67岁的高X广是山西省侯马市新田乡某村村民，八十年代开始就在村里拥有了2.08亩自留地，九二年高X广在自家地上盖了三间房子、种了树，一直居住在这里。2008年1月村委会主任找到了高X广：高X广：村委会主任反复找我们家，要以村委会的名义租我们家的地，最后我们就同意了每亩地五千元把地租赁给村委会，我们和村委会签了租赁合同，每年年底村委会给我们家租金，双方正常履行租赁合同。好景不长，2016年1月，高X广突然收到侯马市某房地产公司的起诉状，要求他搬家腾地，还拿出了当地国土资源局颁发的土地使用权证书。高X广：接到传票我们一家老小当时就傻了！连饭都吃不下去了！我们家的地住了二三十年了，怎么突然就成了开发商的了呢？于是我把国土局和市政府告上了法庭，要求撤销开发商的土地证。但最后法院说土地已经征完了，我没有起诉资格，就把我的案子给驳回了。征地发生在2008年6月，就在村委会与高X广签完租赁协议之后5个月。征地时，高X广没有得到任何通知，村书记一人就代表大家和国土局签订了征收土地协议，价格高达14万一亩，而高X广却没有见到一分钱的征地补偿款。高X广：到现在我一直不明白，村委会只是租了我们家的地，他有什么权利把我的地给卖了呢？我们家的地被村委会给卖了现在开发商要我们腾地方我们怎么连起诉的资格都没有呢？这事儿究竟哪说理去？自留地到底是什么性质？与宅基地和耕地一样可以确权吗？北京某律师事务所王律师：自留...
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一、农村房屋拆迁安置形式，通常包括：（一）货币补偿：对被拆迁房屋，经评估作价后，拆迁单位，以货币方式支付补偿金，由被征收方自行购房居住。（二）异地建房（或称产权调换)：由拆迁单位，异地统一建设安置房，并与被征收方房屋进行面积调换，互补成新、面积和地段差价款。（三）划地自建：由拆迁单位，在被征收方本村范围内、另行申请宅基地，对被拆迁房屋，进行评估作价后，以货币方式支付补偿金，由被征收方自行建设住房。（四）异地移民：此种方式，常针对的主要是大中型水利水电工程项目占地多，移民搬迁量大，而采取的特殊安置措施。二、如何评估，自己的补偿是否合理？（一）与周边市场价比较：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日、被征收房屋类似房地产的市场价格。（二）是否先补偿后搬迁：在保护被拆迁方利益上，必须遵循“维护公共利益”的原则。不少拆迁方为了节约成本，采用“先拆后补”的方式进行拆迁，其是非常不合理、也不合法的。（三）是否降低现有的生活水平：确保被征地拆迁农民，原有生活水平不降低，长远生计有保障。以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。在《土地管理法》中，第四十七条规定：依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的...
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很多被征收人一听说征地的是市县级人民政府或者政府部门，就认为肯定是没问题的。其实不然，鱼目混珠的事情多了去了。90%的人都混淆了《土地管理法》中关于哪些级别的政府或部门可以征地的相关规定。毫无疑问，市县级人民政府是有权发起征地的,但是几乎无权未获批文就进行征地。开展征地，必须要有省级人民政府上或国务院这两级政府的批文才合法。注意，市县级国土资源部门无权直接征地。严格意义上讲，能够批准征地的行政单位是省级以上人民政府或国务院；市县级人民政府只是发起和组织实施单位。法律规定，市县级人民政府必须获批后才可征地根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律规定，市县级人民政府及其他单位不经合法流程就进行征地，是违法的。这一步，很多人由于不熟悉相关法律，被动放弃了自己的知情权，也就导致了在征收方违法征收的时候，还以为一切都是“理所当然”。或不敢就征收方的违法行为大胆指出来，也不敢要求征收方提供合法的征收流程。所谓“一步错，步步错”，征收方的后续违法征收行为，你也就很难发现或应对了。在这样的错误观念引导下，放着法律赋予你的正当权利不利用，还想要取得较高补偿，岂不是痴人说梦？少拿几十万补偿是常见的事。征收这些土地需要国务院和省级人民政府批准《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田; （二）基本农田以外的耕地超过三十五公顷的; （三）其他土地超过七十公顷的。征收...
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一、住宅房屋：（一）货币补偿价，包含两部分内容：房屋的重置成新价、区位补偿价。区位补偿价，由被拆迁房屋的基准地价和基准房价构成；重置成新价，是被拆迁房屋的重置价格、成新折扣的结合。（二）计算公式为：房屋拆迁补偿价＝(基准地价✖k➕基准房价)✖被拆迁房屋建筑面积➕被拆迁房屋重置成新价。k为容积率修正系数，按照《房屋拆迁容积率修正系数表》确定。基准地价、基准房价和土地级别范围，按《住宅房屋拆迁基准地价、基准房价和土地级别范围》的规定确定。土地级别为七至十级地区的基准房价，由区、县政府，在市国土房管局规定的幅度内确定，并报市国土房管局备案。（三）搬迁补助费：依据被拆迁正式房屋的建筑面积计算，市、地、县的搬家补助标准均有不同。由拆迁人，提供交通设备搬迁的，不予补助。二、非住宅房屋：（一）货币补偿价格，包含两部分内容：房屋区位补偿价、地上物补偿价。（二）计算公式为；非住宅房屋拆迁价格＝区位价格✖k1✖k2✖k3✖建筑面积➕地上物补偿价。k1为容积率调整系数；k2为房屋原用途调整系数；k3为规划用途调整系数。当规划用途为市政府确定的市政公益事业等重点工程时取0.7，其他情况取1.0。地上物补偿价，计取按各地规定采取成本估价法，用房屋重置成本结合成新进行计算。（三）设备搬迁和安装费用：被拆迁正式房屋建筑面积✖单价计算；无法恢复使用的设备，按照设备重置价结合成新给予补偿。（四）停产、停业经济损失：...
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一、案例判决：（一）判决一（代理律师为，北京万典律师事务所陈海峰、夏涛律师）：2017年9月25日，贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院，判决书：“……本院认为，……综上，被告安龙县人民政府作出的强制拆除行为，认定事实不清，程序违法。鉴于原告的部分厂房设施已被强制拆除，本案已不具有可撤销的内容，应当确认被告作出的强制拆除行为违法。原告要求确认被告作出的被诉强制拆除行为违法的理由成立，应予支持。……判决如下：确认被告安龙县人民政府强制拆除原告XX砖厂部分厂房设施的行为违法。……”（二）判决二（代理律师为，北京万典律师事务所张沙、陈海峰律师）：2017年12月14日，广东省江门市江海区人民法院，判决书：“……本院认为，……本案中，龙口镇政府虽向XX养殖场发出了涉案《限期拆除通知书》告知相关事项，但其未能提供证据证明其在实施强制拆除行为前已履行法律规定的催告、听取当事人陈述和申辩、作出强制执行决定、公告等法定程序义务，强制拆除程序未能体现行政程序的正当性原则，属程序违法，依法应予撤销。但鉴于涉案养殖场已被强制拆除，涉案强制拆除行为实质上已不具有可撤销内容，因此，XX养殖场起诉要求确认龙口镇政府强制拆除涉案养殖场的行为违法，理由成立，本案予以支持。……判决如下：确认被告鹤山市龙口镇人民政府于2017年7月20日对原告鹤山市龙口镇XX养殖场位于广东省鹤山市龙口镇XX管区XX村XXX的涉案...
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众所周知，在农村建房得先申请宅基地，报批审核通过之后才可以动工建房。目前，农村存在这样的一个想象，农民会先把宅基地申请下来了，类似于占一个坑，然后再考虑建房的事情。但是由于各种各样的原因，迟迟没有动工。大家知道2018年宅基地批下来多久要建房吗?在这期间内没有建房会怎么处理，有什么相关规定?一、宅基地批下来多久要建房?农民想在农村建房，必须申请宅基地，但是并不是宅基地申请下来之后就万事大吉了，宅基地批下来之后是有时间限制的。农民通过报建，申请下来宅基地之后，必须在规定的时间内动工建房，否则就会失效。因为农村建房不仅涉及到宅基地还有规划审批和建设工程审批，分别要取得规划许可证，建设工程许可证，而规划许可证和建设工程许可证是有具体的有效期的，一般有效期为从核发该许可证之日起两年内。也就是说，宅基地批下来之后，农民朋友要在两年内动工建房才可以，要不然证件就会失效，要建房必须得重新报建审批。二、宅基地批下来到期后如何延期?虽然说按照规定，要在宅基地批下来后两年内动工建房，但是有时候有些特殊的原因导致农民朋友没有按期动工建房，可以可以在到期的前一两个月内申请延期的，不过这个延期也不是无限制的，有规定农民最多只能申请一次延期，且只能延期一年。也就是说不管是什么原因导致没有按时动工，最多都只能往后延期一年。算上延期的时间，农民朋友需要在宅基地批下来之后三年内建房。三、宅基地使用有哪些政策规定？现...
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宅基地作为农村最为重要的资产，却从未得到较好的价值体现，一直以来农村的宅基地仅仅是用于住房建设，其价值变现能力非常弱，虽然国家一直在强调要提高农村宅基地的价值，但农民朋友却难以享受到宅基地升值带来的实际效益，这也成为宅基地改革工作中最让人头疼的问题，所以近几年国家正不断提高宅基地的使用效率和盘活宅基地使用方式，提高农村宅基地的价值，从而让农民朋友可以享受到宅基地升值带来的实际经济收入！目前国家正在积极推动宅基地“三权分置”改革工作的开展，通过“三权分置”来将农村宅基地的各项权益进行明细，保障宅基地集体所有权制度不变的情况之下，赋予农民朋友宅基地的使用权、资格权，让农民朋友能够更加灵活的使用宅基地，同时国家在推动农村发展过程之中，也充分考虑到农民朋友的宅基地使用现状，正在通过招商引资、乡村旅游、民宿等方式来提高宅基地的使用，随着这些工作的开展，未来农村宅基地将会有三大还钱方式，最高每亩能够获得过百万的收入！1、宅基地出租、入股：随着乡村旅游、乡村民宿等新型农村产业的发展，农民朋友也将可以将宅基地进行出租或者以宅基地入股等方式来开展农村新型产业的发展，将宅基地出租给其他人员可以获得一定的租金回报，或者以宅基地入股的方式开展乡村旅游等新型产业的发展，也可以获得年终分红，这样就能够有效的将闲置宅基地进行合理使用，也可以促进宅基地的升值和变现！2、宅基地转让、流转：随着“三权分置”工作的开展...
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一、宅基地无证，能否获得补偿？无证，不等于是违章建筑。农村居民建造住宅，只要是经乡镇政府审核，并经县级政府批准后，即使没有宅基地证、建房证，也不能认定为违章建筑。二、土地确权的重要性：《土地管理法》中，强调了土地权属证书。强征、强拆，在很多农村拆迁过程中，都是发生过。其中一个重要的原因，就是被征收、拆迁的农民，因为没有确切的权属证书，造成主张自己权利时的被动。土地权属证书，是土地权属证明，其是通过土地确权而获得的。而土地确权，在征地拆迁中，将关系到被征收拆迁人，能够获得补偿款的多少。毕竟，合法建筑与违建之间的拆迁补偿，差异是很大的。土地一经确权，农民即为土地承包经营权的享有人。其他不管是谁，用地均须经过承包地本户同意。政府征地，也须以法定的程序与农民“协商”。三、对宅基地的补偿：（一）对农村自建房的补偿方式，一般有三种：1、宅基地迁建安置：有条件的，应优先采取宅基地迁建安置方式。同时，另补偿房屋重建成本价。2、纯货币补偿：纯货币补偿＝房屋重建成本价＋宅基地地价其中，宅基地地价，通常各地都是有区位补偿价。其具体标准，可在当地政府网站或国土部门网站查询了解。3、房屋置换：依照，在相同地段、按照面积、拆多少补多少。（二）在城市规划区内的，其房屋补偿标准：征收农村集体土地时，未就被征地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时，房屋所在地已纳入城市规划区的，若土地权利人请求参照执行国有土...
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目前农村里随着“农转非”成了普遍的现象，越来越多的年轻人，离开了家乡，失去了农村户口，开始了城市生活。但农村的土地是他们不愿意割舍的。那么“农转非”后，土地会被村里收回吗，如果遇到征地拆迁，能拿到补偿款吗？对于“农转非”承包地方面的问题：在土地承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，根据《农村土地承包法》第二十六条规定，承包期内，承包方全家迁入小城镇落户的，应当按照承包方的意愿，保留其土地承包经营权或者允许其土地承包经营权流转，并按照原有农村土地承包关系，进行依法确权颁证;但如果不在承包期内，已经落户城市，并退出承包地的，或者说已经获得了退出承包地的相关经济赔偿的，将没有资格进行土地确权的依法登记颁证，也就是相当于没有了土地承包经营权;不过，值得一提的是，个别省份在具体政策实施过程中，对于户籍转入地市级以上城市的农民，依旧保留其在农村原有的土地承包经营权，例如河北省，河北省明确政策规定，对于户籍迁入城市的居民，其承包地如何处理需按照个人意愿，不得强制或变相收回。对于“农转非”宅基地方面的问题：1、部分成员迁入设区的市或者全家迁入非设区的城镇，除农户自愿放弃宅基地外，不得收回。2、全家迁入设区的市(不含直辖市、副省级市和其他大城市)，原则上按照农户自愿原则，对宅基地进行确权登记。3、户口迁出的农户和华侨原本在农村依法获得的宅基地和房屋，经村集体开具证明，也是可以依法办理确权的，只是在土...
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农村土地被征收，基本上是分为：基本农田被征收、宅基地被征收两种。一、基本农田被征收，其补偿包括：《土地管理法实施条例》第26条中，规定：土地补偿费归集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。（一）土地补偿费：1、该被征地前三年平均年产值✖被征地亩数✖补偿倍数(6——10倍)2、土地补偿费，主要用于被征地农户。所以，土地补偿费，下发到村集体后，可通过召开村民会议，经2/3以上村民（或村民代表）同意，决定土地补偿款的分配。（二）安置补助费：该被征地前三年平均年产值✖被征地需安置人口数(按照被征地的耕地数量➗征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算)✖补偿倍数(4——6倍)安置补助费，是对失地农民的基本保障。其必须专款专用，不能挪作他用。（三）地上附着物和青苗补偿费：其一般都是以当地的市场价进行补偿，补偿款归所有者所有。二、宅基地被征收：（一）基本原则：宅基地补偿，归村集体进行统一管理；房屋补偿，归农民自己所有。（二）对补偿款，村委会有发放权，但是无法决定给村民发多少。对其的发放，必须严格按照补偿要求，严格进行补偿款的发放。（三）对补偿款，具体的发放执行：1、补偿款由县、市级政府，统一下拨至村委会，村委会按照每户应获得的补偿数额，发放给村民。2、发放款项的具体补偿明细，这其中包含的具体补偿明细至少应有十余种。每家每户根据发到手上的拆迁补偿明细，一一对应计算...
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