在您的房子被偷拆强拆，您自己没有看见，应当如何在诉讼过程中维护自身权益。一、寻找相关有利证据我国《行政诉讼法》规定了由被告证明自己作出的行政行为的合法性，若不能举出合法证据，将会承担败诉风险。而诉讼原告只需要对诉讼进行初步的证明，即符合《行政诉讼法》规定的起诉条件，主要包括是否有适格的原告和明确的被告、对于诉讼是否有具体的诉讼请求和详细的事实依据。这是当事人在房屋就强拆后，需要明确的内容，那么当事人应当如何证明这些内容呢？首先，当事人应当证明自己是被强拆房屋的所有权人。当事人向法院起诉之前，应当收集自己的户口本、房屋产权证明材料等能够证明自己是房屋所有权人的证据，这些证据都可以证明被强拆房屋的当事人是诉讼案件的适格原告。其次，收集房屋被强拆的证据。在您的房屋被强拆或者偷拆时，应当及时请求自己的邻居或者在场的旁观第三人帮忙进行录音录像。同时，若在现场的当事人被控制，手机被摔坏或拿走无法进行录像拍摄的，也要及时动员亲戚朋友帮忙录像，切不可脑子一懵，啥都不知道了。对于录音录像材料，应当保证能够拍摄到强拆的主要过程和负责人，保证在起诉时能够保证有明确的被告。同时，当事人在第一时间知道房屋被强拆偷拆时，应当及时报警，要求公安机关保护其合法权益，不论公关机关是否作为，都会存在相关证据材料，这些证据材料都可以保证当事人具备相关起诉条件。二、寻找偷拆强拆主体的违法点行政机关在作出相关行政决定时，应...
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2019
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08
很多被拆迁人遇到过下叙的情况：拆迁补偿条件谈妥了，协议也签订了，然而在被拆迁人等待补偿到位时却被告知因公共利益需要、政策变动等法定原因，原定的补偿条件无法实现了，需要对补偿条件进行调整，甚至解除拆迁协议。房子已经不在了，还不是拆迁方说什么是什么，如果协议可以随便变动，那以后拆迁时拆迁方只要画大饼“骗”被拆迁人签了字搬了家，然后再反悔就行了，被拆迁人的权利从何体现？被拆迁人的这种无力感主要是由于如今的拆迁协议(征收协议)都是与政府行政部门签订的，并不是单纯的民事合同，而是具有行政协议性质。当行政主体的行政优益权得到实现时，很可能就会影响到被拆迁人的个人权利。为了避免行政优益权对被拆迁人的个人权利的过度倾轧，此时行政机关单方变更、解除拆迁协议也是有条件限制的。行政协议(如拆迁协议)订立后，行政机关只有出于实现公共利益或者行政管理目标的需要或者法律政策的重大调整，因而必须变更或者解除时，才能行使单方变更、解除权。在此基础上，被拆迁人为了实现公共利益优先牺牲了个人利益，但这种牺牲并不是没有代价的，行政机关需要依法对由于协议变更、解除而致使合法权益损失的被拆迁人予以补偿。在房租征收拆迁过程中，拆迁方单方变更、解除拆迁协议，但未对被拆迁人进行房屋补偿安置的，需要对被拆迁人进行房屋补偿安置。因单方变更拆迁协议致使被拆迁人权益受损的，还应给予被拆迁人相应的补偿。综上，当出于公共利益考虑或其他法定理...
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2019
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03
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07
一、被拆迁房屋的区位、面积等信息实践中很多被拆迁人会忽略对这部分内容的确认，最终签订的拆迁协议上记载的被拆迁房屋建筑位置、面积等信息存在错误或空白，面积数与补偿数存在出入，产生“阴阳合同”，影响被拆迁人顺利取得补偿。拆迁律师建议被拆迁人，在签订拆迁协议前先注意被拆迁房屋（被征收土地）的位置、面积等是否有误，以避免拆迁面积与拆迁补偿对不上号的情况出现。二、补偿方式和支付（交付）期限根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和集体土地房屋拆迁补偿安置相关法律规定可以明确，被拆迁人有自主选择补偿方式的权利（货币补偿方式或产权调换方式）。因此，在拆迁协议中必须明确双方协商约定的补偿方式是什么，如果是货币补偿，则要明确支付的方式和支付的时间；如果是产权调换，则要明确产权调换房屋的具体信息以及交付期限。三、补偿总额及分项明细如果被拆迁人选择的是货币补偿方式，或在选择产权置换之余仍有部分货币补偿的，拆迁协议中一定要载明货币补偿的具体数额，以及各项补偿内容的具体明细，如搬迁奖励费、住房困难补助费、新生儿补助安置费、停产停业损失补偿等，具体根据法律规定、补偿安置方案和双方协商的内容确定。四、安置房（土地）的位置、面积等实践中有些拆迁补偿协议中对安置房的具体信息描述非常“简洁”，很多只是写一个小区项目名称及大概的户型（如90平一套、130平一套，等），对置换房的地理位置、产权性质等缄口不提。拆迁律师提醒被拆...
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2019
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07
这几年农村土地确权、宅基地审批都严格遵循“一户一宅”的原则。“一户多宅”不仅不被允许，还可能受到处罚。因此有的农民朋友就担心，如果在县城买了房，同时在农村也有宅基地，这会不会也属于“一宅多户”呢？首先可以明确的回答，这种情况不属于“一户多宅”。因为县城里买的房子属于商品房，房下土地归国家所有，而“一户多宅”对应的是在农村的一种特殊性集体建设用地——宅基地上修建的宅子，性质完全不一样。而且，下面5种情况下，“一户多宅”也是属于合法的：合法性“一户多宅”1、几处宅子的面积加起来符合一户宅基地申请面积；2、在“一户一宅”政策没有出台前就存在的“多宅”；3、由于宅基地管理部门工作失误造成的“多宅”；4、合法继承而来的宅基地和农房；5、未分户前通过村内宅基地流转来的宅子。非法性“一户多宅”1、因多余的宅基地申请不到，私自动用承包地修建的宅子；2、城镇户口非法买卖获得的宅基地及农房；3、其他不符合正常宅基地申请流程获得的超过一处的宅子。（采晴整理）
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2019
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07
征迁实践中，常见拆迁协议已经签了，但是房子里面的东西还没搬走，补偿也还没给。拆迁方就直接拆了被征迁人的房屋，说是协议签了房子就归政府了。这样做是否合法？损失怎么办？对此，建议被征迁人：协议中要明确被拆迁人完成搬迁的期限，被拆迁人须在该约定期限前完成搬迁，在此之前拆迁方无权任意拆毁房屋。另外，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。也就是说，政府拆除房屋需要满足两个前提：其一是双方通过协商签订了拆迁补偿协议并约定了搬迁期限，或依法按程序由市、县级人民政府作出了补偿决定确定了搬迁期限，且该期限业已到期，被拆迁人并未启动行政复议或行政诉讼等相关法律程序；其二是政府已经按照拆迁协议或补偿决定确定的补偿条件对被拆迁人进行了补偿安置。如果政府在拆迁协议约定的搬迁期限到期前就组织强拆，这样显然是违反了合同约定的；而如果被拆迁人在约定的搬迁期限到期后仍未完成搬迁，又未通过法律途径启动相关法律程序的，政府可以申请人民法院强制执行。自《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效开始，拆迁过程中的行政强拆已被废止，在此类情况下政府直接实施强拆并无法律依据。在此基础上，如果拆迁方尚未按照拆迁协议约定给付拆迁补偿即对房屋实施拆除，显然是不符合相关法律规定的，同时...
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2019
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征迁中，“征地补偿安置方案”本身无法直接起诉，但农民个人有权针对“征地补偿安置方案公告”这一行政行为直接提起诉讼。但在实践中，不少被征收人在针对征地补偿安置方案公告提起诉讼的过程中被以“个人名义起诉未超过所述集体经济组织村民半数，提起诉讼不符合法律规定，不具备诉讼主体资格”为由驳回起诉。那么，农民个人真的有资格起诉补偿安置方案公告吗？被指没有诉讼主体资格时，被征收人又该如何反驳呢？农民究竟“凭何”，能以个人名义针对征补方案公告提起诉讼。是否具有厉害关系。如我们前文所说的，征补方案公告这一行政行为影响着被征地农民个人对征补方案内容的知情权和意见权的实现。又根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，征地补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。故征地补偿安置方案公告不仅仅针对集体经济组织（村集体）单位，也针对农民个人。也就是说，被征地农民以个人为单位成为公告行政行为的对象。同时，根据《土地管理法》的规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。也就是说，征地补偿安置方案公告的内容中既涉及村集体经济组织的补偿安置权益，也涉及农民个人接受补偿安置的权益。由此来看，可以明确农民个人也是征地补偿安置方案公告的利害关系人，满足了针对征地补偿安置方案公告这一行政行为提起行政诉讼的基本条件。最后，我们来看农...
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2019
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07
为了避免类似情况发生时被拆迁人弄不清自己的处境，以及不知该从何入手维权，拆迁律师在此为大家总结几个维权关键点:首先，在协议上签字前一定要把好关。关于搬迁期限，一定要在协议中明确约定清楚，不放心的被拆迁人可以赘述一句到期前不得对被拆迁人进行催迁强拆等；关于补偿支付方式和日期，尽管法律明确规定必须要先补偿再搬迁，但为了能够及时拿到补偿，避免更多争议，被拆迁人还是要坚持在协议中明确约定“某年某月某日前以现金/转账（等）方式支付”等相关信息。其次，被拆迁人在完成搬迁前要留意政府是否有进行相关的拆除通知、催告、强制执行公告或申请法院强制执行相关的意见征集和调查工作等。如果有相关动作的，被拆迁人要及时取证和应对；如果没有任何相关动作，直接实施强拆的，被拆迁人要尽量做好强拆取证工作。最后，协议已经签订并不代表政府可以无条件任意拆毁被拆迁人房屋，已经遭遇强拆的被拆迁人也可以通过申请行政复议或提起行政诉讼的方式确认政府强拆行为违法，并要求对方依法进行补偿或赔偿。被拆迁人要明白，并不是在协议上签了字就代表被拆迁人没有资格进行维权了。当然，必须要说明的是，拆迁维权案件没有百分之百一样的情况，每个案子都有自己的独特性，被拆迁人千万不要盲目“套模板”耽误了维权时机，弄不懂的地方还是要结合具体情况与律师进行沟通。（采晴整理）
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2019
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03
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07
一、完善补偿方案，辖区政府负责：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》、《关于加强监督检查进一步规范征地拆迁行为的通知》多部法律、规定的出台，在实践中，各级国土资源部门应从实际出发，维护被征迁民众的切实利益，落实征地拆迁的一系列规章。要由国土资源部门的领导负责，配合政府及发展和改革部门、住房和城乡建设等有关部门，从当地实际出发，完善征地拆迁补偿安置的政策。由市、县政府对辖区内的征地拆迁管理工作负总责，加强辖区内征地拆迁工作的监督与指导。二、满足合理要求，补偿足额到位：国土资源部于2010年发布的国土资发〔2010〕96号《关于进一步做好征地管理工作的通知》，该通知中对提高征地补偿标准、采取多元安置途径、做好农民房屋拆迁补偿安置工作、规范征地程序等提出了明确要求，要求各级国土资源部门在征地拆迁中要依据该通知严格执行，加强对征地拆迁工作的管理。在进行征地拆迁过程中，必须在人民政府的统一领导下依法规范进行。对拆迁农民的房屋要根据当地经济水平等实际情况，因地制宜地采取拆迁安置、货币安置或实物补偿等多种安置方式，妥善解决农户的生产生活用房问题。要严格履行规定程序，征地前及时组织征地公告，并就征地补偿安置标准和政策征求群众意见。对群众所提的意见要做好疏导工作，不得强行实施征地拆迁；群众的合理要求，必须妥善解决。征地经依法批准后，要确保...
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2019
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07
不能享受房屋拆迁的补贴，具体如下：（1）占用耕地又重新翻建废宅在农村每个人都有自己的宅基地，国家补贴的政策是原本自家的废宅重新翻建或是将其拆除的给予补贴，像原先在耕地上建房的农民，原本占有的土地都属于集体的，现在将其拆除想得到国家的补贴，那是不允许的。（2）没有人继承的你知道吗？农村拆迁无证房屋全额赔偿？虽然一个农村家庭子女众多，但是也有小部分家庭因为各种各样的原因，没有孩子。他们这些人老了以后，由国家来照顾，但是他们的房屋却无人继承，皆由于此，国家将他们房屋收回或者拆除，不会给予补助。（3）非农村户口这个就很好理解了，不是农村户口的不允许在农村建房。在过去，很多人一直非常嫌弃自己是农村户口，花了很大力气成了城市人口。现如今城市的房价飞快上涨，一些人想要将农村以前的老房子拆迁后，可以得到国家补贴，殊不知，这样是行不通的。（来源：吾谷网）（采晴整理）
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目前各地纷纷开始了对城中村的改造和拆迁，那么城中村拆迁有没有什么特殊的补偿标准？究竟是按城市标准还是农村标准补偿计算呢？一、城中村拆迁与一般拆迁的区别城中村拆迁相较于一般的征收拆迁来说，不论是从土地性质还是房屋类型，都更为复杂，所以其补偿标准也不同于一般的征收拆迁，城中村土地性质有国有土地和集体土地两种。目前现存的城中村土地性质分为三种类型。1、已经全部被征用为国有土地；2、虽已列入城市框架，但土地性质仍旧为集体土地；3、部分为国有土地，部分为集体土地。房屋类型也包括宅基地房屋、临时用地房屋、无证房屋、小产权房、门面房等多种。由于其特殊性，2011年，最高院出台《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》，其中第12条第2款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿的，补偿安置时房屋所在的区域已经纳入城市规划区的，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应当应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。也就是说，由于法律已经做了特殊规定，城中村原则上是应当按照国有土地上房屋的标准和流程进行补偿的。但是具体实施过程中还是要依据土地性质、房屋类型等具体情况进行区分。二、补偿方式有两种根据国有土地上房屋征收与补偿条例，城中村拆迁补偿方式包括货币补偿和调换房屋，村民可以自由选择。如果选择货币补偿，补偿标准不得低于房屋征收决定...
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