《土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。另结合《土地管理法》第二十一条有关土地利用总体规划审批分级相关规定，农用地审批手续的审批权限依项目规模性质等划分，归国务院，省、自治区、直辖市人民政府等所有。根据《土地管理法》第四十五条规定，征收下列土地的，由国务院批准：（一）基本农田（二）基本农田以外的耕地超过35公顷的（三）其他土地超过七十公顷的。征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续。不再另行办理征地审批；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，...
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2019
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根据《城市房地产管理法》第八条规定，土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通常情况下，个人购置房产时就因房屋所有权的变更转让依法取得了房屋所在国有土地的使用权。除土地使用权到期或国家实施土地征收时依法定程序收回房屋所在国有土地的使用权外，房屋所有权人就该是房屋所在国有土地的唯一合法使用权人。但在处理大量征地拆迁维权案件的过程中，拆迁律师遇到一类典型的“一地二主”式的案情，即被拆迁人的房屋所在国有土地未经征收时，就已经被地方政府通过招拍挂方式出让给了第三人。同一块国有土地，却有两个不同的使用权人，这显然是不符合相关土地法律规定也不符合常理的，更是对个人房主合法土地权利的藐视和侵害。根据现行《土地管理法》第十三条的规定，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。又根据《土地登记规则》的相关规定，已存在使用权人的土地，出让期满时原土地使用者须在法律规定期限内持原土地证书申请办理国有土地使用权注销登记。据此，如我们上文所述，出让未注销前证、原使用权未灭失的有主国有土地，导致“一地二主”，这当然是典型的土地违法行为。《土地监察暂行规定》第四条规定，国家土地管理局主管全国土地监察工作。 县级以上地方人民政府土地管理部门主管本行政区域内土地监察工作。 乡(镇)人民政府负责本...
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提起行政赔偿：及时委托专业拆迁律师，让律师通过调查确定情况之后提起行政赔偿诉讼。根据《国家赔偿法》的相关规定，行政机关及其工作人员违法征收、征用侵犯公民合法财产权的，受害人有获得赔偿的权利。要求赔偿时，既可以先向赔偿义务机关提出，也可以在申请行政复议或者提起行政诉讼时一并提出。先向赔偿义务机关提出的，赔偿义务机关应当自收到申请之日起两个月内，作出是否赔偿的决定。赔偿义务机关应当充分听取赔偿请求人的意见，并可以与赔偿请求人就赔偿方式、赔偿项目和赔偿数额等问题进行协商；义务机关逾期不予赔偿的，或者赔偿请求人对赔偿数额有异议的，可以自期间届满之日起三个月内向人民法院提起诉讼。赔偿请求人请求国家赔偿的时效为两年，自国家及其工作人员行使职权时的行为被依法确认为违法之日起计算。行政赔偿范围的确定：《国家赔偿法》第三十六条对赔偿范围问题作出规定。房屋被强拆后，返还财产和恢复原状都因房屋灭失而成为不可能。因此对强拆房屋的赔偿方式主要是给付赔偿金。赔偿金的数额应当按照直接损失计算。实践中，法院多将“直接损失”理解为被侵害财产的标的物价值，忽略了附着在该标的物上的其他价值损失。按照《国有土地上房屋征收和补偿条例》第十七条的规定，征收房屋的补偿除被征收房屋的价值外，还包括因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿、停产停业损失的补偿，以及对被征收人的补助和奖励。上述补偿费用都应当属于违法拆迁造成的直接损失，违...
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1、《土地管理法》(2004修正)第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。2、 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款 农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。3、国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知第十三条第一款 严格日常监管制度。各地要进一步健全和完善动态巡查制度，切实加强农村村民住宅建设用地的日常监管，及时发现和制止各类土地违法行为。要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。4、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》19、在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。（采晴整理）
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条第三款指明了补偿决定作出后被拆迁人可以选择的权利救济途径：“被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼”。又根据《行政复议法》和《行政诉讼法》的相关规定，当《补偿决定》作出后，被拆迁人可以在60日内向法定复议机关申请行政复议，或在六个月内向管辖法院提起行政诉讼，寻求撤销存在侵权违法情形的《补偿决定》的可能。在补偿决定规定的搬迁期限和该法定权利救济期限内，作出该房屋征收决定政府是不能对针对被拆迁房屋申请和组织实施强拆的。这也是对政府依法向法院申请强制执行的“最早”时间点的限制。拆迁律师先在此要提醒被拆迁人，当收到政府作出的《征收补偿决定书》时，被拆迁人一定要把握好几项权利救济方式的法定期限，不要让自己的权利像“过期的优惠券”一样，看得见，用不了。说完“最早”时间点，我们来看是否只要有《征收补偿决定》，政府就能无限期地以此为“令箭”随时向被拆迁人发起强拆攻势了。实际上，如同民事执行程序一样，行政执行程序的申请人也有权利救济时效。一则，根据《行政强制法》第五十三条规定，当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行行政决定的，没有行政强制执行权的行政机关可以自期限届满之日起三个月内，依照本章规定申请人民法院强制执行。领根据《行政强制法》第五十四条之规定，在申请人民法院强制执行前，行政机关还需履行对当事人进行...
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非法强拆构成责任的法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十条的规定：市、县级人民政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中不履行本条例规定的职责，或者滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由上级人民政府或者本级人民政府责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条的规定：采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任;尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。《行政强制法》第六十八条的规定：违反本法规定，给公民、法人或者其他组织造成损失的，依法给予赔偿。违反本法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。（采晴整理）
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当作出房屋征收决定的市、县级人民政府针对被拆迁人房屋作出《补偿决定》后，强拆往往是紧随而至的。对于补偿决定作出后的强制执行问题，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十八条第一款有规定，被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。根据该条规定，拆迁律师要提醒被拆迁人注意两个关键点：其一，自《条例》出台实施开始，在拆迁活动中，政府及房屋征收部门自身是无权自行组织强拆的，必须依法按程序规定向人民法院提出申请，多了一道“保险”。如果被拆迁人发现自己面临的强拆活动自始至终没有法院的介入，那么很可能是本该早已匿迹的、现已属违法的“行政强拆”。其二，既然政府需向人民法院申请强制执行，那么就必须满足相应的前置程序和申请条件，被拆迁人应当关注自己面临的强拆是否满足了这一系列的规定要求。当表面上按部就班的司法强拆活动中存在程序违法问题时，被拆迁人应当能够把握住这些重要的维权切入点。以上的相关内容，拆迁律师在以往谈到相关问题时都有或深或浅的提及，今天暂不重点解述。最近有被拆迁人问到，是否只要《补偿决定》作出，政府就可以想什么时候强拆房子（强制执行）就什么时候强拆了？（采晴整理）
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一、侵犯被拆迁人财产权利：《国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十一条规定，采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。在强拆逼迁类拆迁侵权案件中，拆迁方通过断水、断电、断路等违法行为威逼被拆迁人签字搬迁，给被拆迁人的正常生活生产造成了严重的影响。更有甚者，拆迁方为了实现逼迁目的，打砸被拆迁人门窗、向被拆迁人家中投掷砖头、蛇鼠等，威胁到了被拆迁人的人身安全，同时也给被拆迁人造成了不同程度的财产损失。此时如果拆迁方对被拆迁人的合法财产损失达到一定金额的，就有可能构成刑法中的故意毁坏财物罪，需要承担相应的刑事责任和民事赔偿责任。被拆迁人因逼迁行为或房屋强拆遭受财产损失的，可以依法申请行政赔偿，或在针对强拆行为提起的行政诉讼中一并提起行政赔偿请求。拆迁律师要特别提醒被拆迁人注意的是，在遭遇强拆受到财产损失时，被拆迁人还要考虑对拆迁补偿本身的诉求问题，如果在个案中律师建议被拆迁人不要直接在诉讼中一并提起行政赔偿请求的，被拆迁人一定优先考虑听从律师的建议，为后续在谈判协商过程中依法争取更高的补偿和赔偿做准备。二、侵犯被拆迁人人身权利：我们所说的人身权利，主要表现为公民生命、健...
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一、征迁中若无法阻拦拆迁方将协议带走，一定要保留协商一致内容的相关证据。：拆迁律师曾经手过不少维权案例，其中有很多都是拆迁方以“将被拆迁人签字的协议带回盖章，盖章完毕后会将协议送回”的理由将协议原件全部从被拆迁人手中“骗走”。等到协议再回到被拆迁人手中时，心细的被拆迁人就会发现，其中有些条款和自己当初签订时有所不同了。由于协议此时表面上来看已经由双方签字盖章生效，那么在司法机关确认协议无效或可撤销、可变更前，拆迁方依法有权根据协议条款中的约定要求被拆迁人履约交房搬迁。正如拆迁律师说过的那样，一旦房子被拆，被拆迁人就失去了重要的维权筹码和谈判先机，这对被拆迁人的维权是相当不利的。如果被拆迁人出于种种原因无法改变协议被带走的事实，也一定要通过适当手段留下签约状态和协议内容相关的证据。如在各份协议的每一页上都进行签字、在大段空白处注明此处无内容等，并对已经签字的协议进行拍照录像，对双方口头协商确定签约内容的过程进行录音取证等，尽可能降低协议内容被私自修改的风险。当然，拆迁律师要特别提醒被拆迁人的是，对于协议主要条款乃至补偿条件条款都没有写明具体内容的“空白协议”，出于安全考虑，被拆迁人还是要坚持拒绝签字的。如果拆迁方因此对被拆迁人采取不应有的威逼利诱手段，被拆迁人也可以在律师的帮助下制止其违法侵权行为，追究其相应的法律责任，主张自己依法应得的损失赔偿。二、如果拆迁协议已被修改，被拆迁人也...
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安置补偿协议是征地拆迁中是为重要的一个环节，论拆迁陷阱，安置补偿协议里面可谓是布满了陷阱圈套。只要被拆迁人不留神，就很容易掉进去。空白协议：根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，补偿协议里面必须要有补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，如果缺少一项，都有可能让被征收人利益有所损失。但实践过程中，征收方通常使用各种招数、连哄带骗的让被拆迁人签空白协议。当被拆迁人质疑为什么是空白协议的时候，征收方总是会拿“相关程序还在审批，然后承诺的补偿会按是给你之类话来堵住你的嘴。这个时候被征收人很容易就相信了征收方的这些承诺。其次，征收方还有一招就是，只要是被拆迁人提的条件都通通答应，但前提是先把空白协议签了……然后这个时候，被征收人也都会信以为真，把拆迁补偿安置的“空白协议”给签了。然而，到拿补偿的时候，被征收人才发现自己上当受骗了，拆迁方给出的承诺完全没有兑现。因此，专业拆迁律师提醒大家，在签订补偿协议之前，被征收人应当确认好补偿协议里面的具体内容，协议里面也要写上具体数额。如果协议里面没有以上说明的那些重要的内容，显然这份协议里面有被征收人不知道的猫腻。其次，所签好的协议必须是双方各持一份。（采晴整理）
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