农村宅基地确权过程中，农民朋友们往往会遇到各种各样的问题，而2019年，我国开始实行一户一宅政策，那什么是“一户一宅”？多少人算一户？多大面积算一宅？一、“一户一宅”出自哪里？“一户一宅”是对农村村民拥有宅基地处数的规定，具体法律条文为《土地管理法》第六十二条第一款：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”宅基地一户只能申请一处，也就是说一家人只能申请一块宅基地，然后在该地块上建房，这就叫做一户一宅。但随着农村各方面的迅速发展，“一户多宅”、超标准占用宅基地现象逐渐增多，由此也引发了各界对“一户一宅”制度的广泛讨论。二、目前对于“一户一宅”制度的争议：1、《土地管理法》对于“户”及分户条件没有明确界定，实践中形成共同生活户、共同登记户和单独生活户3种“户”的认定形式，认定弹性较大，为一些人套取宅基地提供了便利条件，并将此归结为造成一户多宅等问题的主要原因。2、对于“一户一宅”适用范围存在不同理解，有的认为“一户一宅”是针对宅基地分配条件的，农户符合“一户一宅”规定就可以申请宅基地，不符合就不能申请。有的认为“一户一宅”适用于宅基地管理全过程，即在分配和保有阶段都应遵守“一户一宅”规定。由于这些争议的存在，各地对于“一户多宅、一宅多户、有宅无户、有户无宅”现象的看法和处理办法不尽相同。有人问了，那我家里多少人算“一户”呢？“一宅”又是怎...
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在发展铁路、公路、机场等公共设施建设的同时，不免要征收大量村民土地，因这些设施大部分要建在在郊区或在农村，归属于镇政府或镇政府的管辖范围内，而镇政府又有熟悉和了解村民情况的优势，那么能否由镇政府征收土地买卖，拆除违法建筑？他们有这方面的权力吗？根据《土地管理法》：第四十五条规定，征收下列土地由国务院批准：(一)基本农田：(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的：(三)其他土地超过七十公顷的。征收上述规定以外的其他土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案后方可实施。第四十六条第一款规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。”第十一条规定：“征地补偿、安置方案经批准后，由有关市、县人民政府土地行政主管部门组织实施。"从上述这几个法条中，我们可以很清楚的看出，征地的审批机关和实施机关都与镇政府没有任何关系，征地的审批机关只有国务院和省政府，征地的实施机关是“被征收土地所在地的市县级人民政府及它的土地行政主管部门”，镇政府实施征地拆迁在法律上没有任何依据，所以他们是没有权力进行征地拆迁的。镇政府本身是县级政府的下一级政府，故其可以完成县级政府交办的相关工作。土地征收程序中，市、县级人民政府和县级政府的土地行政主管部门(国土局)在各项工作中居于主导地位，镇政府只能是在其主导下予以配合、辅助。在征收实务中，地方上的“征收指挥...
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很多人会说，若收到《房屋征收补偿决定书》，则证明，你的房子离强拆不远了。《房屋征收补偿决定书》，是国有土地上，房屋征收的重要法律文书。被征收人，须关注：前置性行政行为、征收决定的合法性、补偿程序、征收决定所涉及的事实。一、征收决定的合法性：（一）应满足前提条件：1、在征收补偿方案确定的签约期限内，达不成补偿协议。2、征收房屋所有权人，不明确。而最重要的是，征收过程中，关于补偿方式、补偿金额及支付期限等事宜，须符合法律规定的程序。因此，在收到决定书时，被征收人，要具体确定：安置补偿方案确定的签约期限、各项补偿数据，是否合乎法律规定等事项。（二）应区分两个部门：1、申请机关：房屋征收部门。2、作出机关：作出房屋征收决定的市、县级政府。有权作出补偿决定的主体，是市、县级政府。要审查市、县级政府，是否有超越职权，具体为：职能管辖、层级管辖、地域管辖、事项管辖。在收到征收补偿决定时，被征收人应分清。避免出现，被拆迁办、镇政府等、无权作出决定的机关所误导，或因对法律的不了解，而造成被迫履行决定的情况。二、补偿程序：评估机构及人员，不受征收部门、被征收人及其他任何单位、个人的影响。评估结果，要尊重客观事实，不得带有个人的感情色彩，带有偏见。对所有被征收人，要一视同仁。具体包括：1、评估：确定房地产评估机构名录，并公布；确定房地产评估机构；签订评估合同；提交评估报告；评估报告复核；评估专家委员会进...
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现在，2018年已经过去了一大半，在只剩下2个多月的时间了，这也意味着全国土地确权也进入了收尾阶段。但是，到了现在，大家依然对土地确权的相关问题存有疑虑。近来，就有农村的朋友来询问，土地确权时，院子能不能确权？在农村，家家户户有个院子，晒太阳、晾谷物、堆东西等，因此院子的面积都不算小。院子能够确权直接关系到确权面积的大小。巧的是，我国土地管理相关法律里还真有院子能够进行确权的规定，在规定里，院子按照面积分为两种，如下：1、面积小于或等于房屋的面积：大家在修建院子的时候，还是根据实际需求来的，大多数人的院子面积都不算很大。按照土地确权的相关规定，当院子的面积小于或等于宅基地房屋修建面积的时候，院子是可以进行确权的。这时候，院子确权的面积按照实际测量的面积来记录。2、院子的面积大于房屋的面积：有的人在修建了宅基地后，会尽可能多的圈出一块地做院子，但是按照规定，超面积的院子不能被确权。就跟宅基地一样，超面积的宅基地不能确权，但还是有人超过批准的面积来建筑房屋。超面积宅基地和超面积院子在此次土地确权中，想要得到确权都必须进行整改，使面积符合标准。村集体中，每个人宅基地、土地的使用面积都是有规定的，并不是说我用围墙围起来，围多大自己就能占多大，超过面积不仅在确权时无法确权，征地赔偿时无法获赔，在遇到检查时，这样的未经许可的修建属于违建，按规定是要被强制拆除的。大家一定要注意，否则不仅占不到便...
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一、征地拆迁，拆迁、补偿，是否“正常”，感性的人，可理性的判断。（一）参考标准：参考周边，类似房屋的市场价格。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日，被征收房屋类似房地产的市场价格。如当日，周边房价一万元/每平米，而拆迁方，却仅补偿1000元/每平米，这种情况，就严重不符合规定。（二）补偿与拆迁的顺序：先补偿、后拆迁。拆迁实务中，存在着大量的诸如：房屋已拆，补偿款？不给。旧房被拆，新房？没有。而“误拆”？“误赔”不？先补偿、后拆迁的方式，可最大程度的保障被拆迁人的利益。（三）不能降低现有的生产、生活水平。征地、拆迁，要确保被征地、拆迁农民的原有生产、生活水平，不得降低。以及，被征收人房屋被征收后，其居住条件、生活质量不降低，保障长远生计。二、《补偿安置协议》：作为拆迁中，重要的步骤，拆迁双方要签订《补偿安置协议》。其目的，是对拆迁补偿，作出规定，并详细约定，拆迁后的补偿安置行为。《补偿安置协议》，必须采用书面的形式。而协议体现的，必须是拆迁双方的合法行为。对于明显有失公正的协议，是可撤销的。（一）《补偿安置协议》，是拆迁双方的法律行为：协议关系，主要有拆迁双方当事人参加，仅有一方当事人，协议关系便不能成立。（二）拆迁当事人，之间的法律地位平等：1、不允许任何一方，将自己的意志强加给另一方。2、权利、义务的对等性，即一方从对方获得某项权利时，也承担相应的义务。（三）《补...
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举个例子，小王的宅基地位于某城市的边缘郊区，距离市中心较近，随着城市的快速发展，眼看着房价一天天的高涨，小王有了主意：在自家的宅基地上盖一栋7层楼的楼房，每一层有2户，每户面积大约100平米的三房。盖好之后价格便宜点，10万元一套卖给在城市里买不起商品房的人们。其实上述所讲的例子就是典型的小产权房案例。一、小产权房的风险：小产权房是农民在集体土地上建造的房屋，并不能取得合法的不动产权证书，这种房子一般是由乡镇办法“产权证”，但是绝大多数买卖过程中只有买卖合同没有产权证书。房子也没有到房产局备案，并没有出售许可证，也不给国家交任何税费，属于私下交易行为。但是对于购买房屋来说，只有取得了“不动产权证”才证明这套房是你的合法财产。根据法律规定，小产权房子处于不合法地位，处于灰色地带。二、已经买了小产权房，遇到拆迁该怎么办？其实，并非是所有的小产权房子都不合法的，也是有例外的。至于拆迁时候有没有补偿，则需要看买卖合同是否合法，是否具有法律效应。首先，根据《土地法》规定，小产权房子向本集体以外的人员出售，是属于不合法的行为。因此如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的，合同属于有效，而在拆迁时也会给予补偿的。最后，如果房屋卖给了非本集体成员，但购买者取得了集体组织相关单位批准认可的，那么这种合同也属于有效合同，拆迁时也会有补偿的。但是，一般来说，要“取得本组织批准认可”是比较困难...
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农村，是征地拆迁的“重头戏”，也是违法征收的“重灾区”。“五花八门”的征收主体，“千奇百怪”的征收文件，让人“丈二的和尚，摸不着头脑。”上至国务院下到村委会，到底谁才是有权主体。国务院、省政府——作出征地批文：决定集体土地征收是否合法的关键性文件，就是征地批文。有权作出征地批文的主体只有国务院或省、自治区、直辖市人民政府。根据《土地管理法》第四十五条：“征收下列土地的，由国务院批准：(一)基本农田。(二)基本农田以外的耕地超过35公顷的。(三)其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，超过征地批准权限的，应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。”并且，征地批准机关、批准文号等作为征收土地公告的重要内容，应在被征收土地所在地的村、组内以书面形式公告。利用上述信息，可在自然资源部官网“全国征地信息共享平台”查询征地批文等相关信息。县级以上人民政府及土地行政主管部门——征收公告、实施主体：征地批文作出后，土地征收就“拉开帷幕”了。发布征收土地公告、安置补偿方案公告，组织实施具体土地征收...
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现在在一些三四线城市，还是有很多的小产权房屋，小产权房屋就是手续不全，没有房产证的房屋。对于这类房屋在遇到拆迁的时候可能是要吃大亏的，比如赔偿方面就没有大产权赔偿的多。小产权房遇到拆迁有赔偿吗？这两种情况下，房主可以获得赔偿，一起来看看吧。一、小产权房遇到拆迁有赔偿吗？购买小产权房的风险很多。小产权房不具备普通商品房的法律性质，在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管，其质量问题出现的概率要高过商品房;而因为无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户，对房产价值影响很大;若遇国家拆迁，很难得到相应的拆迁补偿。因此告诫市民，不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格，也要多考虑下法律风险和长远预期。小产权房市场的存在，扰乱了地产市场，不利于土地市场的健康发展。小产权房的发展导致了一些村镇集体土地的加速流失，使得土地的供应愈发紧张，变相推高了地价，也间接地推高了市场房价。清理小产权房是个非常复杂的问题。虽然小产权房的确不合乎法律规定，但客观上已经有不少住户入住，如果连根拔起必然会触碰很多人的切身利益，所以清理工作必须分层次、视情况谨慎推进。二、哪两种情况下小产权房主能获得赔偿？1、根据《土地法》规定，小产权房子向本集体以外的人员出售，属于不合法行为，所以如果是出售给了本集体成员并且取得了相关组织认可批准的，合同属于有效，拆迁时会给予补偿的。2、如果房屋卖给了...
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随着城市化的进程，征地拆迁，普遍存在。被征地拆迁户，对于拆迁，是希望改善现有生活水平，更是希望获得相对公平合理的补偿。而最终，这些都将体现在，签订的《拆迁补偿安置协议》中。拆迁协议，白纸黑字，一旦签订，就将产生法律效力。因此，签前须知晓风险，以避免或减少签订“中、后”的争议与后悔。虽然，在真实的签订过程中，可能存在的签订风险，并不能全部列举，但一些常见的，包括哪些呢？一、签了空白协议，或未与任何拆迁主体签订书面协议：因拆迁方的强势或自身违法，这种情况，是在签订协议时，常会遇到的风险之一。尤其是对关键的，如补偿款数额、安置房套数等问题上，都极易产生争议。因此，不签订空白协议，而签订法定的拆迁补偿书面协议。二、签订的拆迁补偿协议，主体不适格：这直接与拆迁的相应法律、法规，相违背，也与合同相对方主体是否适格，存在冲突。当不具备主体资格的一方，签订了拆迁补偿协议，是存在着，协议效力与协议履行等法律障碍。征收拆迁方，常见的主体不适格，包括：开发商，作为合同甲方，即房屋征收项目中，房地产开发商作为协议甲方，与被拆迁方签订拆迁协议；政府设置的临时拆迁指挥部，与被拆迁方签订的拆迁协议等。三、签订的补偿协议中，潜在的协议约定不明：此类，签订的后果常是，造成潜在的协议约定不明，继而造成协议甲方，在履行协议时扯皮。比如，对房屋的具体面积、门牌号等，在协议中未约定明确。对此，即便合同约定不明，依据法律规定...
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近两年随着城镇化的普及和农村统一居住潮的兴起，每年都会有好多自然村拆迁。而一旦涉及拆迁，就会关乎到补偿的问题，且拆迁前了解各方面事项，以免后续出现麻烦，而值得注意的是，没做到这5点，不管村干部怎么劝，农民朋友别轻易签字！但农村过快的拆迁，也暴露除了一些问题，主要有以下4点：1、拆迁操作不规范，农民全程都比较懵，完全不知道该怎么配合；2、拆迁补贴无标准，基本上是由拆迁方说了算，农民没有话语权；3、拆迁时缺少相关的后期安置，对农民过渡期的生活未做妥善安排；4、拆迁补偿不到位，农民签字后盼星星盼月亮也等不到补偿的钱。正是由于这几个问题，所以农村拆迁，没做到这5点，不管村干部怎么劝，农民别轻易签字！1、向农民公示其拆迁资格：由于农村发展的需要，当地的县级及以上部门可以合理的规划和安排拆迁，但必须给拆迁方正式的拆迁资格许可。拆迁方在做拆迁公告前，应该向被拆迁的农民公示其拆迁资格。对于不能提供拆迁资格的拆迁方，农民可以直接忽略。有时候村干部可能会代表拆迁方给农民宣讲拆迁政策，但农民要清楚，即便讲得再天花乱坠，如果拆迁发不具备拆迁资格的话，农民也不要签字，否则如果后期出现无法赔付的情况就麻烦了。2、公布拆迁的详细情况：拆迁方有合法的拆迁资格只是第一步，在接下来，拆迁方还必须提供有关拆迁的详细情况，并在村里张贴或者是在农村传阅，这些细节虽然各地都有差异，但一般来说必须要有以下的要点信息：拆迁执行的...
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