现在，2018年已经过去了一大半，在只剩下2个多月的时间了，这也意味着全国土地确权也进入了收尾阶段。但是，到了现在，大家依然对土地确权的相关问题存有疑虑。近来，就有农村的朋友来询问，土地确权时，院子能不能确权？在农村，家家户户有个院子，晒太阳、晾谷物、堆东西等，因此院子的面积都不算小。院子能够确权直接关系到确权面积的大小。巧的是，我国土地管理相关法律里还真有院子能够进行确权的规定，在规定里，院子按照面积分为两种，如下：1、面积小于或等于房屋的面积：大家在修建院子的时候，还是根据实际需求来的，大多数人的院子面积都不算很大。按照土地确权的相关规定，当院子的面积小于或等于宅基地房屋修建面积的时候，院子是可以进行确权的。这时候，院子确权的面积按照实际测量的面积来记录。2、院子的面积大于房屋的面积：有的人在修建了宅基地后，会尽可能多的圈出一块地做院子，但是按照规定，超面积的院子不能被确权。就跟宅基地一样，超面积的宅基地不能确权，但还是有人超过批准的面积来建筑房屋。超面积宅基地和超面积院子在此次土地确权中，想要得到确权都必须进行整改，使面积符合标准。村集体中，每个人宅基地、土地的使用面积都是有规定的，并不是说我用围墙围起来，围多大自己就能占多大，超过面积不仅在确权时无法确权，征地赔偿时无法获赔，在遇到检查时，这样的未经许可的修建属于违建，按规定是要被强制拆除的。大家一定要注意，否则不仅占不到便...
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一、征地拆迁，拆迁、补偿，是否“正常”，感性的人，可理性的判断。（一）参考标准：参考周边，类似房屋的市场价格。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格。如当日，周边房价一万元/每平米，而拆迁方，却仅补偿1000元/每平米，这种情况，就严重不符合规定。（二）补偿与拆迁的顺序：先补偿、后拆迁。拆迁实务中，存在着大量的诸如：房屋已拆，补偿款？不给。旧房被拆，新房？没有。而“误拆”？“误赔”不？先补偿、后拆迁的方式，可最大程度的保障被拆迁人的利益。（三）不能降低现有的生产、生活水平。征地、拆迁，要确保被征地、拆迁农民的原有生产、生活水平，不得降低。以及，被征收人房屋被征收后，其居住条件、生活质量不降低，保障长远生计。二、《补偿安置协议》：作为拆迁中，重要的步骤，拆迁双方要签订《补偿安置协议》。其目的，是对拆迁补偿，作出规定，并详细约定，拆迁后的补偿安置行为。《补偿安置协议》，必须采用书面的形式。而协议体现的，必须是拆迁双方的合法行为。对于明显有失公正的协议，是可撤销的。（一）《补偿安置协议》，是拆迁双方的法律行为：协议关系，主要有拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。（二）拆迁当事人，之间的法律地位平等：1、不允许任何一方，将自己的意志强加给另一方。2、权利、义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。（三）《补...
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举个例子，小王的宅基地位于某城市的边缘郊区，距离市中心较近，随着城市的快速发展，眼看着房价一天天的高涨，小王有了主意：在自家的宅基地上盖一栋7层楼的楼房，每一层有2户，每户面积大约100平米的三房。盖好之后价格便宜点，10万元一套卖给在城市里买不起商品房的人们。其实上述所讲的例子就是典型的小产权房案例。一、小产权房的风险：小产权房是农民在集体土地上建造的房屋，并不能取得合法的不动产权证书，这种房子一般是由乡镇办法“产权证”，但是绝大多数买卖过程中只有买卖合同没有产权证书。房子也没有到房产局备案，并没有出售许可证，也不给国家交任何税费，属于私下交易行为。但是对于购买房屋来说，只有取得了“不动产权证”才证明这套房是你的合法财产。根据法律规定，小产权房子处于不合法地位，处于灰色地带。二、已经买了小产权房，遇到拆迁该怎么办？其实，并非是所有的小产权房子都不合法的，也是有例外的。至于拆迁时候有没有补偿，则需要看买卖合同是否合法，是否具有法律效应。首先，根据《土地法》规定，小产权房子向本集体以外的人员出售，是属于不合法的行为。因此如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的，合同属于有效，而在拆迁时也会给予补偿的。最后，如果房屋卖给了非本集体成员，但购买者取得了集体组织相关单位批准认可的，那么这种合同也属于有效合同，拆迁时也会有补偿的。但是，一般来说，要“取得本组织批准认可”是比较困难...
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农村，是征地拆迁的“重头戏”，也是违法征收的“重灾区”。“五花八门”的征收主体，“千奇百怪”的征收文件，让人“丈二的和尚，摸不着头脑。”上至国务院下到村委会，到底谁才是有权主体。国务院、省政府——作出征地批文：决定集体土地征收是否合法的关键性文件，就是征地批文。有权作出征地批文的主体只有国务院或省、自治区、直辖市人民政府。根据《土地管理法》第四十五条：“征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田。(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的。(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”并且，征地批准机关、批准文号等作为征收土地公告的重要内容，应在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。利用上述信息，可在自然资源部官网“全国征地信息共享平台”查询征地批文等相关信息。县级以上人民政府及土地行政主管部门——征收公告、实施主体：征地批文作出后，土地征收就“拉开帷幕”了。发布征收土地公告、安置补偿方案公告，组织实施具体土地征收...
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现在在一些三四线城市，还是有很多的小产权房屋，小产权房屋就是手续不全，没有房产证的房屋。对于这类房屋在遇到拆迁的时候可能是要吃大亏的，比如赔偿方面就没有大产权赔偿的多。小产权房遇到拆迁有赔偿吗？这两种情况下，房主可以获得赔偿，一起来看看吧。一、小产权房遇到拆迁有赔偿吗？购买小产权房的风险很多。小产权房不具备普通商品房的法律性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大;若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。因此告诫市民，不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格，也要多考虑下法律风险和长远预期。小产权房市场的存在，扰乱了地产市场，不利于土地市场的健康发展。小产权房的发展导致了一些村镇集体土地的加速流失，使得土地的供应愈发紧张，变相推高了地价，也间接地推高了市场房价。清理小产权房是个非常复杂的问题。虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。二、哪两种情况下小产权房主能获得赔偿？1、根据《土地法》规定，小产权房子向本集体以外的人员出售，属于不合法行为，所以如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的，合同属于有效，拆迁时会给予补偿的。2、如果房屋卖给了...
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随着城市化的进程，征地拆迁，普遍存在。被征地拆迁户，对于拆迁，是希望改善现有生活水平，更是希望获得相对公平合理的补偿。而最终，这些都将体现在，签订的《拆迁补偿安置协议》中。拆迁协议，白纸黑字，一旦签订，就将产生法律效力。因此，签前须知晓风险，以避免或减少签订“中、后”的争议与后悔。虽然，在真实的签订过程中，可能存在的签订风险，并不能全部列举，但一些常见的，包括哪些呢？一、签了空白协议，或未与任何拆迁主体签订书面协议：因拆迁方的强势或自身违法，这种情况，是在签订协议时，常会遇到的风险之一。尤其是对关键的，如补偿款数额、安置房套数等问题上，都极易产生争议。因此，不签订空白协议，而签订法定的拆迁补偿书面协议。二、签订的拆迁补偿协议，主体不适格：这直接与拆迁的相应法律、法规，相违背，也与合同相对方主体是否适格，存在冲突。当不具备主体资格的一方，签订了拆迁补偿协议，是存在着，协议效力与协议履行等法律障碍。征收拆迁方，常见的主体不适格，包括：开发商，作为合同甲方，即房屋征收项目中，房地产开发商作为协议甲方，与被拆迁方签订拆迁协议；政府设置的临时拆迁指挥部，与被拆迁方签订的拆迁协议等。三、签订的补偿协议中，潜在的协议约定不明：此类，签订的后果常是，造成潜在的协议约定不明，继而造成协议甲方，在履行协议时扯皮。比如，对房屋的具体面积、门牌号等，在协议中未约定明确。对此，即便合同约定不明，依据法律规定...
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近两年随着城镇化的普及和农村统一居住潮的兴起，每年都会有好多自然村拆迁。而一旦涉及拆迁，就会关乎到补偿的问题，且拆迁前了解各方面事项，以免后续出现麻烦，而值得注意的是，没做到这5点，不管村干部怎么劝，农民朋友别轻易签字！但农村过快的拆迁，也暴露除了一些问题，主要有以下4点：1、拆迁操作不规范，农民全程都比较懵，完全不知道该怎么配合；2、拆迁补贴无标准，基本上是由拆迁方说了算，农民没有话语权；3、拆迁时缺少相关的后期安置，对农民过渡期的生活未做妥善安排；4、拆迁补偿不到位，农民签字后盼星星盼月亮也等不到补偿的钱。正是由于这几个问题，所以农村拆迁，没做到这5点，不管村干部怎么劝，农民别轻易签字！1、向农民公示其拆迁资格：由于农村发展的需要，当地的县级及以上部门可以合理的规划和安排拆迁，但必须给拆迁方正式的拆迁资格许可。拆迁方在做拆迁公告前，应该向被拆迁的农民公示其拆迁资格。对于不能提供拆迁资格的拆迁方，农民可以直接忽略。有时候村干部可能会代表拆迁方给农民宣讲拆迁政策，但农民要清楚，即便讲得再天花乱坠，如果拆迁发不具备拆迁资格的话，农民也不要签字，否则如果后期出现无法赔付的情况就麻烦了。2、公布拆迁的详细情况：拆迁方有合法的拆迁资格只是第一步，在接下来，拆迁方还必须提供有关拆迁的详细情况，并在村里张贴或者是在农村传阅，这些细节虽然各地都有差异，但一般来说必须要有以下的要点信息：拆迁执行的...
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农村土地上，有两个权利，是只有农民才能拥有的：一个是，耕地的承包权；另一个是，宅基地的申请权。而宅基地，对农民朋友的重要性，是不言而喻的。目前，宅基地，实行“一户一宅”制度，再想申请宅基地，则难上加难。2019年，对于宅基地的新规定，有哪些呢？一、2019年，宅基地新规，包括：1、危房改造，可申请建房补贴：危房改造，是一项重要的扶贫项目。符合危房改造的范围，就可申请建房。可申请危房改造补贴的危房，包括，统计在册的危房及政府认可的危房。其中，五类情况，最高可获得5万元补贴：低保户、五保户、困难户、建档立卡危房户等。2、翻建旧房：可在原宅基地上进行翻建的房屋，包括，房屋老旧或孩子结婚要盖新房。3、通过分户后，盖新房：子女长大要分户，在新的宅基地上建房，是可以的。若无宅基地，符合分户条件的，可分户之后、申请宅基地建房。二、征收土地、房屋拆迁的补偿标准：（一）征收土地的补偿费用，包括：土地补偿费、安置补助费以、地上附着物和青苗补偿费。1、土地补偿费：前三年平均年产值的6至10倍。2、安置补助费：集体经济组织成员，为该土地被征收前三年平均年产值的4到6倍。每公顷被征收土地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的15倍。土地补偿费和安置补助费，不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，二者的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的30倍。3、地上附着...
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随着土地确权工作即将结束，预计2019年将会全面取消农业户口，我不是农业户口了，那我的地怎么办？房子怎么办？农房归谁？首先我们要知道宅基地上的农房和宅基地归属权是，宅地基虽然是属于村集体所有的，但宅地基上的农房却是属于农民朋友自己的，我国法律规定的“地随房走”的原则，简单点来说就是只要房子还是属于您的，那么房子所占用的宅基地依旧归你使用，但如果房屋破损不存在了，那么宅基地就会被村集体回收。同时关于宅基地农房还有一个特别需要注意的就是，当房屋的子女将户口迁出农村的，在他们的父母去世后，房屋及房屋产生的一定收益他们仍旧可以继承，但宅基地却是不能的，而且由于他们的子女不是农业户口，因此对于所继承的房屋也是不能进行翻修和修建的，只有慢慢等房屋破损倒塌后，由村集体收回其宅基地。农村户口迁出后，房屋如何处理？户口迁走了，房屋还是完好无损的：虽然说农民朋友的户口迁走了，当房屋还是完好无损，房屋依旧还是您固有的资产，虽然不能进行修建，但还是可以继续使用这宅基地，如果需要处理，您可以通过推出宅基地，领取相对的补贴金额，或者将宅基地流转给其他人，只要从村集体将宅基地分给他就可以了，又或者等房屋倒塌后，宅基地被回收，但具体的还是得看您选择哪种处理方式。户口迁走了，房屋已经破败倒塌的：房屋已经破败倒塌后已经没有什么经济价值了，这种情况的房屋是不能进行重新修建，再加上现在农村很多地方都开始进行空房整顿了，如...
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征收土地的主体，只有一个，即：是政府。在《土地管理法》与《土地管理法实施条例》中，规定了，征收土地的具体实施主体，分为两级主体、两级部门：设区的市政府及其国土局；县（县级市）政府及其国土局。而开发商，又是如何获得土地的呢？实践中，土地开发商获得土地，其获得的是土地使用权。土地开发商，获得国有土地使用权，其法律途径，包括：出让、划拨、转让。征地拆迁中，若开发商获得的土地使用权，不符合法定的获得途径，则此，将是被征地拆迁人，争取合法权益的着力点。一、出让获得：国家将土地使用权，在一定年限内、出让给土地使用者，由土地使用者，向国家支付土地使用权出让金。出让方式，包括：招标、拍卖、挂牌、协议。土地使用权，出让的最高年限为：居住用地七十年；工业用地、教育、科技、文化、卫生、体育、综合或其他用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年。（一）哪些范围，适用招标、拍卖、挂牌方式呢？1、供应商业、旅游、娱乐、工业用地和商品住宅等各类经营性用地，以及有竞争要求的工业用地。2、其他土地供地计划公布后，一宗地有两个及以上意向用地者的。3、划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。4、划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等，明确应收回土地使用权，实行招标、拍卖、挂牌出让的。5、出让土地使用权改变用途，《国...
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