，就没有宅基地的使用权，只拥有房子的使用权。对于那些全家集体将户口迁出的，他们将不再享有宅基地使用权，同时他们的宅基地还会被集体收回。户口迁出农村后，农房应该如何处理？这得分情况而定：户口迁出，房子完好无损：对于这种情况，房子是你的固定资产，虽然房子不能重建，但是依然可以使用宅基地。如果想要处理的话，可以有偿退出宅基地，也可以将宅基地流转给他人。当然你也可以等房子倒塌以后，宅基地被村集体收回，不过这种方式是最不可取的、最吃亏的。户口迁出，房屋已经破败倒塌：如果是这种情况的话，这个房子就完全没有任何的经济价值。对于这种情况，因为自...
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小产权房，并不是法律概念，是人们在社会实践中，形成的一种约定俗成的称谓。一、小产权房，也叫“乡产权房”，是指：一些村集体组织（或开发商），建筑在集体土地上的房屋；或是由农民自行组织建造的，并由乡镇政府或村委会、而不是国家，颁发产权证的房产。小产权房，常是一些城中村村集体组织或开发商，打着城中村改造、新农村建设等名义，建造并出售的，集体土地上的房屋。但集体土地，只能用于农业生产、或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让（租）、转让用于非农业建设。其没有产权，没有国有土地使用证和预售许可证。因此，小产权房产，实质是没有真正的产权。二、拆除能否获得赔偿？小产权房，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。其没有国家颁发的，土地使用证和预售许可证。购房合同，国土房管局不予备案。其产权证，不是真正合法有效的产权证。这也说明，小产权房不受法律保护，拆除很难获得赔偿。三、拆除后，能否获得赔偿？但是不是，一定得不到赔偿呢？不一定。能否获得赔偿，以及如何赔偿，要视情况而定。对此，专业人士给出的建议是：应分为两种情况：（一）小产权房的性质，是属于履行了审批手续的房屋，但是，集体经济组织，在安置本集体村民过程中，擅自扩大了销售对象。由于根据现行法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体的土地上建设的房屋，因此买卖合同归于无效。在此情况下，应首先认定所涉房屋...
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2018年之前，村委会无法成为行政诉讼的被告，这也就意味这在征地拆迁中，即便村委会有违法行为，我们也不能对其行为提起行政诉讼。以征地补偿费用的使用、分配为例，根据相关法律规定，村委会应当公开征地补偿费用的使用、分配，若其不公开的，村民可以申请村务公开。若村民申请公开后，村委会不公开的，村民只能向乡镇政府或者县级人民政府及其有关主管部门反映，而不能直接起诉村委会。2018年2月8日施行的《最高人民法院关于适用的解释》第二十四条第一款明确规定：“ 当事人对村民委员会或者居民委员会依据法律、法规、规章的授权履行行政管理职责的行为不服提起诉讼的，以村民委员会或者居民委员会为被告。”上述规定，将村委会纳入了行政诉讼的被告范畴，可以说是一个壮举。但我们同时也看到并非任何行为，村委会都可以成为行政诉讼的被告。一般来说：以下几种情况，村委会可以成为行政诉讼的被告：一、村委会依法行使的带有强制性的行为。如村委会对村民责任田的分配不平等引起纠纷时，村委会作为行政诉讼案件的被告。二、法律、法规、规章或者明确授权村委会行使的行政管理职责行为。如对村委会未依法管理本村土地和其他财产的行为，将村委会作为被告。三、村委会非法行使行政管理职责导致村民权利义务发生变化产生纠纷的，村民可以起诉村委会。四、村委会超越行政机关委托权限实施的行政管理职责行为，如如乡（镇）人民政府委托村委会按规定数额代收该村村民的乡统筹费，...
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一、拆迁补偿协议（或裁决），内容应包含哪些？（一）拆迁主体。（二）被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。（三）补偿安置方式。（四）货币补偿金额。（五）搬迁期限。（六）法律责任。（七）救济途径等内容。二、法定的房屋征收补偿程序：（一）预公告和公告。（二）相关行政机关协助配合。（三）征求公众和专家意见。（四）征收部门，组织对被征收房屋及相关国有土地使用权等财产损失，进行评估。（五）向被征收人送达评估报告，并发出补偿价金的要约邀请，被征收人提出反要约。（六）被征收人对政府的征收提出质疑，可以申请行政复议，也可以提出行政诉讼，畅通监督救济渠道，监督纠正政府错误的征收决定。（七）征收部门和被征收人在补偿数额上，无法达成协议，征收部门申请政府作出补偿决定。为了不影响公益，房屋征收部门可先行给付补偿，然后政府申请人民法院强制执行。（八）达成协议后反悔的，征收部门向法院提起诉讼，将由法院按照“公平、合理、等价有偿”的原则进行判决。（九）判决生效后，法院依法强制执行生效判决。三、已纳入城市规划区的农村房，应参考国有土地上房屋补偿：在《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条规定：征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持。四、房屋拆迁，如何判断...
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