一、超出标准面积的“一户多宅”，将收费：（一）农村宅基地的原则是：一户一宅，即一户只能拥有一个宅基地。（二）对于违背“一户一宅”原则的农户，对于多出面积的宅基地，其可以选择：1、有偿退出：有偿退出宅地基的农户，其可获得一笔不少的赔偿。2、对多余的宅基地，进行付费使用：（三）但对于，总面积未超出农村宅基地面积标准规定的、“一户多宅”的情况，其使用面积不需交费。（四）各地的宅基地使用的面积，标准不一样。对农村宅基地的面积规定，通常是：1、在城市郊区的宅基地，其使用面积是120平。2、在农村地区的宅基地，其使用面积是200平。但往往，允许超出面积在20平以内的宅基地，即使用面积不超过220平。（三）宅基地，超出标准面积的、收费情况，各地通常是制定了标准：超出宅基地的使用面积，一般的收费标准是：1、超出20平不收费，也就是说宅基地面积在220平范围内不收费。2、超出20平之后，每平的收费标准是3元。以50平为一个阶段，每上升50平，收费标准上涨3元：220平——270平部分：每平3元；270平——320平部分：每平6元；以此类推……最高的标准是：470平——504平部分：18元每平。二、耕地上建造的宅基地，将收费：出于保护耕地的需要，是禁止改变耕地的性质。而农村中，农户在耕地上建造房子的行为，是属于改变了耕地的性质。对于改变耕地性质的行为，通常会面临的处置是：对这些建筑进行拆除；不能拆除的...
更新时间:
2018
-
09
-
25
棚户区改造的房屋，不能随意进行扩大。但实际中，有些房屋虽处于老城区，但是修建时间不长，并不破旧，交通便利，基础设施和生活环境尚可，也被划为棚户区改造项目范围，即“被棚户”。“被棚户”，是严重违法的征地拆迁行为。一、通常，适用于棚户区改造的小区：棚户区改造的对象，以老旧住宅区为主，包括：（一）使用年限在20年以上的，且符合以下三个条件之一的老旧住宅区，适用：1、住房存在质量安全隐患或消防安全隐患：住房质量安全隐患：是指房屋所处场地、环境存在存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况。住房消防安全隐患：是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况。2、使用功能不齐全：是指房屋室内空间和设施，不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。3、配套设施不完善：是指住宅区内及周边，教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施，配套不齐全或年久失修。（二）使用年限不足20年的，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经批准后适用：房屋危险程度，可分为A、B、C、D级。D...
更新时间:
2018
-
09
-
21
拆迁补偿安置协议关系被拆迁人的重大利益，因此在签订这类协议时，一定要慎重，本文就教大家签订拆迁补偿安置协议的几个技巧，以便大家更好的维护自己的权益。一、审查协议主体：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》等法律、法规的相关规定，与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议的主体是房屋征收部门或者市、县人民政府或者市、县人民政府土地行政主管部门。房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门，也可以是现有的部门，如房管部门、建设部门等。实践中，非上述部门签订的拆迁补偿安置协议极易导致被拆迁人难以维权，如村委会和被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。即便是被拆迁人反悔，最后也可能走民事纠纷的途径，难以维护被拆迁人的合法权益。因此，被拆迁人在看到非上述合法主体资格的协议出现时，一定要保持警惕。二、审查协议内容是否具体、明确：拆迁补偿安置协议的内容应当具体、明确，简要来说应当包含以下内容：（一）补偿方式，是采取货币补偿还是房屋产权置换，如果条件允许的还应当提供迁建安置；（二）采取货币补偿的，应当包含补偿金额和支付期限；（三）采取产权置换的，应当包含用于产权调换房屋的地点和面积；（四）搬迁费；（五）临时安置费或者周转用房；（六）停产停业损失；（七）搬迁期限、过渡方式和过渡期限；（八）违约责任（九）争议解决方式。若缺乏上述内容的话，被拆迁人在签这类协议时就要注意了，以免后期给自己增加不必...
更新时间:
2018
-
09
-
21
土地征收补偿费，包括三部分，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。一、土地补偿费，如何分配？土地补偿费，归农村集体经济组织所有。村委会，在收到土地补偿费后，常因发给谁、怎么发没有处理好，造成了大量的矛盾纠纷。在实务中，根据土地是否发包，常有两种分配方式：（一）按照家庭承包方式承包的土地：此情况，土地被征占后，村里一般很难及时补充，须给承包方以相应的补偿。具体比例，须经村民大会研究，但各地通常是有一个指导标准，如：1、广东省：集体所有的土地征地各项补偿费的使用和收益分配办法，必须经村民会议或者村民代表会议过半数通过，报乡级人民政府备案。2、江苏省：不少于70%的农用地土地补偿费，支付给16周岁以上被征地农民。3、福建省：不少于70%的农用地土地补偿费，支付给16周岁以上被征地农民。4、湖南省：不少于70%的农用地土地补偿费，支付给被征地农民。5、山西省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。6、辽宁省：支付给被征地农户部分不得少于80%，集体留用部分不得多于20%。7、河南省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。8、甘肃省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。9、吉林省：80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。10、天津市：80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。11、海南省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。（二）集体...
更新时间:
2018
-
09
-
20
一、村委会，不是“一级政府”：（一）乡（镇）政府，为最低的一级政府。而村委会，不是“一级政府”。村委会，是代表所有村民发声，为本村村民服务的自治组织。征地拆迁过程中，村委会不具有，不经村民会议（或村民代表会议）、就直接代表村民自行作出决定的权利。而村委会，也不能私自做决定、将其所有的集体土地，出租或转卖给他人。（二）法律依据：《村民委员会组织法》第二条中，规定“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。”二、村委会，不能“作为征收主体”：（一）征收的主体，只有一个，即是政府。（二）法律依据：《土地管理法实施条例》第二十五条中，规定“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”三、村委会，不能私自代替被拆迁村民签订《补偿协议》：（一）征地的补偿费用，包括：1、土地补偿费：归集体经济组织所有；按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级政府制定。土地被全部征收，同时，农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费，应全部用于被征地农民生产、生活安置。2、地上附着物及青苗补偿费：归地上附着物及...
更新时间:
2018
-
09
-
19
规范房屋拆迁的法律繁杂，既包括《土地管理法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，也包括地方人大及其常委会制定的地方性规范。被拆迁人要学习这些法律法规及地方性规范十分困难。要想准确找到拆迁房屋的前提要件更是难上加难。本文就结合法律规定和实践经验，给大家介绍一下拆迁房屋的四个前提要件。一、拆迁房屋需以公共利益的需要为前提：拆迁房屋需以公共利益的需要为前提。公共利益，是指能够满足一定范围内所有人需要的对象，即具有公共效用的对象，或者说，能够满足一定范围内所有人生存、享受和发展的、具有公共效用的资源和条件。法律并没有明确阐明何谓公共利益的需要，具体可参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，公共利益的需要主要指：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二、拆迁房屋需给予合法补偿：如前所述，拆迁房屋是为了公共利益的需要，具备一定的强制性，被拆迁人势必难以阻挡拆迁的进程，但法律也明确规定了，拆迁房屋应当给予被拆迁人补偿。根据...
更新时间:
2018
-
09
-
19
征收土地的补偿费用，包括：土地补偿费、安置费、地上物、产物补偿费。对“征地补偿款”的分配，集体经济组织，可依一定比例予以提留。但，其比例，不是由村委会单方面决定，而是须经村民小组或村民会议讨论决定。一、土地补偿费的分配支付：（一）若以村民小组为集体时，由小组集体分配。（二）若以村委会为集体时，由村委会分配；（三）若是村民大会（或会议）讨论决定的，需将分配方案递交给征收单位。征收单位根据方案，直接支付给村民。二、法律依据：《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010修订)第二十四条中，规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：”，而其中明确“（七）征地补偿费的使用、分配方案；”。《国土资源部关于印发的通知》(国土资发[2004]238号)中，规定“(四)土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”三、各省市的具体规定：（一）广东省：在《广东省征收农民集体所有土地各项补偿费管理办法》(2008年修正)中：“第六条 土地补偿费、依法应当支付给集体的安置补助费、集体所有的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理，主要用于发展集体生产和安排因土地被征收造成的多余劳动力的就业，也可部分...
更新时间:
2018
-
09
-
18
征收补偿方案关乎被征收人能拿到多少补偿款，因此了解征收补偿方案十分重要。本文将为大家简要介绍它是如何产生的。一、房屋征收部门拟定征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”房屋征收部门对房屋征收范围内房屋的用途、建筑面积、租赁情况、区位等内容予以调查拟定出征收补偿方案，该方案应当合理、合法、可行。二、征收补偿方案报市、县级人民政府：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。”三、市、县级人民政府组织论证征收补偿方案：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”此环节的论证，是政府部门内部的论证，即市、县级人民政府会组织发展改革、城市规划、国土资源、环节资源保护、文物保护等有关部门对征收补偿方案是否符合相关法规、条例进行论证。主要内容包括征收补偿方案是否公平公正，是否符合土地利用总体规划，房屋征收范围是否科学合理等。四、公布征收补偿方案并征求公众意见：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日”征求公众意见的方式多样，如调查问卷、座谈会、论坛会等...
更新时间:
2018
-
09
-
18
什么是小产权房？小产权房能买卖吗？这是一个长期困扰购房着的问题。一些人因为小产权房价格便宜而将购房目光投向了这一区域，要知道，国家相关部门一再发文告知，不得将农村集体土地上建设的房屋私自转卖给不属于此地的居民。随着各种楼市调控政策的实施，让原本疯狂的楼市回归到理性，但依然有很多购房者对商品房的房价望而却步，将目光投向了城镇近郊的“小产权房”，低成本实现住房梦对购房者充满了诱惑。然而，小产权房的弊端，你真的知道吗？一、“小产权”：是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，所以叫做“乡产权”，又叫“小产权”。乡镇政府发的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案，所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。二、小产权房的类型：1、集体建设土地上建造的房屋：此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时，超建形成的。2、宅基地上建成的房子：此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住，非集体经济组织成员不能够购买。3、农业园或养老院的别墅：这类房屋一旦发生纠纷，购房者无法得到赔偿，因为买卖合同是无效的。4、部分二手房：一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易，该类房屋的买卖合同会被视为无效。三、小产权房的弊端：一些购房者将目光投向了城...
更新时间:
2018
-
09
-
17
一、征收土地的具体实施主体，是谁？在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，规定了，征收土地的具体实施主体，分为两级主体、两级部门：（一）设区的市政府及其国土局。（二）县（县级市）政府及其国土局。二、征收土地，实施主体的合法性：（一）乡（镇）政府征收土地，是否合法？否。法律规定，征收土地的具体实施主体，只能是国土局。而乡（镇）政府，并不具有实施征收土地的权限。因此，若其对土地进行征收，则属于违法行为。乡（镇）政府，不是实施征地的主体，其若发布安置方案、公告、签订补偿协议，均无法律依据。在《土地管理法实施条例》第二十五条中，规定：“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”在征收实务中，常见的“以租代征”，即是属于，乡（镇）政府超越职权的违法行为、或非法实施征地的行为。（二）区政府及其国土分局，是否为实施征地的主体？否。1、土地征收，伴随着土地供应即出让或划拨。2、国有土地所有权的行使，法律授权给市、县级政府。3、区政府，其虽属于县级政府，但其不是属于独立的财政体系的政府，无法支付土地补偿和收取土地出让金。（三）一些存在着的“开发区管委会”，是否属于实施征地的主体？开发区管委会，是否可以成为实施征地的...
更新时间:
2018
-
09
-
17