一、宅基地无证，能否获得补偿？无证，不等于是违章建筑。农村居民建造住宅，只要是经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，即使没有宅基地证、建房证，也不能认定为违章建筑。二、土地确权的重要性：《土地管理法》中，强调了土地权属证书。强征、强拆，在很多农村拆迁过程中，都是发生过。其中一个重要的原因，就是被征收、拆迁的农民，因为没有确切的权属证书，造成主张自己权利时的被动。土地权属证书，是土地权属证明，其是通过土地确权而获得的。而土地确权，在征地拆迁中，将关系到被征收拆迁人，能够获得补偿款的多少。毕竟，合法建筑与违建之间的拆迁补偿，差异是很大的。土地一经确权，农民即为土地承包经营权的享有人。其他不管是谁，用地均须经过承包地本户同意。政府征地，也须以法定的程序与农民“协商”。三、对宅基地的补偿：（一）对农村自建房的补偿方式，一般有三种：1、宅基地迁建安置：有条件的，应优先采取宅基地迁建安置方式。同时，另补偿房屋重建成本价。2、纯货币补偿：纯货币补偿＝房屋重建成本价＋宅基地地价其中，宅基地地价，通常各地都是有区位补偿价。其具体标准，可在当地政府网站或国土部门网站查询了解。3、房屋置换：依照，在相同地段、按照面积、拆多少补多少。（二）在城市规划区内的，其房屋补偿标准：征收农村集体土地时，未就被征地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时，房屋所在地已纳入城市规划区的，若土地权利人请求参照执行国有土...
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2018
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目前农村里随着“农转非”成了普遍的现象，越来越多的年轻人，离开了家乡，失去了农村户口，开始了城市生活。但农村的土地是他们不愿意割舍的。那么“农转非”后，土地会被村里收回吗，如果遇到征地拆迁，能拿到补偿款吗？对于“农转非”承包地方面的问题：在土地承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，根据《农村土地承包法》第二十六条规定，承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其土地承包经营权流转，并按照原有农村土地承包关系，进行依法确权颁证;但如果不在承包期内，已经落户城市，并退出承包地的，或者说已经获得了退出承包地的相关经济赔偿的，将没有资格进行土地确权的依法登记颁证，也就是相当于没有了土地承包经营权;不过，值得一提的是，个别省份在具体政策实施过程中，对于户籍转入地市级以上城市的农民，依旧保留其在农村原有的土地承包经营权，例如河北省，河北省明确政策规定，对于户籍迁入城市的居民，其承包地如何处理需按照个人意愿，不得强制或变相收回。对于“农转非”宅基地方面的问题：1、部分成员迁入设区的市或者全家迁入非设区的城镇，除农户自愿放弃宅基地外，不得收回。2、全家迁入设区的市(不含直辖市、副省级市和其他大城市)，原则上按照农户自愿原则，对宅基地进行确权登记。3、户口迁出的农户和华侨原本在农村依法获得的宅基地和房屋，经村集体开具证明，也是可以依法办理确权的，只是在土...
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农村土地被征收，基本上是分为：基本农田被征收、宅基地被征收两种。一、基本农田被征收，其补偿包括：《土地管理法实施条例》第26条中，规定：土地补偿费归集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。（一）土地补偿费：1、该被征地前三年平均年产值✖被征地亩数✖补偿倍数(6——10倍)2、土地补偿费，主要用于被征地农户。所以，土地补偿费，下发到村集体后，可通过召开村民会议，经2/3以上村民（或村民代表）同意，决定土地补偿款的分配。（二）安置补助费：该被征地前三年平均年产值✖被征地需安置人口数(按照被征地的耕地数量➗征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算)✖补偿倍数(4——6倍)安置补助费，是对失地农民的基本保障。其必须专款专用，不能挪作他用。（三）地上附着物和青苗补偿费：其一般都是以当地的市场价进行补偿，补偿款归所有者所有。二、宅基地被征收：（一）基本原则：宅基地补偿，归村集体进行统一管理；房屋补偿，归农民自己所有。（二）对补偿款，村委会有发放权，但是无法决定给村民发多少。对其的发放，必须严格按照补偿要求，严格进行补偿款的发放。（三）对补偿款，具体的发放执行：1、补偿款由县、市级政府，统一下拨至村委会，村委会按照每户应获得的补偿数额，发放给村民。2、发放款项的具体补偿明细，这其中包含的具体补偿明细至少应有十余种。每家每户根据发到手上的拆迁补偿明细，一一对应计算...
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一、超出标准面积的“一户多宅”，将收费：（一）农村宅基地的原则是：一户一宅，即一户只能拥有一个宅基地。（二）对于违背“一户一宅”原则的农户，对于多出面积的宅基地，其可以选择：1、有偿退出：有偿退出宅地基的农户，其可获得一笔不少的赔偿。2、对多余的宅基地，进行付费使用：（三）但对于，总面积未超出农村宅基地面积标准规定的、“一户多宅”的情况，其使用面积不需交费。（四）各地的宅基地使用的面积，标准不一样。对农村宅基地的面积规定，通常是：1、在城市郊区的宅基地，其使用面积是120平。2、在农村地区的宅基地，其使用面积是200平。但往往，允许超出面积在20平以内的宅基地，即使用面积不超过220平。（三）宅基地，超出标准面积的、收费情况，各地通常是制定了标准：超出宅基地的使用面积，一般的收费标准是：1、超出20平不收费，也就是说宅基地面积在220平范围内不收费。2、超出20平之后，每平的收费标准是3元。以50平为一个阶段，每上升50平，收费标准上涨3元：220平——270平部分：每平3元；270平——320平部分：每平6元；以此类推……最高的标准是：470平——504平部分：18元每平。二、耕地上建造的宅基地，将收费：出于保护耕地的需要，是禁止改变耕地的性质。而农村中，农户在耕地上建造房子的行为，是属于改变了耕地的性质。对于改变耕地性质的行为，通常会面临的处置是：对这些建筑进行拆除；不能拆除的...
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棚户区改造的房屋，不能随意进行扩大。但实际中，有些房屋虽处于老城区，但是修建时间不长，并不破旧，交通便利，基础设施和生活环境尚可，也被划为棚户区改造项目范围，即“被棚户”。“被棚户”，是严重违法的征地拆迁行为。一、通常，适用于棚户区改造的小区：棚户区改造的对象，以老旧住宅区为主，包括：（一）使用年限在20年以上的，且符合以下三个条件之一的老旧住宅区，适用：1、住房存在质量安全隐患或消防安全隐患：住房质量安全隐患：是指房屋所处场地、环境存在存在安全风险，或房屋上部主体结构存在明显破坏、变形，如房屋倾斜，地基不牢，墙体、梁、柱存在明显破坏、开裂，钢筋大面积外露锈蚀等情况。住房消防安全隐患：是指房屋存在违反消防法律法规、不符合消防技术标准，可能导致火灾发生或火灾危害增大，并由此可能造成重大、特别重大火灾事故的不安全因素，如未设置疏散通道、安全出口、消防车道或消防登高面无法使用、室外消防用水缺乏等情况。2、使用功能不齐全：是指房屋室内空间和设施，不能满足安全和卫生要求（如无集中供水、无分户厨卫等）。3、配套设施不完善：是指住宅区内及周边，教育、医疗、排水、交通、供电、供气、通信、环卫等基础设施和公共服务设施，配套不齐全或年久失修。（二）使用年限不足20年的，且按照《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016）鉴定危房等级为D级的住宅区，经批准后适用：房屋危险程度，可分为A、B、C、D级。D...
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拆迁补偿安置协议关系被拆迁人的重大利益，因此在签订这类协议时，一定要慎重，本文就教大家签订拆迁补偿安置协议的几个技巧，以便大家更好的维护自己的权益。一、审查协议主体：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《土地管理法》等法律、法规的相关规定，与被拆迁人签订房屋拆迁补偿安置协议的主体是房屋征收部门或者市、县人民政府或者市、县人民政府土地行政主管部门。房屋征收部门可以是市、县级人民政府专门设立的房屋征收部门，也可以是现有的部门，如房管部门、建设部门等。实践中，非上述部门签订的拆迁补偿安置协议极易导致被拆迁人难以维权，如村委会和被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。即便是被拆迁人反悔，最后也可能走民事纠纷的途径，难以维护被拆迁人的合法权益。因此，被拆迁人在看到非上述合法主体资格的协议出现时，一定要保持警惕。二、审查协议内容是否具体、明确：拆迁补偿安置协议的内容应当具体、明确，简要来说应当包含以下内容：（一）补偿方式，是采取货币补偿还是房屋产权置换，如果条件允许的还应当提供迁建安置；（二）采取货币补偿的，应当包含补偿金额和支付期限；（三）采取产权置换的，应当包含用于产权调换房屋的地点和面积；（四）搬迁费；（五）临时安置费或者周转用房；（六）停产停业损失；（七）搬迁期限、过渡方式和过渡期限；（八）违约责任（九）争议解决方式。若缺乏上述内容的话，被拆迁人在签这类协议时就要注意了，以免后期给自己增加不必...
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土地征收补偿费，包括三部分，即土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费。一、土地补偿费，如何分配？土地补偿费，归农村集体经济组织所有。村委会，在收到土地补偿费后，常因发给谁、怎么发没有处理好，造成了大量的矛盾纠纷。在实务中，根据土地是否发包，常有两种分配方式：（一）按照家庭承包方式承包的土地：此情况，土地被征占后，村里一般很难及时补充，须给承包方以相应的补偿。具体比例，须经村民大会研究，但各地通常是有一个指导标准，如：1、广东省：集体所有的土地征地各项补偿费的使用和收益分配办法，必须经村民会议或者村民代表会议过半数通过，报乡级人民政府备案。2、江苏省：不少于70%的农用地土地补偿费，支付给16周岁以上被征地农民。3、福建省：不少于70%的农用地土地补偿费，支付给16周岁以上被征地农民。4、湖南省：不少于70%的农用地土地补偿费，支付给被征地农民。5、山西省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。6、辽宁省：支付给被征地农户部分不得少于80%，集体留用部分不得多于20%。7、河南省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。8、甘肃省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。9、吉林省：80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。10、天津市：80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。11、海南省：不少于80%的农用地土地补偿费，支付被征地农民。（二）集体...
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一、村委会，不是“一级政府”：（一）乡（镇）政府，为最低的一级政府。而村委会，不是“一级政府”。村委会，是代表所有村民发声，为本村村民服务的自治组织。征地拆迁过程中，村委会不具有，不经村民会议（或村民代表会议）、就直接代表村民自行作出决定的权利。而村委会，也不能私自做决定、将其所有的集体土地，出租或转卖给他人。（二）法律依据：《村民委员会组织法》第二条中，规定“村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。”二、村委会，不能“作为征收主体”：（一）征收的主体，只有一个，即是政府。（二）法律依据：《土地管理法实施条例》第二十五条中，规定“征收土地方案经依法批准后，由被征收土地所在地的市、县人民政府组织实施，并将批准征地机关、批准文号、征收土地的用途、范围、面积以及征地补偿标准、农业人员安置办法和办理征地补偿的期限等，在被征收土地所在地的乡（镇）、村予以公告。”三、村委会，不能私自代替被拆迁村民签订《补偿协议》：（一）征地的补偿费用，包括：1、土地补偿费：归集体经济组织所有；按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级政府制定。土地被全部征收，同时，农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费，应全部用于被征地农民生产、生活安置。2、地上附着物及青苗补偿费：归地上附着物及...
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规范房屋拆迁的法律繁杂，既包括《土地管理法》、《物权法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等法律法规，也包括地方人大及其常委会制定的地方性规范。被拆迁人要学习这些法律法规及地方性规范十分困难。要想准确找到拆迁房屋的前提要件更是难上加难。本文就结合法律规定和实践经验，给大家介绍一下拆迁房屋的四个前提要件。一、拆迁房屋需以公共利益的需要为前提：拆迁房屋需以公共利益的需要为前提。公共利益，是指能够满足一定范围内所有人需要的对象，即具有公共效用的对象，或者说，能够满足一定范围内所有人生存、享受和发展的、具有公共效用的资源和条件。法律并没有明确阐明何谓公共利益的需要，具体可参考《国有土地上房屋征收与补偿条例》，公共利益的需要主要指：（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。二、拆迁房屋需给予合法补偿：如前所述，拆迁房屋是为了公共利益的需要，具备一定的强制性，被拆迁人势必难以阻挡拆迁的进程，但法律也明确规定了，拆迁房屋应当给予被拆迁人补偿。根据...
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征收土地的补偿费用，包括：土地补偿费、安置费、地上物、产物补偿费。对“征地补偿款”的分配，集体经济组织，可依一定比例予以提留。但，其比例，不是由村委会单方面决定，而是须经村民小组或村民会议讨论决定。一、土地补偿费的分配支付：（一）若以村民小组为集体时，由小组集体分配。（二）若以村委会为集体时，由村委会分配；（三）若是村民大会（或会议）讨论决定的，需将分配方案递交给征收单位。征收单位根据方案，直接支付给村民。二、法律依据：《中华人民共和国村民委员会组织法》(2010修订)第二十四条中，规定“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：”，而其中明确“（七）征地补偿费的使用、分配方案；”。《国土资源部关于印发的通知》(国土资发[2004]238号)中，规定“(四)土地补偿费的分配。按照土地补偿费主要用于被征地农户的原则，土地补偿费应在农村集体经济组织内部合理分配。具体分配办法由省级人民政府制定。土地被全部征收，同时农村集体经济组织撤销建制的，土地补偿费应全部用于被征地农民生产生活安置。”三、各省市的具体规定：（一）广东省：在《广东省征收农民集体所有土地各项补偿费管理办法》(2008年修正)中：“第六条 土地补偿费、依法应当支付给集体的安置补助费、集体所有的青苗补偿费和附着物补偿费，由被征地单位管理，主要用于发展集体生产和安排因土地被征收造成的多余劳动力的就业，也可部分...
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