进行房屋征收，必须走法定程序。不按照法定程序进行征收，属于违法征收，被征收人可予以拒绝。安置补偿原则，都应是：先补偿、后搬迁原则。对于货币补偿，只有在征收方与被征收方签订补偿协议后，征收方将补偿款支付给被征收方后，才有权利要求被征收方搬离。除司法强拆以外，对于没有达成补偿协议，就强拆了被征收人的房屋，属违法强拆。被征收人，可依法诉讼至法院，要求对强拆行为确认违法。对于产权置换，安置房若非现房的，被征收方需与征收方，在补偿协议中明确约定关键的内容，包括：房屋交付的时间、过渡费的支付方式、违约方的责任等。一、棚户区改造的补偿标准：（一）棚户区改造，是指对城镇危旧住房、环境条件差、房屋质量不合格等，进行的征收拆迁。（二）棚户区改造的补偿标准：补偿分为货币补偿和产权置换补偿。1、１：１．５的面积置换；2、房屋重置成新价格，即把房屋折算成价格，其与房屋的新旧、装修、结构均有关系。3、其他的搬迁奖励。（三）关于面积认定：因棚户区形成已久、历史遗留问题多、分户多等原因，自家居住面积不够，自然形成的院内建筑。这个有可能会按照比例置换面积。二、旧城改造补偿标准：（一）旧城改造，是对局部或整体的、有步骤的进行改造、更新老城市的全部物质生活环境，以便于从根本上改善其各种条件。既反映城市的发展过程，城市空间规划组织、建筑和社会福利设施的完善过程，又表现物质成果，反映当时的建筑和福利设施状况。旧城改造是个不...
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2018
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在征地拆迁的过程中，因为集体土地的归属于集体所有，因此一旦发生征地拆迁等纠纷，村委会往往会发挥很重要的作用。甚至在某些时候，会出现由村委会实施开展征地事宜，或者是代被征收的农民签订征收补偿方案的情况。那么村委会在征地拆迁中，究竟有什么权利？能否代替被征收人签订征收补偿方案，领取补偿款呢？根据《中华人民共和国村民委员会组织法》的规定，村民委员会是村民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，实行民主选举、民主决策、民主管理、民主监督。村民委员会办理本村的公共事务和公益事业，调解民间纠纷，协助维护社会治安，向人民政府反映村民的意见、要求和提出建议。1、村民委员会无权组织进行征地拆迁：《土地管理法》第四十六条规定：“国家征收土地的，依照法定程序批准后，由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。被征用土地的所有权人、使用权人应当在公告规定期限内，持土地权属证书到当地人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。”《城乡规划法》第六十五条在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。因此，根据上述法律法规的规定，县级以上地方政府有权进行土地征收工作，但是在涉及到未取得乡村建设许可证和未按照许可证规定建设的，乡、镇政府具有一定的权力，但是无论如何村委会是没有职权进行的。所以如果在现...
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一、《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对补偿数额的确定，有两大核心要点：（一）明确评估价“不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格”。（二）强调评估机构的中立性。二、补偿方式：（一）货币补偿：是通过不同的法定依据，由专业的评估机构，对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的补偿金额。三种法定评估依据（三者都是拆迁补偿的法定依据，但用途各有不同，在不同情形下分别适用）：1、市场评估价：被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。2、商品房交易均价：指同区域、同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总、测定并公布。3、重置价：指由估价机构，采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出，重新建造与估价对象具有同等功效的全新状态的建筑物的正常价格。（二）产权置换（也称产权调换）：1、根据评估方法不同，有两种置换方式：（1）价值标准产权置换：指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。（2）面积标准产权置换：指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。2、产权置换的两种形式：（1）异地安...
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在征收与拆迁过程中，重要的书证、物证，主要有三大类：一、征收方发布的公告、通知等：此类材料，一般是由征收方下发，在当地张贴，而且会在当地的国土资源网上进行公开，被拆迁人可以拍照保留证据。同时，被征收拆迁人，要特别关注公告、通知中重要的信息，包括，征收公告中，对被征收拆迁人所享有的法律救济，常会表述为“对征收决定不服，可以在60天内提起行政复议，6个月内提起行政诉讼”。若被征收拆迁人，对征收决定不服，可及时启动维权程序。二、被征收土地或房屋的，一切相关证件原件：房产证、土地证，作为产权证，其原件，是维护被征收拆迁人、合法权益的根源。若原件的缺失，则在复议、诉讼等阶段，可能会受到影响。所以，在未签订《拆迁补偿协议》前，不要上交自己的原件。若征收拆迁方确实需要，被征收拆迁人可提供复印件。其它证件原件，还包括：宅基地证、土地承包合同、营业执照、分户评估报告、房屋测量登记表等。这些文字证据，直接证明被征收拆迁人，对土地、房屋享受合法权益。三、征收补偿决定、限期拆除通知书、责令交出土地决定等：在征收过程中，被征收方，若无法判定征收方的强制征收行为，是否合法，则在签收任何决定书之后，都应保留好相关的法律文书，以备后期维护合法权益的需要。（采晴）
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2018
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农村的宅基地以及其上的房屋和村里人的生活息息相关。它们与村委会、村集体之间存在着怎样的法律关系？是不是自家的宅基地和房就完全归个人随意处置呢？农村的宅基地和房归谁处置：一、案例回顾：村民老张是盲人，父母早年双亡，也没有配偶及子女。2012年3月15日，老张所在村的村委会和他签订了一份危房改造协议书，内容大意是：若老张病亡，该房屋所有权即归村委会所有。老张当时在该协议书落款处捺印，村委会加盖村委会公章。没过几年，双方对协议的效力发生争议。协商不成，老张把村委会告上了法庭。老张诉称，他是盲人，而村委会没有就协议书的内容对老张进行告知，当时的村委会负责人以欺瞒手段，致使其在违背真实意思的情况下和村委会签订了该协议，涉案协议显然有失公平且存在重大误解，应予依法撤销。村委会答辩说，涉案协议签订时向老张本人宣读过，并有支部大会会议纪要予以证实，并且老张在该协议书上已经捺印，该协议是老张的真实意思，所以涉案协议书合法有效。二、律师解答：（一）老张与村委会签订的协议，事后能撤销吗？本案中，老张是双目失明的视力残疾人，同一般人相比，他对书证的认知能力具有明显的局限性。因此，村委会在与老张签订协议时，应当让老张充分知晓协议的全部内容，详细解释协议书可能导致的法律后果。如果老张并不知晓协议的具体内容，仅出于对村委会干部的信任而在协议上签字或捺印，对视力残疾人来说显然不公平。村委会主张，涉案协议签订时村委...
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一、征地补偿标准：（一）土地征收的安置补助费：按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数=按照被征收的耕地数量➗征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。（二）青苗补偿标准：1、刚刚播种的农作物：按季产值的三分之一补偿工本费。2、成长期的农作物：最高按一季度产值补偿。3、粮食、油料和蔬菜青苗：能得到收获的，不予补偿。4、多年生的经济林木：要尽量移植，由用地单位付给移植费;不能移植、须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。5、成材树木：由树木所有者自行砍伐，不予补偿。（三）其他附着物的补偿标准：1、征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要视具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。2、拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。（四）补偿计算公式：1、土地补偿费计算公式：被征地亩数*年产值*补偿倍数2、安置补助费计算公式：需要安置的人数*年产值*补偿倍数。需要安置的人数=被征地数+征地前人均分配跟耕地数3、青苗补偿费计算公式：青苗补偿费=年产值+耕种季数二、房屋征收补偿标准：（一）房屋拆迁补偿价：由宅基地区位补...
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随着农村的发展及城市的扩张，越来越多的农村地区，都涉及到了宅基地及土地的拆迁问题。当拆迁方，依法给予拆迁户合理补偿时，双方自然是皆大欢喜～世界纷纷扰扰、喧喧闹闹，什么是真实？跌跌撞撞、傻傻笑笑，写一首小词。而当拆迁方，用尽各种方式及忽悠～他们说路上有蚯蚓、下雨路滑、大蚂蚁等等～压缩补偿价格时，常使得被拆迁人的合法权益，得不到保障，则双方在补偿方面，产生了很多纠纷。征地必须按照合法、公正、公开的原则，制定严格的程序，而补偿资金未落实的，不得批准和实施征地。征地拆迁中，被拆迁人，需要清晰的几个问题，是什么？一、被拆迁人，没有宅基地所有权，但有房屋所有权，所以有赔偿？正确。（一）宅基地的所有权，属于村集体。征地补偿款的使用、分配方案涉及村民重大利益，需经村民会议讨论决定。被征地的农村集体经济组织，应将被征地的补偿费用的收支状况，向本集体经济组织的成员公布，并接受监督。（二）宅基地上建造的房屋，是属于被拆迁人的，且被拆迁人，拥有宅基地使用权。因此，被拆迁人，有权利拿到合法赔偿。二、宅基地，没有使用证，就只能获得低价补偿？错误。若宅基地来源合法合规，就理应获得全额补偿。可参考《国土资源部关于进一步完善农村宅基地管理制度切实维护农民权益的通知》中:由于有的农户没有办理宅基地使用证是历史遗留问题，不能让老百姓为当地政府部门的疏忽买单，因此对没有办证的宅基地绝对不能“一刀切”，而是要加强宅基地确权...
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2018
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被征收人在房屋征收中应当注意的事项有哪些？ 答：在北京万典律师事务所办理的拆迁案件中，很多当事人在委托之前已经被拘留或者被逮捕，盲目采取自力救济不经不能解决问题，反而不知不觉中违反了法律，对此，我们建议大家要依法维护自己的权益，并总结了依法维权的注意事项如下：1.证据线索要保留政府决定房屋征收一般都会发布《房屋征收决定公告》《补偿安置方案》以及各类的通知文件，一些被征收人的第一反应是把公告撕掉，这种做法是完全错误的，因为撕掉公告并不能改变政府发布公告的法律后果，而且造成以后起诉维权缺乏证据线索的的问题，这个时间应当采取拍照、录像等方式保留证据。2.学习法律有必要 维护权益必须要学习法律、维护权益是在合法的范围内进行，必须拿起法律的武器，学法、懂法，提出一条有利的法规远胜于无休止的呼吁和争辩。3.咨询律师收益多 虽然法律条文在网络和其他媒体上可以轻易获得，但并不是手持法条就能维护权益的，因为单从法条文字上无法判断出哪一条适用征收的实际情况、无法掌握什么因素影响自己的合法权益，“台上十分钟，台下十年功”，专业律师通过实践、研究等长年累月积累的经验、技巧等方面的素质绝非看看法条就能代替的，要读懂文字背后的“文字”一定要咨询专业律师。4.法律程序要提起 在政府发布征收公告后，如果您认为侵犯您的合法权益，应当在法定期限内提...
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2018
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在城市快速发展的过程中，客观存在着，一些简易房屋的集中区。其因缺少规划，导致居住条件极差，被划为“棚户区”。棚户区改造的房屋，不能随意进行扩大。但实际中，有些房屋虽处于老城区，但是修建时间不长，并不破旧，交通便利，基础设施和生活环境尚可，也被划为棚户区改造项目范围，即“被棚户”。而，一些地方，也将因城市道路拓展、历史街区保护、文物修缮等，带来的房屋拆迁改造项目，也纳入到了城市棚户区改造范围内。更有甚者，将一些房地产开发项目，也纳入到“棚户区改造”名下等。“被棚户”，是严重违法的征地拆迁行为。同时，在棚改项目的实务中，也常会出现极不正常的情况：征收方，常会给被征收房屋的评估价值，设定一个上限。而此上限，却明显低于市场价格。评估价明显低于市场价，以评估价格，买不到同等面积的新房，未能实现不低于1:1的补偿比例。所以，怎样才能不“被棚户”？被拆迁人，怎样在正常的“棚户区改造”中，维护自己的法定权益呢？一、属于棚户区范畴的房屋，有哪些？（一）棚户区是指简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域。具体包括：1、城市棚户区。2、国有工矿棚户区。3、国有林区棚户区。4、国有垦区棚户区。（二）棚户区改造，是指对城镇危旧住房、环境条件差、房屋质量不合格等，进行的征收拆迁。具体包括：1、城市棚户区改造：包含集中成片、非集中成片棚户区、城镇危旧住宅区综合整治、城中...
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2018
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合同关系，是契约关系。在征收、拆迁中，征收人、被征收人，二者的关系，在很大程度上，应是合同关系。在生活中，“一朝被蛇咬，十年想吃蛇”，可以。但合同关系中，很多是错不得的。若错了，结果将是“南辕北辙”，良好的远景，只能“水中花、镜中月”的，想想而已。所以，签订《拆迁协议》时，被拆迁人，应留意、留意、再留意的，是什么呢？一、征收人与被征收人，基本情况，是否准确、详细？在征收、拆迁中：征收人，一般是房屋征收管理部门，或开发商；被征收人，一般是房屋所有者。双方的信息，须记载详细、准确，避免出现致命的错误。二、被征收房屋的基本情况，应包含哪些？产权情况、房屋位置、建筑面积、结构楼层、装修及周边环境等。三、如何评估，被征收房屋的价值？通常是由专业的评估机构，依照同地方、相似房屋的市场价，进行计算。四、补偿方式，有哪些？主要为：货币补偿和产权调换。（一）选择货币补偿的：应注意补偿金额、支付方式、支付期限等。（二）选择产权调换的：应留意调换房屋的地点、面积、交房时间等。五、补偿费用，有哪些？包括搬迁补偿费、过渡期限内的临时安置补助费、停产停业期间的补偿费。六、搬迁期限（或过渡期限），是否明确？被拆迁人，需注意这个临时居住问题。避免出现，房屋要拆了，自己还不知会住哪里的情况出现。七、违约责任，是否明确约定？在征收、拆迁过程中，很多征收人，为避免承担责任，常会回避或将违约责任写得很含糊。对此，被拆迁人...
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