目前司法判例中，通常将“户”规定为以家庭户型为单位，将“宅”定义为宅基地的使用权。根据我国《土地管理法》第六十二条的相关规定，宅基地的数量以户数为标准订立，一户农家只能申请一处宅基地。但在现实生活中，经常出现大量“一户多宅”的现象，但在征收过程中，并不是所有的“一户多宅”都能得到相应的补偿。“一户多宅”在征收时可以获得合理补偿的四种情形：（一）合法继承获得的房屋：已拥有一处宅基地的村民由于继承房屋而占用农村宅基地的，在继承房屋后，应当向宅基地所在地县级以上人民政府土地行政主管部门申请土地变更登记。此类登记文件是日后征收过程中获得合理补偿所需要的重要材料。城镇居民继承房屋后，由于其不属于村集体成员，不可以申请土地变更登记。在征地拆迁过程中，也应予以补偿。（二）合法买卖得到的房屋：宅基地的转让人与受让人在同一集体经济组织内，双方的房屋交易在合法范围内，其房屋买卖应受法律保护，此种情况下造成的一户多宅也应当予以确权登记，在征地拆迁过程中，也应予以补偿。（三）面积总额符合规定的房屋：一户人家在本村具有两处或者两处以上的宅基地，但是其宅基地面积总和并没有超过本地明文规定的宅基地面积。该种情形是合法的，可以进行宅基地确权，在征地拆迁过程中，也应予以补偿。（四）符合当地分户建房条件，未分户而另行建房：此种情形下形成的“一户多宅”，在经过村集体同意，并在公告期间没有异议的，按照规定补办相应的用地手...
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2019
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一、什么是“违建”？违法建筑指的是违反《城乡规划法》、《土地管理法》等法律法规而建造的建造物，政府在认定违法建筑时，通常从房屋产权证、规划许可和施工许可等方面进行认定，即房屋是否具有产权证，以及房屋在建造时是否取得建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑施工许可证或者是否超出上述该证的许可范围。二、认定“违建”的主体资格审查目前，在实践中认定“违建”的主体五花八门，实际上，根据《城乡规划法》、《土地管理法》的相关规定，县级以上城乡规划主管部门、乡镇人民政府有权核实、监督建设工程是否符合工程规划许可和乡村建设规划许可；同时县级以上土地行政主管部门有权查处违反《土地管理法》规定的违法建筑。由此可见能够对违法建筑进行认定的主体只有三种，即县级以上城乡规划主管部门、乡镇人民政府、县级以上土地行政主管部门。而常见的国土所、房管局等这些部门并不具备对“违建”房屋认定的资格。因此，若遇见有工作人员对“违建”房屋的进行认定查处，被查处房屋人应当询问清楚该工作人员所属单位，并留下相关证据，判定对方是否具备认定查处资格。三、“违建”的处理方式对“违建”的处理可以采取责令停止建设、限期改正、罚款、没收等多种方式。根据《城乡规划法》相关规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设。对于可以采取改正措施消除对规划实施影响的...
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一、什么是“房票”？房票本指业主购买房子时所产生的一切票据，包括购房发票、完税证等。而在房屋拆迁过程中，“房票”一般是指一种可以折抵购买房屋时的货币金额或者用于置换一定安置房的票面凭证。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》）第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权交换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差额。而房票是被征收人选择调换产权安置后，因市、县政府没有提供产权安置房，而是给予被征收人向社会购买安置房的权利所形成的一种新型的安置补偿方式。被征收人拿到房票后，可以到指定的房地产开发企业自行购买房屋，房地产企业根据购买的房屋价格与房票载明的被征收人房屋征收补偿价值的差额进行结算，若购买的房屋价格高于房票价值，则可由购买者补充；若房屋的价格小于房票的价值，则剩余的房票价值仍可以结算成现金。二、“房票”安置有哪些益处？如果被征收人选择房票安置方式的话，相比较货币补偿和指定的安置房置换是有不少益处的。首先，如果是传统的补偿方式，如指定安置房补偿的话，因为政府筹建的项目过渡周期较长，且工程相对以营利为目的的房地产企业提供的商品房的质量可能较低，且环境和配套设施也不如商品房。那如果选择货币补偿的话，就会存在货币使用争议，存在不用于购买房子而消费挥霍的可能，...
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违章建筑是指未取得拟建工程规划许可证(原址、选址建房意见书)，在规划区以外建设，违反《土地管理法》、《城乡规划法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》等相关法律法规的规定动工建造的房屋及设施。如果是严格意义上的违章建筑，因为其建筑的过程本身就是违法的，是可能受到行政处罚的，比如罚款、拆除等，自然是不可能有补偿款的。但是关键点在于没有许可证、房屋产权证或者土地规划使用证等相关产权证明，是否就一定是违章建筑？事实上，根据不同的无证原因，被拆迁的房屋并非都是违法建筑。下面，列举了一些生活中较为普遍的属于合法建筑的无证情况，希望对大家有所帮助。1、因历史原因没有取得许可证的情况历史原因包括1986年的《土地管理法》和2008年的《城乡规划法》这两部法律。首先，拿1986年的《土地管理法》来说。在1987年实施《土地管理法》之前，农村地区中宅基地的获得是不需要产权登记的，因而在这一期间所建的房屋因建筑这一事实行为，建筑者自动取得房屋的所有权，自然没有权属证明材料。当然，建筑者之后可以去相关部门补办宅基地使用权或者房屋所有权登记手续。如果没有补办的，并不能说你的老房子就是违章建筑，如果以拆除违章建筑为理由，拆除你的房子而不给补助款是违法的。同样地，在2008年《城乡规划法》颁布实施之前，没有取得建筑工程规划许可证而建筑的房屋也可能是合法建筑，比如说建筑的房屋除建筑工程规划许可证之外，其他的证件都是...
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（一）审查征收拆迁方的主体资格在我国，只有政府能够进行征收，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条，征收决定应当由市、县级人民政府作出，且权利不得下放。政府在征地拆迁过程中，应当主动出示相关法律文件以便证明其征收拆迁行为的合法性。在实践中，乡镇人民政府或者相关的政府土地房屋征收指挥部门有时会以自己的名义进行征收，此类行为由于主体不适格，导致征收程序违法。（二）审查房屋征收的目的是否基于公共利益的需要根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条、第二条和第八条可知，对于国有土地上房屋征收行为必须基于公共利益的需求，符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划，且不能以取得商业利益为目的进行征收。同时该条例详细规定了此类公共利益主要包括（1）国防、外交的需要；（2）能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（3）科技、教育、卫生、文化、体育、环境和资源保护、市政公用、文物保护、防灾减灾、社会福利等公共事业的需要；（4）保障性安居工程建设的需要；（5）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要等。（三）审查房屋征收程序与内容房屋征收的程序与内容必须符合相关法律法规的要求。市、县政府在作出国有土地上房屋征收决定前，首先需要经过审查论证程序，主要包括安置补偿方案的制定、论证、公布和修改，举行听证程序，评估社会稳定风险程序，同时保...
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根据《征收条例》第26条的规定，如果存在下列情况之一，征收方会作出《房屋征收补偿决定》。一是房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限之内达不成补偿协议。例如征收方提出的补偿标准明显不合理，被征收人不愿在补偿协议上签字，则征收方会作出《补偿决定》。二是被征收房屋的所有权人不明确。由于被征收房屋的所有权人不明确，无法就补偿事项进行协商，为了避免影响整个征收补偿工作的进程，在此种情况下房屋征收部门也可报请市、县级人民政府作出补偿决定。此处的“所有权人不明确”在实践中一般包括以下几种情况：（1）个别房屋未进行产权登记，根据相关的权属资料无法查证所有权人；（2）房屋所有权归属存在争议，目前仍在争议期；（3）法律上所有权明晰，但所有权人下落不明。如果出现上述两种情况，按照《征收条例》第26条的规定，则应当由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府，依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。一般而言《补偿决定》应当包括以下几项内容，其中，第（3）项是主要内容，也是《征收条例》明确规定的内容。（1）征收人与被征收人的基本情况及被征收房屋具体位置；（2）争议的主要事实及理由；（3）补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项。（4）补偿决定的依据、理由...
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租赁商铺经营时，很多承租人都会碰到出租人知道房屋征收/拆迁的消息后，不与承租人续签合同，意图想让承租人无法获得补偿的情形，此时，因承租人的长期经营，搬走后会导致利益受损，与出租人会产生很大的矛盾，甚至，可能会以“房屋租赁合同届满而对簿公堂”，那么，承租人该如何争取补偿呢？北京拆迁律师为您解答。法律有何规定呢？根据《合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、最高人民法院《关于办理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》等规定中，都说明承租人是有权获得征收补偿，包含搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费、装修装潢损失补偿费等等……承租方应保存经营证据、房屋租赁证据等。在合同有效期届满后，特别是承租期限较长的情况，房东和承租人出于一种信任，不再以续签合同的形式约定双方的权利和义务，而是以口头形式或者按期支付租金的行为继续履行“租赁合同”，往往遇到拆迁时，因拆迁利益分配问题会滋生诸多矛盾。若您也存在此种情况，一定要多加防范，避免日后让自己的利益遭受损失。（采晴整理）
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一、农村土地承包权与农村土地承包经营权的概念。（一）农村土地承包权：是指农村集体经济组织成员享有依法承包由本集体经济组织发包的农村土地的。权利。（二）农村土地承包经营权：是指土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地享有占有、使用和收益的权利。农村土地承包经营权属于物权中的用益物权。二、土地承包权与土地承包经营权二者的联系：土地承包权是取得土地承包经营权的法律前提。农户只有享有土地承包权，才能实际取得土地承包经营权;如不享有土地承包权，则在任何情况下都不能取得土地承包经营权。而农户实际取得土地承包经营权，则是其享有土地承包权的具体表现。具体来说，被赋予土地承包权主体资格土地承包权是取得土地承包经营权的法律前提。农户只有享有土地承包权，才能实际取得土地承包经营权;如不享有土地承包权，则在任何情况下都不能取得土地承包经营权。而农户实际取得土地承包经营权，则是其享有土地承包权的具体表现。具体来说，被赋予土地承包权主体资格的本农村集体经济组织成员以户为单位参加农村土地家庭承包活动，才能使农户真正取得民事权利的物权性质土地承包经营权。（采晴整理）
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一、评估机构是怎么确定的？评估机构的确定方式基本上有三种，由政府指定的机构进行评估；由开发商和被征收人协商决定评估机构；由开发商自己指定的评估机构。由于政府指定或者是开发商指定的评估机构中很有可能会有暗箱操作的情况，或者是之间存在着某种的利益关系，导致很多的被征收人的对于这些评估机构有很大的不信任。二、法律对于评估机构选择的规定《国有土地上房屋征收补偿条例》规定评估机构可以由被征收人和征收人协商选定，协商达不成一致的，应该由多数决定，或者是随机选定。被征收人对于评估结果有异议的，可以提出复核。这样规定就在很大的程度上维护了被征收人的利益，在一定程度上维护了公平公正。在某种程度上避免了地方政府与评估机构相互勾结使得被征收人的利益受到损害。三、为什么评估报告上的补偿数额那么低？1、评估公司不独立但是在拆迁时，拆迁方想方设法压低补偿标准来降低拆迁成本，主导拆迁工作的其实都是政府，评估机构大多会受到干预。如何干预呢？首先，实践中，评估公司基本都是由政府部门在本辖区范围内指定的；其次，评估公司承揽拆迁评估业务很大程度上取决于政府给不给它做。在这样的情况下，评估公司能依法独立的对你的房屋进行客观公正的评估吗？按照法律规定，评估公司由拆迁户来协商确定，但评估费由拆迁方承担，在这种情况下，评估公司当然会向着拆迁方。即使评估费用即使由拆迁户来承担，评估公司也会受到上述的干预，不能独立客观公正的对你的...
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企业拆迁的补偿主要包括的项目：1．拆迁资产的补偿费用包括土地使用权、厂库房、及其他建筑物和地上附着物，以及因搬迁而发生损失的机器设备而生的补偿等。但是实践中，全国各地方的拆迁土地补偿，往往与房屋、建筑物补偿计算在一起，不明晰、不透明，这就使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿。而房屋等地上建筑物的补偿又因为是用于生产经营的，并非像住宅那样存在一个普遍认可的市场价格，在补偿上缺乏明确的标准。2．停产停业损失一般既包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失。停产停业损失往往是直接影响企业赔偿总额的部分，该部分也是法律实践中出现争执较大的部分，停产停业费用不仅应当包括原材料、半成品等物品的实际损失，还应当包括按照往年同一时期的实际销售额或利润额确定补偿数额。3．拆迁补偿费用包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工和停产造成的违约金等补偿费用。设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类：一类是可搬迁设备;二是不可搬迁设备。可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品的增多。对于不可搬迁设备，拆迁会导致该设备的废弃，故应结合其成新和重置价，计算设备重置成新价，对所有人进...
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